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 提起物業(yè)管理,，不少人有過“添堵”的經(jīng)歷，或是因為房屋質(zhì)量有問題,，或是因為水電暖氣等的維修養(yǎng)護責任不明,，或是車位只賣不租，或是物業(yè)收費不合理,，如此等等,。也正因為如此，山東省人大常委會法制工作委員會日前舉辦的《山東省物業(yè)管理條例(草案)》立法聽證會,，才格外引人注目,。但是業(yè)主、物業(yè)公司,、專業(yè)經(jīng)營單位等各執(zhí)一端,，使得這一民主立法之舉，成為不同利益方意見的博弈,，在諸多問題上并沒有達成共識,。
地下停車位能不能賣？
目前,，山東省共有物業(yè)服務企業(yè)3000多家,，從業(yè)人員16萬多人，管理面積超過4.7億平方米,。據(jù)山東省建設廳有關(guān)負責人介紹,，車庫車位問題在物業(yè)管理矛盾糾紛中表現(xiàn)較為突出，主要是許多新建小區(qū)的車庫,、車位售價太高,，開發(fā)商只售不租或是租售價高，許多業(yè)主無力購買,、承租導致無處停車或者占用公共場地停放車輛,，使得小區(qū)管理秩序較為混亂。
“有些開發(fā)商沒有辦理專項征地手續(xù),，但經(jīng)過了許可,，在小區(qū)內(nèi)公共空間建設了地下停車處，然后劃分車位銷售,，此種車位引起的糾紛最多,，矛盾也最大,。我認為此次立法應著力解決這個問題�,！睒I(yè)主管新華說,。
山東榮軍總醫(yī)院心理門診副主任醫(yī)師鄒春玲認為，車位車庫是小區(qū)整體環(huán)境的組成部分,，其利用應該服從于業(yè)主需要,，而且按照成本攤?cè)氲脑瓌t，車庫的費用已經(jīng)攤?cè)虢ǚ砍杀�,，業(yè)主在買房時已經(jīng)花了這筆錢了,，不能再掏一次腰包，因此應當禁止開發(fā)商將停車設施納入自己的所有權(quán)范圍單獨開發(fā),。
她認為,，出售地下車庫車位不利于防空備戰(zhàn)�,！啊斗揽辗ā芬�(guī)定,，相關(guān)建筑應該修建戰(zhàn)爭時用于防空的備戰(zhàn)室。防空工程的目的是確保人身安全,，應該由主管部門維護,，沒有要求由個人維護�,！�
服務不到位能否拒交物業(yè)費,？
物業(yè)服務收費問題重重，一方面,，物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍或者提高收費標準,，重復收費，侵害業(yè)主的合法權(quán)益,。另一方面,，業(yè)主欠費現(xiàn)象嚴重，物業(yè)企業(yè)追繳難,，直接影響物業(yè)服務企業(yè)運營。
為此,，《山東省物業(yè)管理條例(草案)》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主不得以物業(yè)服務有瑕疵,、建設單位違約或者放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)服務費�,！�
山東省建設廳有關(guān)負責人在解釋此條款時認為,，物業(yè)服務行業(yè)的特點決定了“物業(yè)服務無止境”，要找出物業(yè)服務中的“瑕疵”是很容易的,。業(yè)主拒繳物業(yè)服務費,，從表面上看,，似乎只是損害了物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)益，實際上損害了同在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活的全體業(yè)主的合法權(quán)益,。物業(yè)公司可能會因費用的不足而無法開展正常的物業(yè)管理活動,，不得不降低服務質(zhì)量的標準，這就導致更多業(yè)主,、住戶以物業(yè)管理服務質(zhì)量有差距等理由而拒繳物業(yè)服務費,，形成惡性循環(huán)。物業(yè)得不到應有的保養(yǎng)維修,，最后導致物業(yè)加速老化和損毀,，甚至貶值。
這一解釋得到了物業(yè)公司代表的贊同,。泰安市樂園物業(yè)公司王利明說：“業(yè)主不得以物業(yè)服務有瑕疵而拒交物業(yè)費的規(guī)定非常有必要,。瑕疵是微小的缺點，瑕疵是普遍存在的,，瑕疵不是不達標,。”
她認為,，一些業(yè)主權(quán)利意識強,、義務意識弱，以種種理由拒交物業(yè)費,，“最終后果就是導致物業(yè)服務難以保障,，使全體業(yè)主的權(quán)利受到侵害�,！�
齊魯律師事務所律師顧建章則認為這一規(guī)定不符合上位法,，限制了業(yè)主的抗辯權(quán)，“條例應該保障業(yè)主的權(quán)利,，保障業(yè)主按照合同約定取得應得的服務,。”
專業(yè)經(jīng)營設備的維修養(yǎng)護誰買單,？
專業(yè)經(jīng)營設施設備是指水,、電、氣,、暖,、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)�,。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定,，專業(yè)經(jīng)營單位“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設備維修、養(yǎng)護的責任,�,！钡珬l例未對專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資,、產(chǎn)權(quán)以及移交問題作出規(guī)定，因此,，山東省物業(yè)管理條例草案規(guī)定：“建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi),，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備移交手續(xù)�,！�
山東省建設廳有關(guān)負責人在解釋這一條款時認為,，目前，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備沒有真正履行其維修,、養(yǎng)護責任,，對這部分設施設備的維修和養(yǎng)護，實際上多是由業(yè)主負擔的,。專業(yè)經(jīng)營單位向業(yè)主收取水,、電、氣,、暖等費用,，必須將專業(yè)經(jīng)營設施設備建設到最終用戶，由此承擔養(yǎng)護維修責任是自然的,，不應該由消費者買單,。
然而這一條款在聽證中遭到了專業(yè)經(jīng)營單位的普遍反對。濟南市港華燃氣有限公司的李東娥提出,，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設備和物業(yè)服務用房,，屬業(yè)主共有,。而草案提出專業(yè)經(jīng)營設施建設和投資由專業(yè)經(jīng)營單位負責，產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位,，與《物權(quán)法》的規(guī)定明顯不符,。
東營市供電公司的董衍軍說，草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設備由經(jīng)營單位負責,，這從投資權(quán)限上就無法通過,。據(jù)測算，2008年山東省住宅配套配電設施建設需要投資76.9億元,，在沒有配套政策和資金來源的情況下,，供電企業(yè)是做不到的。根據(jù)“十一五”規(guī)劃,，山東電力將投資566億元用于全省主電網(wǎng)的架構(gòu)，其中并沒有用于小區(qū)的投資計劃,。在主網(wǎng)建設投資都十分困難的情況下,，電網(wǎng)企業(yè)根本承擔不起小區(qū)建設投資,。
物業(yè)公司與業(yè)主代表則表示認同這一條款�,！凹热粚 I單位向最終用戶按時足額收取了水電氣暖等費用,，就應該履行相關(guān)管線的更新、維修和養(yǎng)護責任,�,！睗蟻喪@小區(qū)業(yè)主張志斌說。
青島新天物業(yè)發(fā)展公司的謝協(xié)忠也提出,，以往的做法是,，業(yè)主使用的專業(yè)經(jīng)營設施大多由開發(fā)單位代建�,！皹I(yè)主購買了專業(yè)經(jīng)營服務的同時,，還要購買提供專業(yè)服務的設施設備，這本身就不合理,。如果再讓業(yè)主承擔這些專業(yè)設施設備的維修責任,，更不合理�,！� |