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面對當(dāng)前中國樓市形勢,，有些人提出,，在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下,，中國樓市需要一場挽救市場預(yù)期的行動(dòng),，也就是需要實(shí)施一些政策的微調(diào)。于是,，“救市論”被一些業(yè)內(nèi)人士和一些官方機(jī)構(gòu)提出,，直至如今正式“落地”地方樓市。但是業(yè)內(nèi)也指出,，地方政府切莫通過“救市”,，試圖掩藏樓市調(diào)控沒有解決的問題。
地方政府出臺優(yōu)惠政策意在挽回樓市頹勢
近期不少省市紛紛悄然推出有利于供應(yīng)方與需求方的地方樓市政策,。如西安市政府出臺的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》,，其中對市民購買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼�,！兑庖姟芬�(guī)定,，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額分等級給予補(bǔ)貼,。其中,，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，可享受購房款總額1.5%的補(bǔ)貼,；購買90至144平方米商品住房的,，可享受購房款總額1%的補(bǔ)貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的,，可享受購房款總額0.5%的補(bǔ)貼�,！兑庖姟愤�規(guī)定,，對于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的,，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
事實(shí)上,，“救市”政策在更多地方被低調(diào)地推進(jìn),。如上月底,，沈陽市政府也宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策,，還將提高住房公積金貸款的年限和限額,。而早在今年5月，沈陽便調(diào)整了普通住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米,，這使得大部分商品住房的交易契稅從4%降為1.5%�,！ �
河南省政府也發(fā)布了類似政策,。一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%,，最高貸款額度根據(jù)各市房價(jià)情況適當(dāng)提高,，貸款期限可延長至20至30年；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日,，各商業(yè)銀行對商品房購買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率,；三是凡購買經(jīng)濟(jì)適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購買普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅,�,！ �
在上述政策發(fā)布前，河南省有關(guān)負(fù)責(zé)人直言,，今年1月至7月,，河南省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落,，所以準(zhǔn)備采取一系列購房優(yōu)惠措施,。
還需要指出的是，這些地方仍不是最先“救市”的,。如今年下半年以來,，相繼有廈門、長沙等市提出包括購房入戶,、免稅降稅,、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，以挽回樓市的頹勢,。
“這是很實(shí)在的‘救市’,。”對于上述省市所頒布的措施,，業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為,。至于“救市”的動(dòng)因，有人則指出,，今年以來,，樓市泡沫不斷破滅,，地方政府既要面對民生問題，又要面對曾經(jīng)給其帶來實(shí)際利益(如土地收入)的房地產(chǎn)滑坡,，終于按捺不住而出臺新政,。也有人指出，地方政府最擔(dān)心的不是房價(jià)高低而是交易停滯,，這會拖累很多相關(guān)行業(yè),，所以新政內(nèi)容中激活交易的措施也是最多的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“救市”蘊(yùn)含三大風(fēng)險(xiǎn)
對于地方政府該不該“救市”,、應(yīng)如何“救市”,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭直言，目前中央對于樓市是“態(tài)度明確,、行動(dòng)曖昧”,。所謂“態(tài)度明確”，是中央明確提出“防止房價(jià)大起大落”,；但由于現(xiàn)在房價(jià)尚未大落,，也難以預(yù)料是否將會大跌，所以“行動(dòng)曖昧”——既不提出“救市”,，又未反對地方政府嘗試“救市”的行為,。
SOHO中國董事長潘石屹則表示，地方政府想“根本性救市”其實(shí)沒有可能,，統(tǒng)盤權(quán)力均來自中央政府,。在潘石屹看來，人民幣升值導(dǎo)致出口型企業(yè)大量倒閉,、內(nèi)需開始萎縮,、國際經(jīng)濟(jì)形勢惡化等都在考驗(yàn)中國短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀面的走勢，而如果經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力不足,，相關(guān)“救市”政策的出臺可能惠及房地產(chǎn),，比如貨幣政策和稅收政策等。
“但如果一個(gè)地方城市的GDP增長超過20%,，第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%,，就沒有任何救市的必要。例如呼和浩特,，它只要想怎樣發(fā)展就可以了,。”在近日于呼和浩特舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上,，一位房地產(chǎn)界知名人士表示。
同時(shí),，對于地方“救市”,，也有業(yè)內(nèi)人士開始提示三大風(fēng)險(xiǎn)：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來更嚴(yán)厲的緊縮,；其二是與金融有關(guān)的“救市”可能帶來總盤的混亂，蘊(yùn)藏深層次的金融風(fēng)險(xiǎn),；其三是“救市”政策在執(zhí)行過程中可能被弱化,，反而浪費(fèi)更多政府資源與工作精力。2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上,，一位開發(fā)商就向呼和浩特市副市長薄連根詢問,，為什么一些地方所謂的“救市”政策會在執(zhí)行過程中受到諸多制約，反而造成“外松內(nèi)緊”的局面,。
“如果此輪調(diào)控可以通過房價(jià)下降帶來短期陣痛性的效果,，那應(yīng)該是件好事。如果地方政府千方百計(jì)力挺開發(fā)商,，掩藏樓市問題,，比如泡沫，那么房價(jià)會繼續(xù)上漲,，泡沫會醞釀得更大,。長期來看，那對中國經(jīng)濟(jì)是更嚴(yán)重的威脅,�,！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商表示。 |