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溫州樓市已成為一種頗受關(guān)注的“現(xiàn)象”,。統(tǒng)計(jì)顯示,，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，漲幅比6月份下降1.3個(gè)百分點(diǎn),，其中只有4個(gè)城市的環(huán)比漲幅在1%以上,，溫州赫然在列,�,！�
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍在加強(qiáng),，但一些地方的“高房?jī)r(jià)現(xiàn)象”并未出現(xiàn)掉頭的跡象。尤其是前幾年房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)很大的沿海城市,，樓市繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升的奧秘何在,？
信貸緊 房?jī)r(jià)升
今年以來(lái)，溫州市房產(chǎn)銷售面積大幅下降,，但新建房屋價(jià)格仍在上升,。
統(tǒng)計(jì)表明，上半年溫州市商品房銷售額為77.17億元,，同比減少49.6%,；商品房銷售面積94.29萬(wàn)平方米，同比減少48.2%,。同時(shí),，全市二手房交易量明顯下降，據(jù)溫州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，上半年鹿城區(qū)普通二手房交易3315套,、面積27.35萬(wàn)平方米，成交面積同比下滑24.21%,�,！ �
但同時(shí)溫州市新建房屋銷售交易價(jià)格卻在節(jié)節(jié)攀升。上半年,，溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價(jià)達(dá)13450元,，同比上升37.91%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，6月份溫州新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為1.2%,，排名全國(guó)第四；90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為1.4%,，排名全國(guó)第三,。
除此之外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的信息并不多,。記者從溫州銀監(jiān)分局獲悉,，今年以來(lái)這個(gè)市房地產(chǎn)貸款增幅明顯回落，整體資金供給下降,。截至6月末,，全市購(gòu)房貸款余額367.84億元，比年初增加18.37億元,，同比少增16.96億元,，增幅為5.26%，不到去年同期增幅的一半,，全年新增按揭貸款額度差不多只能滿足一手房市場(chǎng)的需求,。
去年下半年以來(lái)，溫州市各大銀行就紛紛著手控制個(gè)人按揭業(yè)務(wù)和房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù),，包括提高貸款門檻,、嚴(yán)格審查制度,、減少貸款額度等。一些投資者已選擇退出房產(chǎn)投資市場(chǎng),，因而造成了一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交低迷狀態(tài),。
融資難 難不過(guò)供求？
近兩年來(lái),，盡管溫州外圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)變化,，但市區(qū)房?jī)r(jià)似乎并未受到外圍市場(chǎng)的影響。融資難,，難道真“難”不過(guò)供求難嗎,？
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，溫州樓市之所以“堅(jiān)挺”,，土地投放偏少是關(guān)鍵原因,。由于土地投放量偏少，住房供應(yīng)量難以跟上,，多年的供求矛盾就難以解決,。雖然房產(chǎn)銷售情況不樂(lè)觀，但由于今年以來(lái)房屋新開(kāi)工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),，用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊出讓仍不到200畝,，土地短期和遠(yuǎn)景投放目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致溫州樓市一直處在高位運(yùn)行階段,。
也有業(yè)內(nèi)人士提出,，雖然近年來(lái)溫州各商業(yè)銀行收緊了房地產(chǎn)信貸，但一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“花樣百出”的籌資規(guī)避了政策調(diào)控,。
其籌資方式如,，一是通過(guò)聯(lián)合建筑商、材料商融取資金,。開(kāi)發(fā)商要求建筑商自帶資金進(jìn)場(chǎng),，建筑商通過(guò)向材料供應(yīng)商賒銷建材的方式轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險(xiǎn)，或是建筑商與材料供應(yīng)商以其他名義向銀行融取資金,，通過(guò)循環(huán)“三角債”來(lái)進(jìn)行樓宇開(kāi)發(fā),。
二是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行房產(chǎn)按揭,，間接為開(kāi)發(fā)商融資,。開(kāi)發(fā)商授意無(wú)真實(shí)買賣意愿的關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人,，以房地產(chǎn)合同價(jià)向銀行申請(qǐng)房產(chǎn)按揭,，套取銀行信貸資金，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金的不足。
三是通過(guò)與建筑商勾結(jié),，虛增工程款,，騙取銀行開(kāi)發(fā)貸款。目前一些建筑商的幕后老板實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，在開(kāi)發(fā)某些房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),，雙方簽訂2份不同工程款價(jià)的工程合同，用虛高的工程合同向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款,，增加開(kāi)發(fā)資金來(lái)源。
還樓市供求“本來(lái)面貌”
溫州銀監(jiān)部門提出,，當(dāng)前尤其值得注意的是,，一些開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法抬高樓面價(jià)格，向銀行轉(zhuǎn)嫁樓市風(fēng)險(xiǎn),。其表現(xiàn)一種是開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行向員工發(fā)放委托貸款,，讓員工高價(jià)買賣自己公司開(kāi)發(fā)的樓盤，炒高房屋銷售價(jià),，在房?jī)r(jià)高位時(shí)向銀行申請(qǐng)按揭貸款,，由房屋住戶向銀行以高價(jià)合同套現(xiàn)，由銀行承擔(dān)部分房市高價(jià)風(fēng)險(xiǎn),。
另一種是由專業(yè)的房產(chǎn)投資者利用手中的現(xiàn)房,，不斷在圈中人之間互相轉(zhuǎn)讓，抬高房?jī)r(jià),，再通過(guò)辦理二手房按揭,，向銀行套取信貸資金，最終把房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,。
有關(guān)人士提出,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的種種非正常融資行為，扭曲了正常的樓市供求關(guān)系,，并使相關(guān)信息失真,。通過(guò)強(qiáng)化住房貸款信貸監(jiān)管，還樓市供求“本來(lái)面貌”已成當(dāng)務(wù)之急,。
首先,，要密切監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)。銀行機(jī)構(gòu)要提高對(duì)各種違規(guī)套取銀行資金行為的識(shí)別力,，實(shí)行個(gè)人住房貸款“面談”制度,，同時(shí)完善有關(guān)貸款審批發(fā)放程序，堵塞銀行內(nèi)部人與企業(yè)合謀欺詐的渠道,。
其次,，要盡早編制土地出讓計(jì)劃，合理安排房產(chǎn)供給。建議地方政府有關(guān)職能部門盡早編制國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃,，加大商品住房土地供應(yīng)力度,，并有節(jié)奏地投放市場(chǎng)，以穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商,、潛在購(gòu)房人的預(yù)期,，穩(wěn)定土地出讓價(jià)格和住房?jī)r(jià)格。
第三,，加強(qiáng)房屋交易價(jià)格監(jiān)管,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。應(yīng)通過(guò)建立科學(xué)的定價(jià),、估價(jià)管理制度,，使各類房屋成交價(jià)格最大限度地接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，盡量規(guī)避個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),。此外,，建立個(gè)人誠(chéng)信制度及發(fā)展個(gè)人住房貸款證券化等也是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有力措施。 |