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近期,，開發(fā)商就商品房空置面積大做文章，一些地方政府因此作出收購空置商品房的表態(tài),。專家認為,，開發(fā)商夸大空置率是在誤導市場，當前空置房面積增加主要是房價過高,、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的,，地方政府收購空置商品房應把握好度。
被夸大的空置率
近期,，一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”,，他們根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎,，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米,。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達30%以上,，這將“大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線,。”
各地開發(fā)商紛紛響應,，商品房空置率高企的消息頻頻見諸當?shù)孛襟w,。在福州，一些開發(fā)商甚至傳出這個城市商品房空置率將達50%的高危水平的說法,，并要求政府進一步采取措施“救市”,。
浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認為，開發(fā)商錯誤計算得出了一個夸大的空置率,，誤導市場的用意明顯,。按國際慣例，空置率是把一級市場待售,、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結(jié)果,，而不是商品房空置面積除以當年竣工商品房的面積。
“2007年底,，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積104.35億平方米,，當年商品房空置面積1.23億平方米，空置率僅為1.2%,。2008年全國商品房空置面積雖有所增加,，但我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總數(shù)也在增長，因此空置率在1%至1.5%的正常范圍,，距開發(fā)商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠,。”景乃權(quán)說,。
空置面積增加的真正原因
“2008年以來,，在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時,，房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了2006年以來的增長勢頭,，而需求量卻突然大幅萎縮,，市場供求陷入嚴重失衡的狀態(tài)�,！睆B門大學教授陳培愛認為,，目前，商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場供大于求,，根本原因是缺乏有效的供求關系,。
以廈門市為例，2008年,，這個城市的商品房均價從最高時的每平方米1.5萬多元跌到了萬元以下,。專家認為，目前該市房價仍顯偏高,，阻礙了市場需求的進一步釋放,。按這個城市工薪家庭年均收入4萬多元計算，普遍承受不了50萬元以上的住房,；如果按90平方米計算,，工薪家庭能夠承受的合理房價不應高于每平方米5500元。
從福州市商品房空置情況來看,，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù),，而中小戶型處于熱銷狀態(tài)，空置的不多,。
“當前,，房價仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,、房地產(chǎn)投資功能被過分夸大等,，才是造成商品房空置面積增加的真正原因�,！本澳藱�(quán)說,。
政府“購房”引發(fā)爭議
近日，福州市公開表示,，鼓勵政府部門或國有企業(yè)收購空置商品房,，作為擴大保障性住房的房源；或采取現(xiàn)金補貼的方式,，鼓勵符合經(jīng)濟適用住房購買條件的市民去購買空置房,。與此同時，北京,、南京,、廣州,、鄭州等地也紛紛表示，考慮把空置商品房變成社會保障性住房,。地方政府的這類表態(tài)引發(fā)爭議,。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，地方政府出臺收購空置房的做法,，客觀上有助于減輕各地樓市的供求矛盾,，加快開發(fā)商的資金回籠。對地方政府而言,，收購合適的空置房用作保障性住房,，將大大縮短擴大保障性住房的建設周期，可以節(jié)省建設用地和開發(fā)成本,。
而一些市民認為,，政府收購空置商品房的做法等于是在維持高房價。樓市低迷跡象雖已顯現(xiàn)多時,，但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房價,，而是寄希望于政府救市政策，才會造成房屋滯銷加劇,。地方普遍面臨財政減收,，政府財政應盡可能多地用在保障實體經(jīng)濟發(fā)展和促進社會就業(yè)上，而不是幫開發(fā)商買單,。
一些專家認為,，地方政府在出臺收購空置商品房等救市措施時應把握好尺度，首先應正確評價商品房空置率問題,，以免影響宏觀決策,。其次，地方政府如要收購空置商品房,，操作方案必須經(jīng)過全面研究,。明確目的是“迅速擴大保障性住房的來源”，而不是替開發(fā)商買單,，防止收購操作成為新的腐敗溫床,，促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。 |