|
 相對于全國住宅地產(chǎn)的一片低迷,，2008年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻有些“逆市而上,、一枝獨秀”的意味。展望2009年,，寫字樓和商鋪地產(chǎn)市場供應預計將再創(chuàng)歷史新高,。然而，面對投資依舊洶涌的商業(yè)地產(chǎn)市場,，業(yè)內(nèi)人士建議持謹慎樂觀態(tài)度,。
商業(yè)地產(chǎn)“風景這邊獨好”
第一太平戴維斯天津分公司總經(jīng)理朱天博告訴記者，在過去的七個季度中,，天津的寫字樓租金上漲了將近20%,，空置率則降至歷史最低點12.3%,。從2007年開始到2008年第三季度，來自金融行業(yè)的國內(nèi)外租戶表現(xiàn)出對甲級寫字樓非常強勁的需求,。與此同時,，一些亞洲銀行和內(nèi)資銀行也在天津優(yōu)良位置的地段租下大面積寫字樓空間。由于用戶對寫字樓的需求增大,，預計今年天津寫字樓的空置率仍將保持較低水平,。
二線城市增勢強勁，一線城市更是“當仁不讓”,。仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩指出,，2008年是北京商鋪市場成績斐然的一年。全年新增供應創(chuàng)歷史新高,，市場存量飆升45%,。北京奧運會的承辦，帶動市場對優(yōu)質商鋪空間的需求同創(chuàng)歷史新高,。由于零售商意欲利用奧運會籌辦過程中所出現(xiàn)的巨大商機,，使得當年高達92.5萬平方米的新增商鋪空間被零售商租賃一空，接近2007年的三倍,，是1998年前一歷史高位的兩倍多,。盡管需求在奧運會后顯著下降，然而市場需求的強勁,，尤其是對新竣工購物中心的需求,，使得2008年全年的市場空置率并未受到新增供應大幅增長的影響，仍保持在相對平穩(wěn)的水平,，整個北京商鋪市場的年平均租金攀升至7238元/平方米,，創(chuàng)歷史新高。
雖然全球零售銷售業(yè)績普遍下滑,，但國際零售商們?nèi)匀徽J為中國市場具有增長潛力,。2008年第四季度，新進入上海零售市場的國際零售商包括瑪莎百貨,、唐恩都樂和Net,。百思買也在第四季度新開多家店鋪，繼續(xù)其擴張策略,。由于對優(yōu)質商鋪的需求未見下降,，上海市中心商鋪的底樓平均租金較上季度增長了3.1%。上海中心區(qū)域商場目前還未出現(xiàn)任何零售商撤出的跡象,。市場整體空置率仍維持在6.5%的低位,。位于黃浦區(qū)的353廣場和浦東的96廣場均在第四季度開張營業(yè)，從而為上海零售市場新增8.6萬平方米物業(yè)面積,。
金融危機影響于大勢無礙
受全球金融危機影響,，我國的商業(yè)地產(chǎn)進入2008年第四季度后開始有所變化,，主要城市的甲級寫字樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。
張瑩在接受記者采訪時說：“寫字樓市場的企業(yè)租戶,，曾將大量涌入市場的新增供應視為擴張和改善辦公條件的良機,。不過，全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定性導致越來越多的企業(yè)租戶,，尤其是跨國企業(yè),，紛紛收縮規(guī)模并取消了此前的擴張計劃�,！毙枨蟮钠＼浺约翱罩寐实牟粩嗌蠞q,，導致目前整個市場的空置率一度上升至22.5%，整個市場的平均租金水平在其歷史高位的基礎上下跌了5.1%,，比上年同期下降了1%,。
然而在商鋪市場方面，盡管第四季度新增供應大幅增長,，但仍難滿足巨大的市場需求,，從而造成租金進一步上漲。此外,，縱觀整個房地產(chǎn)投資市場,，第四季度沒有外資收購交易發(fā)生，大多數(shù)投資者都認為2009年為購買良機,。
