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 一向平靜低調(diào)的東北房地產(chǎn)市場(chǎng)近日風(fēng)生水起,。吉林省長(zhǎng)春市最大的外埠房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司前不久高調(diào)宣布“中海地產(chǎn)明年全面提價(jià)”；沈陽72家房地產(chǎn)企業(yè)日前又共簽“投名狀”,，結(jié)成“不降價(jià)聯(lián)盟”,。
今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入下行通道,，至今未見明顯的回暖跡象,，而東北房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)不約而同地“挺漲”，是胸有成竹,，還是孤注一擲,？
東北，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“另類”
受整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響,，東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來一直不甚活躍,，與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步調(diào)不一。全國(guó)大漲時(shí),，它上漲緩慢,，甚至負(fù)增長(zhǎng)；全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌時(shí)，它我行我素,，房?jī)r(jià)甚至穩(wěn)中有升,。
從房?jī)r(jià)來看，除沈陽外,，長(zhǎng)春和哈爾濱的房?jī)r(jià)在全國(guó)30多個(gè)大中城市中排位一直比較靠后,。即便在全國(guó)大漲的2006年和2007年，東北的幾個(gè)省會(huì)城市漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國(guó)平均水平,。來自沈陽市房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示,，在全國(guó)房地產(chǎn)火爆的2006年和2007年，沈陽市房?jī)r(jià)上漲僅為5%左右,。2008年1至10月,，全國(guó)很多城市房地產(chǎn)“量?jī)r(jià)齊跌”，一片肅殺,，而吉林省會(huì)長(zhǎng)春1至9月銷量卻與去年基本持平,，9、10月份房?jī)r(jià)同比上升了0.57%,。
對(duì)于東北主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),，當(dāng)?shù)毓賳T和房地產(chǎn)商包括研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為“比較健康”,，沒有泡沫或者說泡沫很小,。易居中國(guó)在評(píng)定東北三個(gè)省市等級(jí)時(shí)，將東北最大的城市沈陽歸入B級(jí),，吉林省會(huì)長(zhǎng)春和黑龍江省會(huì)哈爾濱都被歸入D類,。易居中國(guó)長(zhǎng)春分公司總經(jīng)理王喻冬解釋說，等級(jí)越低,，流動(dòng)性人口越少,，投資性需求越小，房?jī)r(jià)下降的空間也越小,。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)步調(diào)不一致的主要原因是受經(jīng)濟(jì)和地緣的影響，市場(chǎng)傳導(dǎo)滯后,，總是“慢半拍”,。因此一二線城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)寒流遲早也會(huì)傳導(dǎo)到東北房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“挺漲”,，胸有成竹還是孤注一擲
2008年11月初,，長(zhǎng)春最大、最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司高調(diào)宣布“2009年全面提價(jià)”,。無獨(dú)有偶,，11月14日，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)召開了新聞發(fā)布會(huì),，沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合承諾不降價(jià),。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,、降聲一片的背景下，東北部分房地產(chǎn)商為什么會(huì)逆市“挺漲”,？
“不是開發(fā)商瘋了就是我瘋了”,，許多消費(fèi)者對(duì)此表示了明確的不解；“不降價(jià)聯(lián)盟很快就會(huì)土崩瓦解”,，一些專家說,。
長(zhǎng)春中海目前有近1萬戶業(yè)主，是長(zhǎng)春市最大的樓盤,。對(duì)于漲價(jià)一事,，長(zhǎng)春中海相關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)得十分坦然：“為了完成整個(gè)銷售目標(biāo)，中海2008年已經(jīng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整,。長(zhǎng)期過低價(jià)位運(yùn)行不利于保持公司的品質(zhì),，目前樓價(jià)調(diào)整已到位，因此09年要全線提價(jià),�,！痹撠�(fù)責(zé)人還表示，中海不會(huì)陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)中去,，不想以低價(jià)取勝,，將主要著眼于品質(zhì)和服務(wù)的提高。
“房?jī)r(jià)不高,，沒有下行空間”,，是東北大多數(shù)開發(fā)商“挺漲”的主要理由。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng),、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)趙昱在談到“不降價(jià)聯(lián)盟”時(shí)這樣表示：“沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)很低,，目前項(xiàng)目利潤(rùn)不足10%，更多的人需要從沈陽房產(chǎn)現(xiàn)狀看問題,�,！毖酝庵猓�?jī)r(jià)下降,，沈陽例外,。
