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近期,，濟(jì)南房地產(chǎn)市場紛紛打出優(yōu)惠促銷旗號(hào)，但購房者仍在猶豫不決,。盡管國家已出臺(tái)相關(guān)刺激樓市政策,，但房地產(chǎn)市場仍然處于低迷徘徊狀態(tài)。本報(bào)記者:呂福明 攝 | 根據(jù)國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，去年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%,。這是我國大中城市房價(jià)三年半來首次同比下降,，房地產(chǎn)市場在2009年年初再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。
自2007年10月深圳房價(jià)觸頂以來,，全國樓市已經(jīng)歷一年多的盤整,，呈現(xiàn)出價(jià)格調(diào)整,、成交低迷的特點(diǎn)。在全球金融危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步蔓延以及我國經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響下,，雖然國家財(cái)政,、貨幣政策發(fā)生積極變化，但預(yù)計(jì)市場觀望氣氛仍將持續(xù),，2009年樓市將延續(xù)調(diào)整格局,，到下半年，伴隨成交量的回升,，樓市才有望真正探底企穩(wěn),。
目前全球金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退尚無見底跡象，2009年我國經(jīng)濟(jì)也將在很大程度上受國際經(jīng)濟(jì)不確定性影響,，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢難以預(yù)料,。房地產(chǎn)行業(yè)屬周期性行業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度很高,，特別是國家的宏觀調(diào)控和信貸政策,，直接影響到行業(yè)的景氣程度。
有分析認(rèn)為,，收緊信貸是導(dǎo)致我國樓市本輪調(diào)整的主因,，開發(fā)商加快存貨周轉(zhuǎn)解決融資困難是助推本輪房價(jià)下跌的根源。隨著“保增長”成為2009年經(jīng)濟(jì)工作的首要目標(biāo),，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,，即從抑制房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)房企適當(dāng)放松銀根,，給予一定的貸款扶持,，將成為2009年保持行業(yè)穩(wěn)定的重要舉措。
但由于資金的巨大缺口以及宏觀調(diào)控政策的時(shí)滯性,，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)調(diào)整,。中國指數(shù)研究院的分析數(shù)據(jù)顯示，2008年我國房地產(chǎn)商面臨6730億元的資金缺口,，2009年如果經(jīng)濟(jì)形勢不發(fā)生根本改變,，這一數(shù)字將達(dá)到9290億元。近兩年,，我國房地產(chǎn)業(yè)年投資規(guī)模不過2萬多億元,，如此大的資金缺口造成的壓力可想而知，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),。在這種壓力下,，降價(jià)促銷無疑將成為企業(yè)生存的重要選擇。
供求關(guān)系也是影響商品價(jià)格的重要因素,，2009年房地產(chǎn)市場供過于求的矛盾仍然突出,。截至2008年10月末,，全國商品房空置面積達(dá)到1.33億平方米，同比增長13.1%,。此外還有已開工但未竣工的商品房17.55億平方米，將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場,，按每平方米3000元的平均成交價(jià)計(jì)算,，僅消化這部分新增房源就需要5萬多億元資金。在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下,，房地產(chǎn)投資需求受到極大抑制,，2004年以來房價(jià)的過快上漲又大大透支了居民的購買力，僅依靠“剛性需求”很難支撐龐大的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,。
專家認(rèn)為,，在新的供需平衡形成之前，房地產(chǎn)業(yè)的元?dú)庖粫r(shí)難以恢復(fù),。在經(jīng)濟(jì)向下的背景下,，居民收入漲幅趨緩，甚至出現(xiàn)下滑,，因而購買力的恢復(fù)主要依靠價(jià)格的下跌,。成交量的回升，取決于價(jià)格調(diào)整的快慢,，價(jià)格調(diào)整越快,，行業(yè)恢復(fù)越快。2009年下半年待售商品房面積將達(dá)到峰值,，隨后,，行業(yè)“庫存”將逐步消化，風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放,。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有明顯改變的情況下,，成交量的恢復(fù)可能要推遲到2009年下半年。2010年以后,，市場供需將逐步平衡,，價(jià)格可能重新恢復(fù)上漲。
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