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“成交量萎縮明顯,，但價(jià)格相對(duì)平穩(wěn),。”談及2008年的北京樓市,，接受記者采訪的專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士給出了幾乎相同的回答,。和許多城市不同,，北京樓市走出了一波相對(duì)獨(dú)立的行情。盡管如此,，對(duì)于未來(lái)的走勢(shì),，專(zhuān)家都持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將持續(xù),，但大幅度波動(dòng)的可能性不大,。
京城樓市步入蕭條期
2008年，京城樓市在“拐點(diǎn)論”,、打折降價(jià)風(fēng)等多重因素影響下,，逐步進(jìn)入了蕭條期，交易量持續(xù)走低,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至11月，北京商品房銷(xiāo)售面積為968.86萬(wàn)平方米,，比去年同期下降48.6%,。不僅成交量同比降幅巨大，而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象,，京城樓市已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了買(mǎi)方市場(chǎng),。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男告訴記者，一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大、全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩等多重不利因素的影響使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈高度緊張,，許多開(kāi)發(fā)商不得不加速推出新盤(pán),、加速銷(xiāo)售，以期快速回籠資金渡過(guò)難關(guān),，使得供應(yīng)量大幅增加,；另一方面，由于政府調(diào)控,、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價(jià),，使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流,，導(dǎo)致了交易量大幅萎縮,，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。
盡管成交量下滑明顯,，市場(chǎng)上各種名目的打折,、促銷(xiāo)此起彼伏，但北京的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下調(diào),。事實(shí)上,，一直到今年8月，北京房?jī)r(jià)才第一次停下了上漲的腳步,，銷(xiāo)售價(jià)格與7月持平,。9月銷(xiāo)售價(jià)格首次環(huán)比下降了0.2%，而10月份環(huán)比降幅仍為0.2%,。這一調(diào)整幅度,，與最近幾年翻番的上漲態(tài)勢(shì)相比，幾乎可以忽略不計(jì),。
二手房遭遇成交寒流
和一手商品房的走勢(shì)相類(lèi)似,，北京二手房市場(chǎng)也遭遇了成交“寒流”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示,，2008年1至11月,，北京市二手房交易量為67034套，相比去年同期的85906套下降22%,，市場(chǎng)萎縮相對(duì)比較明顯,。雖然10月開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,，但是,，實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)情況也并非很明顯，即使11月的二手房交易量相比10月增長(zhǎng)了15%,，但是同比下降幅度卻達(dá)到了53.3%,，并且這種同比巨大降幅自今年8月開(kāi)始,，連續(xù)4個(gè)月都在四成以上。價(jià)格方面,，預(yù)計(jì)二手房平均成交價(jià)格為9783元/平方米，與去年年底基本持平,。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為,，二手房成交回落主要是兩個(gè)原因造成的，一方面,，今年傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時(shí)期,，春節(jié)后3、4月份恰逢“拐點(diǎn)論”盛行,，需求觀望,；“金九銀十”則直接淪為奧運(yùn)后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調(diào)整后的需求回暖期,，可以說(shuō)每一個(gè)成交旺季在2008年都因特殊原因變成平淡期甚至成交低谷,，因此相對(duì)于2007年的成交走勢(shì)來(lái)說(shuō)，這種此漲彼消的趨勢(shì)造成了本年度成交的回落,；另一方面,，2007年下半年尤其是最后兩個(gè)月成交暴漲，而2008年下半年二手房成交相比去年同期強(qiáng)大的供需配對(duì)能力和旺盛的購(gòu)買(mǎi)力,，則表現(xiàn)出消費(fèi)者購(gòu)房信心相對(duì)不足的現(xiàn)象,，盡管自11月份開(kāi)始，需求回升現(xiàn)象已日益明顯,，但回暖期起步較晚并且沒(méi)有“絕地反擊”般的成交漲勢(shì),，依然難挽回一年來(lái)的市場(chǎng)頹勢(shì)。
專(zhuān)家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將調(diào)整
對(duì)于北京樓市的未來(lái)走勢(shì),，接受記者采訪的專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，短期內(nèi)銷(xiāo)售量回暖仍面臨一定壓力，而房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)調(diào)整,。
王英男說(shuō),，京城的房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)一直呈上漲的態(tài)勢(shì)，特別是2006,、2007兩年,，上漲的速度非常快,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值本身,，這必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格向相反的方向發(fā)展。而京城的房?jī)r(jià)到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降,，一旦下行通道打開(kāi)將很難扭轉(zhuǎn),，預(yù)計(jì)2009年的總體房?jī)r(jià)水平將會(huì)繼續(xù)回落,，而且短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈的跡象。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟也認(rèn)為房?jī)r(jià)存在下行空間,。據(jù)千萬(wàn)家市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，從今年4月份開(kāi)始，北京房?jī)r(jià)漲幅逐月回落,，9月份更是出現(xiàn)了2005年以來(lái)的首次下降,。由此看來(lái)，2009年北京房?jī)r(jià)下行空間較大,。 |