在區(qū)域市場方面,，長三角地區(qū)的本地消費預計將有所提升，隨之俱增的國內(nèi)物流配送需求將有望成為今年商業(yè)地產(chǎn)市場的重要驅動力,。從整體來看,，隨著政府刺激經(jīng)濟舉措效果的逐漸顯現(xiàn),，2009年勢必將成為房地產(chǎn)市場節(jié)奏發(fā)生變化的一年,。
中原地產(chǎn)天津投資顧問部總監(jiān)高飛認為，未來的商業(yè)地產(chǎn)能否獨善其身,，主要取決于供需是否能平衡,。如果需求可以保持快速增長趨勢，同時開發(fā)機構能準確把握未來的買家和客戶要求,，鎖定市場缺口,，就可能度過地產(chǎn)的“寒冬”。
今年利好因素多 業(yè)界普遍謹慎樂觀
業(yè)內(nèi)專家表示,，2009年存在諸多利好因素,，如零售額的不斷增長、新建優(yōu)質購物中心項目的增多,，以及商鋪項目所推出的誘人的租賃條件等,，預計將吸引更多的零售商在2009年進入商業(yè)地產(chǎn)市場,。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年前11個月,，北京的零售總額同比增長21%,，預計2009年仍將持續(xù)上漲。盡管經(jīng)濟放緩尚未對市場零售額造成影響,，但眾多經(jīng)濟學家預計2009年零售額的增長勢頭將會大幅降低,。旨在刺激國內(nèi)消費的政策可能有助于緩解這種下跌的勢頭，但這種政策的真正作用可能要等到2009年年中才會在市場中得以顯現(xiàn),。
鑒于對零售額增長勢頭可能放慢的預期,，現(xiàn)有的零售商可能仍將繼續(xù)推遲其擴張計劃，這是因為開設新店可能對其銷售收入造成稀釋作用,。相反,，新入市的零售商則無此擔憂，因而未來商鋪租賃市場可能由這些新零售商所主導,。因此,，雖然其他類型物業(yè)的租金都已開始下降，但商鋪租金仍繼續(xù)保持增長,，預計商鋪將成為2009年租金最穩(wěn)定的物業(yè)類別,。
盡管北京寫字樓市場2008年底黯然收場，但在2009年初仍有諸多利好因素,。2008年下半年,，寫字樓市場新增供應量達到133萬平方米，增長18%,。盡管市場需求放緩,，但吸納量仍達到55萬多平方米。
張瑩說：“與其他地區(qū)寫字樓市場所不同的是,，全球金融危機的影響僅僅減弱了北京寫字樓市場的需求,。盡管部分租戶縮減了對辦公空間的需求量，但寫字樓的總體占用量仍繼續(xù)大幅增長,，凸顯了北京作為中國乃至亞太地區(qū)領先商業(yè)中心地位的重要性,。盡管全球經(jīng)濟放緩使眾多跨國企業(yè)在擴租方面仍將持謹慎態(tài)度，但中國政府龐大的經(jīng)濟刺激計劃以及向私營企業(yè)開放更多的商業(yè)市場,，將推動本地企業(yè)在2009年期間對寫字樓空間的需求,。”
據(jù)仲量聯(lián)行預測,，在過去幾年中,，為追求更高的回報率，同時避開一線城市資產(chǎn)的高價，投資者紛紛轉向二,、三線城市,。嚴峻的全球經(jīng)濟形勢使得一線城市物業(yè)價格已開始大幅下跌，從而為投資者帶來新的投資機會,。2009年,，謹慎的投資者將會把投資重點放在一線城市的核心地段，一線城市投資活動將增加,。
相比較于住宅地產(chǎn)的消費性,，商業(yè)地產(chǎn)的投資性更強。在住宅地產(chǎn)普遍低迷的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)具有的拉動投資,、促進消費的雙重功能尤其凸顯，因而對擴大內(nèi)需有著重要意義,。在當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的大背景下,，業(yè)界人士對商業(yè)地產(chǎn)越來越看好。 |