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近期,，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛打出優(yōu)惠促銷旗號(hào),，但購(gòu)房者仍在猶豫不決,。盡管?chē)?guó)家已出臺(tái)相關(guān)刺激樓市政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低迷徘徊狀態(tài),。本報(bào)記者:呂福明 攝 | 根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年12月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%,。這是我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)三年半來(lái)首次同比下降,，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年年初再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。
自2007年10月深圳房?jī)r(jià)觸頂以來(lái),，全國(guó)樓市已經(jīng)歷一年多的盤(pán)整,，呈現(xiàn)出價(jià)格調(diào)整、成交低迷的特點(diǎn),。在全球金融危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步蔓延以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響下,，雖然國(guó)家財(cái)政、貨幣政策發(fā)生積極變化,，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)觀望氣氛仍將持續(xù),，2009年樓市將延續(xù)調(diào)整格局，到下半年,，伴隨成交量的回升,，樓市才有望真正探底企穩(wěn)。
目前全球金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退尚無(wú)見(jiàn)底跡象,，2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)也將在很大程度上受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)不確定性影響,，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)難以預(yù)料。房地產(chǎn)行業(yè)屬周期性行業(yè),，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度很高,，特別是國(guó)家的宏觀調(diào)控和信貸政策，直接影響到行業(yè)的景氣程度,。
有分析認(rèn)為,，收緊信貸是導(dǎo)致我國(guó)樓市本輪調(diào)整的主因，開(kāi)發(fā)商加快存貨周轉(zhuǎn)解決融資困難是助推本輪房?jī)r(jià)下跌的根源,。隨著“保增長(zhǎng)”成為2009年經(jīng)濟(jì)工作的首要目標(biāo),，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，即從抑制房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,。對(duì)房企適當(dāng)放松銀根,，給予一定的貸款扶持，將成為2009年保持行業(yè)穩(wěn)定的重要舉措,。
但由于資金的巨大缺口以及宏觀調(diào)控政策的時(shí)滯性,，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)調(diào)整。中國(guó)指數(shù)研究院的分析數(shù)據(jù)顯示,，2008年我國(guó)房地產(chǎn)商面臨6730億元的資金缺口,，2009年如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生根本改變，這一數(shù)字將達(dá)到9290億元,。近兩年,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年投資規(guī)模不過(guò)2萬(wàn)多億元，如此大的資金缺口造成的壓力可想而知,，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),。在這種壓力下,，降價(jià)促銷無(wú)疑將成為企業(yè)生存的重要選擇。
供求關(guān)系也是影響商品價(jià)格的重要因素,，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾仍然突出,。截至2008年10月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.33億平方米,，同比增長(zhǎng)13.1%,。此外還有已開(kāi)工但未竣工的商品房17.55億平方米，將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場(chǎng),，按每平方米3000元的平均成交價(jià)計(jì)算,，僅消化這部分新增房源就需要5萬(wàn)多億元資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下,，房地產(chǎn)投資需求受到極大抑制,，2004年以來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲又大大透支了居民的購(gòu)買(mǎi)力，僅依靠“剛性需求”很難支撐龐大的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,。
專家認(rèn)為,，在新的供需平衡形成之前，房地產(chǎn)業(yè)的元?dú)庖粫r(shí)難以恢復(fù),。在經(jīng)濟(jì)向下的背景下,，居民收入漲幅趨緩，甚至出現(xiàn)下滑,，因而購(gòu)買(mǎi)力的恢復(fù)主要依靠?jī)r(jià)格的下跌,。成交量的回升，取決于價(jià)格調(diào)整的快慢,，價(jià)格調(diào)整越快,，行業(yè)恢復(fù)越快。2009年下半年待售商品房面積將達(dá)到峰值,，隨后,，行業(yè)“庫(kù)存”將逐步消化，風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放,。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有明顯改變的情況下,，成交量的恢復(fù)可能要推遲到2009年下半年。2010年以后,，市場(chǎng)供需將逐步平衡,，價(jià)格可能重新恢復(fù)上漲。
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