其實(shí)，這不僅是東北主要城市開發(fā)商的想法,，也是一些政府官員的想法,。長(zhǎng)春市一些政府官員在各種場(chǎng)合都明確表示，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康,，沒有泡沫,，房?jī)r(jià)與全國(guó)同類城市比不高，沒有下降空間。尤其是新的“國(guó)十條”出臺(tái)后,，盡管效果尚待觀察,，但是也有人將其理解為提振市場(chǎng)的信號(hào)。在11月4日召開的沈陽房地產(chǎn)開發(fā)峰會(huì)上,，沈陽市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章表示,，雖然沈陽商品房成交量有所下降，但隨著政府優(yōu)惠政策的不斷出臺(tái),，開發(fā)商及消費(fèi)者的信心也將大受鼓舞,，從而促進(jìn)交易量的上升。而沈陽房?jī)r(jià)也將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行,，并無下行空間,。
普降，東北是否真能“例外”
無論地產(chǎn)商和政府官員如何樂觀,，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然堅(jiān)挺,，但交易量已經(jīng)開始明顯下降。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì),，沈陽市今年1至9月份商品住宅成交量出現(xiàn)2002年以來罕見降幅,，同比下降5.61%，易居中國(guó)長(zhǎng)春分公司的統(tǒng)計(jì)表明,，今年10月份,，長(zhǎng)春商品住宅成交量縮水45.5%。
“商品房,，顧名思義,，必須要買賣的,，如果沒有交易,，哪來的市場(chǎng)？”易居中國(guó)長(zhǎng)春分公司總經(jīng)理王喻冬說,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，東北主要城市房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)間呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的繁榮局面，有與全國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)相一致的地方,，也有其特殊原因：首先是東北振興政策拉動(dòng)了東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，以吉林為例，近兩年固定資產(chǎn)投資增速一直位居全國(guó)前列,；二是東北這幾年普遍進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造,，造成大量的被動(dòng)需求；三是取消了單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房,，住房市場(chǎng)化程度提高,。2001年至2005年，長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%,，2006年降至10.4%,，2007年降至5.8%，2008年不到4%,。
但是,，這些特殊因素形成的剛性需求經(jīng)過兩三年的釋放，現(xiàn)在還有多少,？在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景之下，東北能“獨(dú)善其身”嗎,？
王喻冬認(rèn)為,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖需要六大條件，一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好,；二是金融環(huán)境放松,；三是股市觸底“見熊”；四是國(guó)家持續(xù)出臺(tái)政策扶持,；五是價(jià)格持續(xù)回調(diào),，激活購買欲望；六是社會(huì)輿論導(dǎo)向積極方面報(bào)道,。對(duì)各城市而言,，市場(chǎng)回暖取決于住房需求結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間,、地方政策執(zhí)行怎么樣,、救市措施夠不夠。
長(zhǎng)春市房地產(chǎn)資深記者閆少軍認(rèn)為,，從目前價(jià)格及長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看,，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)在全國(guó)副省級(jí)城市居末，在70個(gè)大中城市中位于中下,，而長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁,，GDP增速居副省級(jí)城市前三。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出問題,，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)高速發(fā)展,，人們收入會(huì)穩(wěn)步提升，投資會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),，外來人口會(huì)不斷涌入,，城市規(guī)模加速擴(kuò)大，那么,，房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲,。至少目前看,，下跌空間極小。但如果宏觀經(jīng)濟(jì)真的走弱,，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)必然受波及,，購房者觀望情緒將更濃，開發(fā)商資金壓力更重,，賠錢賣房,，不無可能。
“其他城市不好妄加評(píng)論,，但是長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在明年4,、5月份有個(gè)較大的變化�,！遍L(zhǎng)春市開發(fā)辦副主任劉世文說,，“目前成交量雖然下降，但價(jià)格還在穩(wěn)中有升,，這是因?yàn)殚_發(fā)商的投入都已經(jīng)發(fā)生,。以鋼材為例，今年2,、3月份鋼材價(jià)格已經(jīng)漲到6200元/噸,，現(xiàn)在價(jià)格雖然有所回落，可是開發(fā)商都已經(jīng)投進(jìn)去了,，不會(huì)甘心降價(jià),，仍然在等待觀望。但是明年4,、5月份,，天氣回暖，一些開發(fā)商要開工,，有資金問題的開發(fā)商可能會(huì)降價(jià)促銷,。”
如果長(zhǎng)春如此,，那么沈陽,、哈爾濱能否例外,？ |