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 一向平靜低調(diào)的東北房地產(chǎn)市場近日風(fēng)生水起,。吉林省長春市最大的外埠房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司前不久高調(diào)宣布“中海地產(chǎn)明年全面提價(jià)”；沈陽72家房地產(chǎn)企業(yè)日前又共簽“投名狀”,，結(jié)成“不降價(jià)聯(lián)盟”,。
今年以來，全國房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入下行通道,，至今未見明顯的回暖跡象,，而東北房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)不約而同地“挺漲”，是胸有成竹,，還是孤注一擲,？
東北,，全國房地產(chǎn)市場的“另類”
受整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場長期以來一直不甚活躍,，與全國房地產(chǎn)市場步調(diào)不一,。全國大漲時(shí)，它上漲緩慢,，甚至負(fù)增長,；全國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌時(shí)，它我行我素,，房價(jià)甚至穩(wěn)中有升,。
從房價(jià)來看，除沈陽外,，長春和哈爾濱的房價(jià)在全國30多個(gè)大中城市中排位一直比較靠后,。即便在全國大漲的2006年和2007年，東北的幾個(gè)省會城市漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國平均水平,。來自沈陽市房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，在全國房地產(chǎn)火爆的2006年和2007年,，沈陽市房價(jià)上漲僅為5%左右,。2008年1至10月，全國很多城市房地產(chǎn)“量價(jià)齊跌”,，一片肅殺,，而吉林省會長春1至9月銷量卻與去年基本持平，9,、10月份房價(jià)同比上升了0.57%,。
對于東北主要城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，當(dāng)?shù)毓賳T和房地產(chǎn)商包括研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為“比較健康”,，沒有泡沫或者說泡沫很小,。易居中國在評定東北三個(gè)省市等級時(shí)，將東北最大的城市沈陽歸入B級,，吉林省會長春和黑龍江省會哈爾濱都被歸入D類,。易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬解釋說，等級越低,，流動(dòng)性人口越少,，投資性需求越小，房價(jià)下降的空間也越小,。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，東北房地產(chǎn)市場與全國步調(diào)不一致的主要原因是受經(jīng)濟(jì)和地緣的影響，市場傳導(dǎo)滯后,，總是“慢半拍”,。因此一二線城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)寒流遲早也會傳導(dǎo)到東北房地產(chǎn)市場,。
“挺漲”，胸有成竹還是孤注一擲
2008年11月初,，長春最大,、最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司高調(diào)宣布“2009年全面提價(jià)”。無獨(dú)有偶,，11月14日,，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會召開了新聞發(fā)布會，沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合承諾不降價(jià),。在全國房地產(chǎn)市場低迷,、降聲一片的背景下，東北部分房地產(chǎn)商為什么會逆市“挺漲”,？
“不是開發(fā)商瘋了就是我瘋了”,，許多消費(fèi)者對此表示了明確的不解；“不降價(jià)聯(lián)盟很快就會土崩瓦解”,，一些專家說,。
長春中海目前有近1萬戶業(yè)主，是長春市最大的樓盤,。對于漲價(jià)一事,，長春中海相關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)得十分坦然：“為了完成整個(gè)銷售目標(biāo)，中海2008年已經(jīng)對價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整,。長期過低價(jià)位運(yùn)行不利于保持公司的品質(zhì),，目前樓價(jià)調(diào)整已到位，因此09年要全線提價(jià),�,！痹撠�(fù)責(zé)人還表示，中海不會陷入惡性競爭中去,，不想以低價(jià)取勝,，將主要著眼于品質(zhì)和服務(wù)的提高。
“房價(jià)不高,，沒有下行空間”,，是東北大多數(shù)開發(fā)商“挺漲”的主要理由。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長,、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱在談到“不降價(jià)聯(lián)盟”時(shí)這樣表示：“沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)利潤很低,，目前項(xiàng)目利潤不足10%，更多的人需要從沈陽房產(chǎn)現(xiàn)狀看問題,�,！毖酝庵猓績r(jià)下降,，沈陽例外,。
