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曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，沒能挽回房?jī)r(jià)下滑的頹勢(shì),。來自上海,、北京、杭州,、深圳等城市的最新數(shù)據(jù)表明,，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價(jià)格仍不斷走低,。一方面是百姓希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步理性回歸,，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。如何在樓市遇冷的態(tài)勢(shì)下在兩者間保持平衡,，考驗(yàn)著政府的調(diào)控智慧,。
10月17日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,，降低住房交易稅費(fèi),，支持居民購(gòu)房,。這一政策信息清晰地表明國(guó)家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上，支持自住和改善性購(gòu)房,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展,。
22日,，財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局宣布下調(diào)住房交易稅費(fèi)，央行則將房貸首付款比例調(diào)低至20%,，一系列政策組合拳,，對(duì)于深陷“寒冬”的房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是陣陣“暖風(fēng)”,。
樓市進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期
來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。1至8月,，全國(guó)有20個(gè)省市的住房銷售量處于下降的態(tài)勢(shì),。8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比卻下降了0.1%,�,！ �
回顧今年以來房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線,。全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅1至9月分別為：11.3%,，10.9%，10.7%,，10.1%,，9.2%，8.2%,，7.0%,，5.3%，3.5%,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)也印證了樓市的低迷走勢(shì),，國(guó)房景氣指數(shù)從年初的近106，回落至8月份的101.78,，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù),、資金來源分類指數(shù)、土地開發(fā)面積分類指數(shù),、房屋施工面積分類指數(shù)等也悉數(shù)下滑,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)環(huán)比下降表明樓市博弈結(jié)果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的回落說明市場(chǎng)的成熟程度在向前推進(jìn),，行業(yè)洗牌在加劇,，“是個(gè)房子就賺錢”的時(shí)代一去不復(fù)返了。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示,，今年下半年以來,，在國(guó)內(nèi)國(guó)際因素共同作用下，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)仍然保持穩(wěn)定外,，我國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期,。
有關(guān)專家表示，盡管樓市運(yùn)行方向已經(jīng)發(fā)生了改變,，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面還是好的,，“沒有必要產(chǎn)生崩盤的惶恐”。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看,，1至8月,，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，同比增長(zhǎng)29.1%,。住宅完成投資13385億元，增長(zhǎng)31.7%,。國(guó)房景氣指數(shù)也在100點(diǎn)以上,。
一線城市房?jī)r(jià)偏離幅度收窄
在房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到高峰值的2007年，全國(guó)商品房的銷售面積達(dá)到了竣工面積的兩倍以上,，房產(chǎn)銷售在“剛性需求”的支撐下呈現(xiàn)出熱火朝天的景象,。如今房屋銷售交易額卻連創(chuàng)新低。
“市場(chǎng)交易的冷清再一次表明,，剛性需求不等于有效需求,。”房地產(chǎn)評(píng)論人顧海波認(rèn)為,，盡管伴隨著住房市場(chǎng)的改革,、城市化的不斷推進(jìn)以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放,，但一路飆升的房?jī)r(jià)也使很多購(gòu)房者駐足觀望,，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
隨著今年各地土地流拍等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn),，人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期已經(jīng)改變,。也正是隨這種預(yù)期的改變，大量超購(gòu)買能力的“惶恐性”購(gòu)房行為放緩,，“買漲不買跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷,。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)的大幅調(diào)整導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)大大縮水，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屬性減弱,，這使得曾一度支撐房?jī)r(jià)上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”,。
此輪房?jī)r(jià)的調(diào)整具有其周期性和必然性，雖然短期內(nèi)支撐房?jī)r(jià)上行的一些因素發(fā)生了變化,，但從中長(zhǎng)期來看,，供應(yīng)依然偏緊�,！敖窈髱资晔侵袊�(guó)城市化加速階段,，每年城市人口將增加1000多萬人，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億人,。健康,、快速的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速的發(fā)展,�,！迸ｘP瑞說。
一些專家分析認(rèn)為,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)依然向好,，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。對(duì)樓市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因,，可以說目前房?jī)r(jià)的回落,，還處在預(yù)期的回歸軌道�,！半S著一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度逐步收窄,，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快發(fā)展,�,！�
健康穩(wěn)定發(fā)展：樓市調(diào)控的主要目標(biāo)
隨著全球金融危機(jī)的愈演愈烈，我國(guó)出口形勢(shì)嚴(yán)峻,，經(jīng)濟(jì)增速面臨放緩的壓力,。在“內(nèi)憂外患”的困境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”的優(yōu)選路徑,。而擴(kuò)大內(nèi)需離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè),。
據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1/5,，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè),。在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下,，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任,、中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟表示,，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球,。在這一背景下,，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看待,。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前也認(rèn)為,，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量,。一方面部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲超過了居民的購(gòu)買能力,，百姓希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,，如何在兩者中尋求平衡,，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。
發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為,，樓市遇冷時(shí)期更加需要政府的調(diào)控智慧,，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞的一個(gè)明顯信號(hào)是，國(guó)家將在加快廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上,，通過調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,。
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生,，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場(chǎng)“軟著陸”而不能“硬著陸”,。調(diào)控政策的制訂和實(shí)施，必須注意讓市場(chǎng)泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化,，確保市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康狀態(tài),。短時(shí)間內(nèi)“刺破”泡沫的“硬著陸”不僅是非理性的，也是十分危險(xiǎn)的,。
“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,，另一方面維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房?jī)r(jià)大起大落,，這對(duì)各方而言都是一個(gè)利好,。”牛鳳瑞說,。 |