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即將到來的牛年春節(jié)并沒有給樓市帶來些許喜慶氣氛。在依舊濃重的觀望氛圍中,，業(yè)界紛紛預(yù)測中國樓市牛年難盼牛市,，房價走勢仍將持續(xù)下行。
地產(chǎn)“大佬”牛年認(rèn)“熊”
作為新年第一個業(yè)內(nèi)論壇,，由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“2009中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”近日在京舉行,。參加此次高峰論壇對話的包括SOHO中國董事長潘石屹、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng),、萬通地產(chǎn)董事長馮侖等地產(chǎn)界重量級人物，吸引了眾多開發(fā)商,、業(yè)內(nèi)人士以及媒體記者,。
“這樣的場面已經(jīng)好久沒出現(xiàn)了，主要的原因是大家都對今年的地產(chǎn)形勢心里沒底,，想聽聽地產(chǎn)大佬的分析,，給自己的企業(yè)找個方向�,！币晃粊碜脏嵵莸拈_發(fā)商向記者表示,。迷茫成為當(dāng)下中國絕大多數(shù)開發(fā)商的感覺。
對于住宅市場的走勢,，幾位“大佬”都認(rèn)為形勢會繼續(xù)惡化,。去年曾拋出“百日劇變說”的潘石屹此番認(rèn)為，保障性住房將會對住宅市場產(chǎn)生巨大的沖擊,。他表示,，去年政府提出兩年興建700萬套保障性住房，這將會對距離經(jīng)濟(jì)適用房地理位置比較近的住宅產(chǎn)生巨大的沖擊,�,！�1997年香港回歸之后，政府宣布要建8.5萬套保障性住房,，直接導(dǎo)致了兩年后香港的房價跌了50%,。這樣的情況也將會在內(nèi)地出現(xiàn)�,！�
2009年伊始,，盡管開發(fā)商對政策的利好表示了認(rèn)同，但是面對全球經(jīng)濟(jì)的不景氣，悲觀的氣氛一直充斥在整個行業(yè),，特別是中小企業(yè),。一位山東的地產(chǎn)商向記者表示，現(xiàn)在能做的就是把自己手中蓋好的房子賣出去,，把資金收回來等著形勢的好轉(zhuǎn),，降價是不可避免的。
洲聯(lián)集團(tuán)五合國際總顧問劉力博士表示,，2009年,，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批大量天價拿地,、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局,，或不得不尋求項(xiàng)目合作。洗牌后,，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商將逐步被淘汰,，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業(yè)將更加認(rèn)識到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性,，從市場與項(xiàng)目選擇,、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對項(xiàng)目效率的追求,，進(jìn)而推動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時代,。
2009年依然是個降價年
與地產(chǎn)商們觀點(diǎn)一致的是，投資銀行高盛發(fā)布的研究報告稱,，預(yù)期中國內(nèi)地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續(xù)上升,，對樓價和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來壓力。該行還調(diào)低對今年內(nèi)地樓價預(yù)測,，由原來下跌5%到10%提高至下跌10%到15%,。
記者從各大機(jī)構(gòu)的研究報告中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)對于2009年的房價都得出進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)測,。北京中原三級市場研究部預(yù)測,，2009年京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個百分點(diǎn)，下浮的時間將集中在2009年上半年,。
亞豪機(jī)構(gòu)對于一手房市場也預(yù)測,，2008年京城房價已經(jīng)進(jìn)入周期性的調(diào)整期，受此影響,，2009年京城房價仍將是下行趨勢,，而且短期內(nèi)不會出現(xiàn)反彈的跡象。數(shù)據(jù)表明,，京城房價到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降,，一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009年的總體房價水平將會繼續(xù)回落。
從全國市場來看,，2009年房價將進(jìn)一步下跌,，而成交量有望回升。中原地產(chǎn)預(yù)測,，隨著發(fā)展商逐步調(diào)價,，以及受各類刺激住房消費(fèi)政策的影響，2009年全國住宅銷售情況將比2008年有所改善,，預(yù)計(jì)全年銷售面積略增5%至10%,，而銷售價格預(yù)計(jì)將繼續(xù)下跌約10%，銷售金額下跌5%左右,。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年樓市降價會更加明顯。經(jīng)過一年的洗禮,，中國人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維,，會更加理性地面對資產(chǎn)價格的縮水和膨脹，開發(fā)商所擔(dān)心的房價下調(diào)引發(fā)的業(yè)主反悔風(fēng)險已經(jīng)越來越小,。所以,，開發(fā)商會更加明目張膽地打出降價牌來保生存。
民生消費(fèi)將成樓市主旋律
“2009年,，中央政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場基本定調(diào),，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個居民住房消費(fèi)市場,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的,。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示,，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，其支柱性是與它的消費(fèi)性、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的,，如果絕大多數(shù)人的住房條件十分不好,，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失,。
易憲容告訴記者,，房地產(chǎn)作為一個消費(fèi)市場，它的發(fā)展可以通過兩種方式來達(dá)到,，即保障性方式及市場方式,。保障性方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決,。一方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購買住房的負(fù)擔(dān),，另一方面是房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整或回歸理性，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來,。也就是說,，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)變化了的市場環(huán)境，以理性,、合理的價格把其手中房子銷售出去,，這樣絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求才能釋放出來。
“2009年將是房地產(chǎn)以民生消費(fèi)為主導(dǎo)市場的真正開始,�,！币讘椚菡J(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整,，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸,，或者說房地產(chǎn)市場必然會由投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是,，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),，全國的房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，因此,，2009年全國房價的調(diào)整或理性回歸,，肯定會表現(xiàn)出較大差異性，但房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策根本改變了,、金融市場的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識不同了,。在這種情況下,，地方政府要順勢而為，不要過多干預(yù),，否則只會延長房地產(chǎn)市場調(diào)整期,；房地產(chǎn)開發(fā)商要重新定價、重新設(shè)定企業(yè)利潤預(yù)期,、重新定位產(chǎn)品客戶對象,，讓其產(chǎn)品價格調(diào)整到消費(fèi)者購買能力上來；住房的消費(fèi)者要靜觀其變,，多獲得相應(yīng)的信息與知識,，尋找個人有支付能力又合意的產(chǎn)品。
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