其實(shí),，這不僅是東北主要城市開發(fā)商的想法，也是一些政府官員的想法,。長春市一些政府官員在各種場合都明確表示,，長春房地產(chǎn)市場比較健康，沒有泡沫,，房價(jià)與全國同類城市比不高,，沒有下降空間。尤其是新的“國十條”出臺后,，盡管效果尚待觀察,，但是也有人將其理解為提振市場的信號。在11月4日召開的沈陽房地產(chǎn)開發(fā)峰會上,，沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章表示,，雖然沈陽商品房成交量有所下降，但隨著政府優(yōu)惠政策的不斷出臺,，開發(fā)商及消費(fèi)者的信心也將大受鼓舞,，從而促進(jìn)交易量的上升。而沈陽房價(jià)也將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行,，并無下行空間,。
普降，東北是否真能“例外”
無論地產(chǎn)商和政府官員如何樂觀,，東北房地產(chǎn)市場房價(jià)雖然堅(jiān)挺，但交易量已經(jīng)開始明顯下降,。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì),，沈陽市今年1至9月份商品住宅成交量出現(xiàn)2002年以來罕見降幅，同比下降5.61%,，易居中國長春分公司的統(tǒng)計(jì)表明,，今年10月份，長春商品住宅成交量縮水45.5%,。
“商品房,，顧名思義，必須要買賣的,，如果沒有交易,，哪來的市場？”易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬說,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，東北主要城市房地產(chǎn)較長時(shí)間呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的繁榮局面，有與全國房地產(chǎn)走勢相一致的地方,，也有其特殊原因：首先是東北振興政策拉動(dòng)了東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，以吉林為例,，近兩年固定資產(chǎn)投資增速一直位居全國前列；二是東北這幾年普遍進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造,，造成大量的被動(dòng)需求,；三是取消了單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房，住房市場化程度提高,。2001年至2005年,，長春市經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%,，2006年降至10.4%,，2007年降至5.8%，2008年不到4%,。
但是,，這些特殊因素形成的剛性需求經(jīng)過兩三年的釋放，現(xiàn)在還有多少,？在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),、中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景之下，東北能“獨(dú)善其身”嗎,？
王喻冬認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場回暖需要六大條件，一是經(jīng)濟(jì)形勢向好,；二是金融環(huán)境放松,；三是股市觸底“見熊”；四是國家持續(xù)出臺政策扶持,；五是價(jià)格持續(xù)回調(diào),，激活購買欲望；六是社會輿論導(dǎo)向積極方面報(bào)道,。對各城市而言,，市場回暖取決于住房需求結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間,、地方政策執(zhí)行怎么樣,、救市措施夠不夠。
長春市房地產(chǎn)資深記者閆少軍認(rèn)為,，從目前價(jià)格及長春經(jīng)濟(jì)走勢看,，長春房價(jià)在全國副省級城市居末，在70個(gè)大中城市中位于中下,，而長春經(jīng)濟(jì)走勢強(qiáng)勁,，GDP增速居副省級城市前三。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出問題,，長春經(jīng)濟(jì)肯定會高速發(fā)展,，人們收入會穩(wěn)步提升,，投資會持續(xù)增長，外來人口會不斷涌入,，城市規(guī)模加速擴(kuò)大,，那么，房價(jià)應(yīng)該上漲,。至少目前看,，下跌空間極小。但如果宏觀經(jīng)濟(jì)真的走弱,，長春經(jīng)濟(jì)必然受波及,，購房者觀望情緒將更濃，開發(fā)商資金壓力更重,，賠錢賣房,，不無可能。
“其他城市不好妄加評論,，但是長春房地產(chǎn)市場可能會在明年4,、5月份有個(gè)較大的變化�,！遍L春市開發(fā)辦副主任劉世文說,，“目前成交量雖然下降，但價(jià)格還在穩(wěn)中有升,，這是因?yàn)殚_發(fā)商的投入都已經(jīng)發(fā)生,。以鋼材為例，今年2,、3月份鋼材價(jià)格已經(jīng)漲到6200元/噸,，現(xiàn)在價(jià)格雖然有所回落，可是開發(fā)商都已經(jīng)投進(jìn)去了,，不會甘心降價(jià)，仍然在等待觀望,。但是明年4,、5月份，天氣回暖,，一些開發(fā)商要開工,，有資金問題的開發(fā)商可能會降價(jià)促銷�,！�
如果長春如此,，那么沈陽、哈爾濱能否例外,？ |