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 2008年上半年,，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整,，過度需求泡沫得到有效的抑制,。進(jìn)入第三季度,，市場(chǎng)開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì),。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下,，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì),�,！ �
總的來看,，2008年中國(guó)樓市整體市場(chǎng)供給壓力大，預(yù)測(cè)2009年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)四個(gè)方面的變化,。
市場(chǎng)成交量逐步回升 價(jià)格進(jìn)一步回歸理性
以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看,，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積可為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給,，2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力。而從需求指標(biāo)上看,，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng),，盡管1至11月部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過熱的銷售量相比,，大部分仍處于下跌狀態(tài),。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少,，而是有效需求太少,，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區(qū)間,，通過合理調(diào)控市場(chǎng),，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面�,！ �
從目前市場(chǎng)情況來看,，國(guó)內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤由于定價(jià)比較合理,，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空,。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流,，合理調(diào)整價(jià)格,，加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升,，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性,。
開發(fā)投資增幅進(jìn)一步下降 “大魚吃小魚”局面不可避免
由于2008年銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張,，大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解,，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂觀,，必然下調(diào)開發(fā)投資計(jì)劃,。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)�,！�
萬科就在2008年第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上,，“決定進(jìn)一步下調(diào)2009年的開工計(jì)劃,，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右,，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏,。”
2008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂,，通過各種方式大幅提高持有資金量,，如萬科、金地發(fā)行公司債,、金融街完成2007年度公開增發(fā)等,，通過股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)一個(gè)重要的資金來源。
2009年,，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度,，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高,，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很好的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇,，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說,，應(yīng)該更好地利用這個(gè)機(jī)會(huì),，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,，不具備股市融資的資格和能力,，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，今年資金將相當(dāng)吃緊,。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合,，“大魚吃小魚”的殘酷局面將不可避免�,！ �
自住型購(gòu)房強(qiáng)勁增長(zhǎng) 改善型購(gòu)房成為亮點(diǎn)
中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上需要貸款,。2008年下半年以來，中央及地方政府相繼出臺(tái)的一系列措施有力地支持了自住型需求,，加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間,，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2008年12月21日,，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,，明確了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高,，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程,。但由于房?jī)r(jià)過高，以及交易費(fèi)用等原因,，很多改善型需求并不能得到滿足,。預(yù)計(jì)2009年國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本,，不僅通過市場(chǎng),，同時(shí)也通過保障性住房，滿足改善型購(gòu)房的需求,，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍,。
政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎
在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下，中國(guó)必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求,，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,。而房地產(chǎn)投資達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用,。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng),、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展”,，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速,。
為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年,，國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度,，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi),、下調(diào)貸款利息,、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求,、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等,，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”,，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段,，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。
自2008年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響,，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了近10年的快速發(fā)展,，本身也有調(diào)整的需要,，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過多的泡沫。從這個(gè)周期來看,，樓市已經(jīng)處于冬季,，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持,、房地產(chǎn)企業(yè)自身的調(diào)整以及各方面的共同努力,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望盡快度過寒冬，走入春暖花開的季節(jié),。 |