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 提起物業(yè)管理,，不少人有過“添堵”的經(jīng)歷，或是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題,，或是因?yàn)樗娕瘹獾鹊木S修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明,，或是車位只賣不租，或是物業(yè)收費(fèi)不合理,，如此等等,。也正因?yàn)槿绱耍綎|省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)日前舉辦的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽證會(huì),，才格外引人注目,。但是業(yè)主、物業(yè)公司,、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各執(zhí)一端,，使得這一民主立法之舉,，成為不同利益方意見的博弈，在諸多問題上并沒有達(dá)成共識(shí),。
地下停車位能不能賣,？
目前，山東省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家,，從業(yè)人員16萬多人,，管理面積超過4.7億平方米。據(jù)山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，車庫車位問題在物業(yè)管理矛盾糾紛中表現(xiàn)較為突出,，主要是許多新建小區(qū)的車庫、車位售價(jià)太高,，開發(fā)商只售不租或是租售價(jià)高,，許多業(yè)主無力購買、承租導(dǎo)致無處停車或者占用公共場(chǎng)地停放車輛,，使得小區(qū)管理秩序較為混亂,。
“有些開發(fā)商沒有辦理專項(xiàng)征地手續(xù)，但經(jīng)過了許可,，在小區(qū)內(nèi)公共空間建設(shè)了地下停車處,，然后劃分車位銷售，此種車位引起的糾紛最多,，矛盾也最大,。我認(rèn)為此次立法應(yīng)著力解決這個(gè)問題�,！睒I(yè)主管新華說,。
山東榮軍總醫(yī)院心理門診副主任醫(yī)師鄒春玲認(rèn)為，車位車庫是小區(qū)整體環(huán)境的組成部分,，其利用應(yīng)該服從于業(yè)主需要,，而且按照成本攤?cè)氲脑瓌t，車庫的費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)虢ǚ砍杀�,，業(yè)主在買房時(shí)已經(jīng)花了這筆錢了,，不能再掏一次腰包，因此應(yīng)當(dāng)禁止開發(fā)商將停車設(shè)施納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開發(fā),。
她認(rèn)為,，出售地下車庫車位不利于防空備戰(zhàn)�,！啊斗揽辗ā芬�(guī)定,，相關(guān)建筑應(yīng)該修建戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)用于防空的備戰(zhàn)室。防空工程的目的是確保人身安全，應(yīng)該由主管部門維護(hù),，沒有要求由個(gè)人維護(hù),。”
服務(wù)不到位能否拒交物業(yè)費(fèi),？
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題重重,，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，重復(fù)收費(fèi),，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面,，業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重,，物業(yè)企業(yè)追繳難，直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng),。
為此,，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵、建設(shè)單位違約或者放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),�,！�
山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋此條款時(shí)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)決定了“物業(yè)服務(wù)無止境”,，要找出物業(yè)服務(wù)中的“瑕疵”是很容易的,。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從表面上看,，似乎只是損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益,，實(shí)際上損害了同在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活的全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司可能會(huì)因費(fèi)用的不足而無法開展正常的物業(yè)管理活動(dòng),，不得不降低服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),，這就導(dǎo)致更多業(yè)主、住戶以物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有差距等理由而拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),，形成惡性循環(huán),。物業(yè)得不到應(yīng)有的保養(yǎng)維修,，最后導(dǎo)致物業(yè)加速老化和損毀,，甚至貶值。
這一解釋得到了物業(yè)公司代表的贊同,。泰安市樂園物業(yè)公司王利明說：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)的規(guī)定非常有必要,。瑕疵是微小的缺點(diǎn)，瑕疵是普遍存在的,，瑕疵不是不達(dá)標(biāo),。”
她認(rèn)為，一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng),、義務(wù)意識(shí)弱,，以種種理由拒交物業(yè)費(fèi)，“最終后果就是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)難以保障,，使全體業(yè)主的權(quán)利受到侵害,。”
齊魯律師事務(wù)所律師顧建章則認(rèn)為這一規(guī)定不符合上位法,，限制了業(yè)主的抗辯權(quán),，“條例應(yīng)該保障業(yè)主的權(quán)利，保障業(yè)主按照合同約定取得應(yīng)得的服務(wù),�,！�
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)誰買單？
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備是指水,、電,、氣、暖,、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)取?guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任�,！钡珬l例未對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資,、產(chǎn)權(quán)以及移交問題作出規(guī)定，因此,，山東省物業(yè)管理?xiàng)l例草案規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi),，與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)�,！�
山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋這一條款時(shí)認(rèn)為,，目前，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備沒有真正履行其維修,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,，對(duì)這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際上多是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的,。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位向業(yè)主收取水,、電、氣,、暖等費(fèi)用,，必須將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備建設(shè)到最終用戶,，由此承擔(dān)養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任是自然的，不應(yīng)該由消費(fèi)者買單,。
然而這一條款在聽證中遭到了專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的普遍反對(duì),。濟(jì)南市港華燃?xì)庥邢薰镜睦顤|娥提出，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有,。而草案提出專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施建設(shè)和投資由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé),，產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，與《物權(quán)法》的規(guī)定明顯不符,。
東營(yíng)市供電公司的董衍軍說,，草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備由經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)，這從投資權(quán)限上就無法通過,。據(jù)測(cè)算,，2008年山東省住宅配套配電設(shè)施建設(shè)需要投資76.9億元，在沒有配套政策和資金來源的情況下,，供電企業(yè)是做不到的,。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，山東電力將投資566億元用于全省主電網(wǎng)的架構(gòu),，其中并沒有用于小區(qū)的投資計(jì)劃,。在主網(wǎng)建設(shè)投資都十分困難的情況下，電網(wǎng)企業(yè)根本承擔(dān)不起小區(qū)建設(shè)投資,。
物業(yè)公司與業(yè)主代表則表示認(rèn)同這一條款,。“既然專營(yíng)單位向最終用戶按時(shí)足額收取了水電氣暖等費(fèi)用,，就應(yīng)該履行相關(guān)管線的更新,、維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任�,！睗�(jì)南亞圣園小區(qū)業(yè)主張志斌說,。
青島新天物業(yè)發(fā)展公司的謝協(xié)忠也提出，以往的做法是,，業(yè)主使用的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施大多由開發(fā)單位代建,。“業(yè)主購買了專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的同時(shí),，還要購買提供專業(yè)服務(wù)的設(shè)施設(shè)備,，這本身就不合理。如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任,，更不合理,。” |