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| 新華社記者:裴鑫
攝 | 一個月內(nèi)央行兩次宣布降息，這對當(dāng)下交易量持續(xù)萎縮、觀望氣氛濃厚的樓市無疑是一陣拂面暖風(fēng)。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，樓市復(fù)蘇仍需時間，調(diào)整還將持續(xù)，但市場將有所分化。
雙率下調(diào)心理效應(yīng)大于實際
中國人民銀行8日晚宣布：從10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點,，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整,。
這是一個月內(nèi)央行第二次宣布降息。9月15日,，央行宣布將一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個百分點,，同時將中小銀行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點。
“這當(dāng)然是好消息,！”建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光說,，開發(fā)商持續(xù)緊繃的資金鏈將有所緩和，特別是大型品牌開發(fā)商，長期“枯竭”的信貸資金來源將有所恢復(fù),。
分析人士認(rèn)為,，對購房者而言，降息有利于降低貸款成本,，可能帶動一些觀望者入市,。與之相比，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的意義可能更大,。由于此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)針對所有存款類金融機構(gòu),，因此增加的銀行可貸資金要遠(yuǎn)大于9月份的調(diào)整，市場流動性增加,，房地產(chǎn)企業(yè)可能獲得的貸款量將有所增加,。
SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，降息的實際效果有限,，它沿著國民經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)傳導(dǎo)生效需要相當(dāng)長的時間,，但其產(chǎn)生的心理效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際效果，給市場傳遞了積極信號,，有利于樹立購房者信心,。
流動性增加難解開發(fā)商資金饑渴
今年以來，各地樓市銷售明顯萎靡,，開發(fā)商資金回籠難度加大,，加上信貸持續(xù)緊縮，開發(fā)商遭遇資金“饑渴”,，用潘石屹的話來說,，開發(fā)商缺錢到了“前所未有的地步”。
2008年上市公司中報顯示,，保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)、萬科A和招商地產(chǎn)等四家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%左右,，超過60%的警戒水平,。由于信貸緊縮，開發(fā)商自籌資金比例大大上升,，1月至8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金9809億元，同比增長34.5%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過5049億元的國內(nèi)貸款數(shù)額,。
一位開發(fā)商私底下表示，他們目前80%的精力都在“弄錢”,，很多開發(fā)商開始低價處理資產(chǎn)和土地,，甚至尋求“高利貸”,，年化利率達(dá)到30%。
為維持資金鏈,，開發(fā)商“拆東墻補西墻”挪用商品房銷售收入的現(xiàn)象增多,。南京的王妍去年9月購買了浙江廣廈集團(tuán)開發(fā)的“長江路9號”的一套酒店式公寓，并支付了總價100多萬元的房款,。但直到今年8月房子交付,，開發(fā)商才正式與其簽訂預(yù)售合同，和她有同樣遭遇的業(yè)主不在少數(shù),。業(yè)內(nèi)人士分析,，開發(fā)商沒有把銷售款用于償還開發(fā)貸款，致使房子始終“抵押”在銀行而無法簽預(yù)售合同,。
北京師范大學(xué)金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》預(yù)測,，全行業(yè)今年資金缺口達(dá)到6730億元。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強則認(rèn)為,，如果算上延遲繳納土地出讓金,、減少開工面積等因素，今年房地產(chǎn)行業(yè)資金實際缺口可能接近1萬億元,。
一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士說：“此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，銀行可貸資金增加，但出于風(fēng)險控制,，那些資質(zhì)較差的中小開發(fā)商仍然不可能獲得貸款,。對于一些品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目，由于看好其盈利能力,，銀行放貸積極性仍然較高,。”
傳遞信號積極回暖尚待時日
上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為,，隨著美國金融危機波及范圍越來越廣,，全球可能陷入經(jīng)濟(jì)衰退，我國經(jīng)濟(jì)增速也出現(xiàn)了明顯回落,。因此,，央行此次下調(diào)雙率，是出于提振經(jīng)濟(jì),、防止經(jīng)濟(jì)過快下滑,，并非針對樓市。雙率齊降為樓市吹來暖風(fēng),，但市場預(yù)期改變?nèi)孕枰獣r間，調(diào)整仍將繼續(xù),。
周曙光說：“開發(fā)商要維持現(xiàn)金流,，最關(guān)鍵的還是依賴于銷售回款。在觀望氣氛濃厚、信心不足的情況下,，雙率下調(diào)難以立竿見影刺激市場,，成交低迷的情況仍將持續(xù)一段時間�,！�
央行此前公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述顯示,，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平,。其中,，在調(diào)查的七個大城市中，北京,、上海,、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平,。
顧建發(fā)表示,，樓市調(diào)整存在慣性，目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策仍然偏緊,，樓市復(fù)蘇還有待時日,。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為,，雙率下調(diào)將加速樓市分化,，可能縮短樓市調(diào)整進(jìn)程�,！氨M管實際效果有限,，但此舉向市場傳遞了信心。那些位于市中心,、環(huán)境好品質(zhì)佳的樓盤價格將趨于穩(wěn)定,，甚至可能有所上漲；但遠(yuǎn)離中心城區(qū),、供應(yīng)量過于集中的板塊房價則可能繼續(xù)調(diào)整,。” |