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央行15日宣布，不對(duì)稱下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn),，除五大行和郵政儲(chǔ)蓄銀行以外的中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn),。金融政策的新變化會(huì)對(duì)調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來何種影響？
市場(chǎng)人士認(rèn)為,，這有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期，但不會(huì)中止市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)，調(diào)整仍將是未來樓市的主基調(diào),。
信號(hào)積極，但不可能改變市場(chǎng)運(yùn)行方向
從9月16日起,，一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整,。貸款利率的上一次變動(dòng)是在去年12月21日,，當(dāng)時(shí)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn),。而下調(diào)貸款利率則是近4年來首次,。同時(shí),，中小銀行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，這差不多是9年來央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,。
在交易持續(xù)不振,、降價(jià)促銷此起彼伏的當(dāng)下樓市，央行貨幣政策和利率政策的方向性變動(dòng)格外引人注目——它會(huì)給樓市帶來轉(zhuǎn)機(jī)嗎,？在回答這個(gè)問題之前,，還須明白當(dāng)前樓市調(diào)整的動(dòng)因。
業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)認(rèn)為,，去年第四季度開始,，房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整�,！ �
從金融環(huán)境看,，去年央行10次提高存款準(zhǔn)備金率，今年再分5次提高存款準(zhǔn)備金率至17.5%的歷史高位,。去年央行6次加息,，貸款基準(zhǔn)利率從6.12%提高到7.47%。加息效應(yīng)在今年初爆發(fā),，提前歸還房貸的增多,，而銀行資金流動(dòng)性日益收緊，流入房地產(chǎn)開發(fā),、消費(fèi)領(lǐng)域的資金均減少,。
從市場(chǎng)因素看，近幾年房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)透支了市場(chǎng)消費(fèi)能力,，積聚了風(fēng)險(xiǎn),，客觀要求房?jī)r(jià)理性回調(diào)與消費(fèi)能力再積聚。市場(chǎng)形勢(shì)的變化也改變了人們看漲的心理預(yù)期,。于是,，市場(chǎng)開始探索合理價(jià)位、觀望氣氛漸濃勢(shì)所必然,�,！ �
從事房地產(chǎn)相關(guān)工作30年的廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲對(duì)記者說，必須認(rèn)識(shí)到,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用的反映,，是市場(chǎng)運(yùn)行的必然結(jié)果，宏觀調(diào)控政策只是起了加速作用,。如同2006年,、2007年房?jī)r(jià)上漲有其市場(chǎng)動(dòng)因與宏觀經(jīng)濟(jì)背景一樣，今天的市場(chǎng)調(diào)整,，主因是供求關(guān)系動(dòng)態(tài)變化及宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整,�,！罢咧荒芷鸬郊铀倩驕p緩經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用，不可能改變市場(chǎng)運(yùn)行的方向,�,！�
因此，樓市正在進(jìn)行中的調(diào)整不會(huì)因?yàn)槔�,、貨幣政策調(diào)整的變化而逆轉(zhuǎn),。何況，政策本身調(diào)整的力度不大,。房地產(chǎn)企業(yè)大華集團(tuán)的相關(guān)人士說,，商業(yè)貸款絕大多數(shù)在5年期以上，利率只下調(diào)了0.09%,，仍為7.74%,，公積金貸款也高達(dá)5.13%；原以為五大行的存款準(zhǔn)備金率也會(huì)下調(diào),，但只有中小銀行下調(diào)了1個(gè)點(diǎn),，仍高達(dá)16.5%,。
盡管如此,，市場(chǎng)仍將央行的政策變動(dòng)視為積極信號(hào)，正如國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平此前所言,，宏觀調(diào)控采取了隨時(shí)觀察,、隨時(shí)微調(diào)的方式，未來仍然會(huì)通過微調(diào)政策來保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展,�,！ �
立足于穩(wěn)定市場(chǎng)，著眼于積極調(diào)整
如何看待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng),、后市又將如何,？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市購(gòu)買力仍在,，但調(diào)整趨勢(shì)難改,。
就在央行出臺(tái)政策之前，樓市降價(jià)促銷一浪高過一浪,。上海新聯(lián)康投資顧問有限公司總經(jīng)理周小麗認(rèn)為,，以萬科為代表，降價(jià)之后的銷量大增,，說明了兩點(diǎn)：一是在前期價(jià)格高點(diǎn)的基礎(chǔ)上打七五折的價(jià)格是目前市場(chǎng)能夠接受的房?jī)r(jià),；二是市場(chǎng)購(gòu)買力仍在，當(dāng)房?jī)r(jià)下降到買方期待的心理價(jià)位時(shí),，購(gòu)買力就會(huì)釋放出來,。
港資房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)城鎮(zhèn)集團(tuán)有限公司的柳費(fèi)國(guó)認(rèn)為,，樓市走向如何要看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和政策面的變化。從目前來看,，樓市將會(huì)發(fā)生四個(gè)方面的調(diào)整：
一是有限的購(gòu)買力會(huì)發(fā)生分化,，流向打折樓盤或者地理位置優(yōu)越、確實(shí)具有不可復(fù)制性的資源稀缺性樓盤,。既不降價(jià),、又不具有不可替代性的房子會(huì)更加難賣�,！ �
二是樓盤的銷售周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng),，由于普遍性旺銷已經(jīng)不存在，購(gòu)買力的流向是有選擇性的,，在一個(gè)預(yù)期下行的市場(chǎng),，買方總是挑挑揀揀、等等看看,，購(gòu)買的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng),，從而影響樓盤的銷售速度�,！ �
三是房地產(chǎn)企業(yè)資金成本上升,，由于清盤時(shí)間拖長(zhǎng)，企業(yè)回籠資金慢,，支付銀行貸款,、債券的利息增多，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本會(huì)大增,。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的再融資成本將上升,。在一個(gè)弱市中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資無論是時(shí)間成本還是資金成本都將大大增加,，簡(jiǎn)言之,，在房地產(chǎn)銷售不好的下跌周期，沒有人愿意輕易借錢給開發(fā)商,，就是愿意借,，條件也非常苛刻,。 |