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溫州樓市已成為一種頗受關注的“現(xiàn)象”。統(tǒng)計顯示,，7月份全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲7.9%,，漲幅比6月份下降1.3個百分點，其中只有4個城市的環(huán)比漲幅在1%以上,，溫州赫然在列,。
盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控仍在加強,，但一些地方的“高房價現(xiàn)象”并未出現(xiàn)掉頭的跡象,。尤其是前幾年房價漲幅已經(jīng)很大的沿海城市,，樓市繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升的奧秘何在,？
信貸緊 房價升
今年以來，溫州市房產(chǎn)銷售面積大幅下降,，但新建房屋價格仍在上升,。
統(tǒng)計表明，上半年溫州市商品房銷售額為77.17億元,，同比減少49.6%,；商品房銷售面積94.29萬平方米，同比減少48.2%,。同時,，全市二手房交易量明顯下降，據(jù)溫州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年鹿城區(qū)普通二手房交易3315套,、面積27.35萬平方米,，成交面積同比下滑24.21%�,！ �
但同時溫州市新建房屋銷售交易價格卻在節(jié)節(jié)攀升,。上半年，溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價達13450元,，同比上升37.91%,。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份溫州新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為1.2%,，排名全國第四,；90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為1.4%，排名全國第三,。
除此之外,，對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的信息并不多。記者從溫州銀監(jiān)分局獲悉,，今年以來這個市房地產(chǎn)貸款增幅明顯回落,，整體資金供給下降。截至6月末,，全市購房貸款余額367.84億元,，比年初增加18.37億元，同比少增16.96億元,，增幅為5.26%,，不到去年同期增幅的一半，全年新增按揭貸款額度差不多只能滿足一手房市場的需求,。
去年下半年以來,，溫州市各大銀行就紛紛著手控制個人按揭業(yè)務和房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務，包括提高貸款門檻,、嚴格審查制度,、減少貸款額度等。一些投資者已選擇退出房產(chǎn)投資市場,，因而造成了一段時期房地產(chǎn)市場的成交低迷狀態(tài),。
融資難 難不過供求？
近兩年來,，盡管溫州外圍城市房地產(chǎn)市場幾經(jīng)變化,，但市區(qū)房價似乎并未受到外圍市場的影響。融資難,，難道真“難”不過供求難嗎,？
一種觀點認為，溫州樓市之所以“堅挺”，土地投放偏少是關鍵原因,。由于土地投放量偏少,，住房供應量難以跟上，多年的供求矛盾就難以解決,。雖然房產(chǎn)銷售情況不樂觀,，但由于今年以來房屋新開工面積持續(xù)負增長，用于房產(chǎn)開發(fā)的地塊出讓仍不到200畝,，土地短期和遠景投放目標不清晰,，導致溫州樓市一直處在高位運行階段。
也有業(yè)內(nèi)人士提出,，雖然近年來溫州各商業(yè)銀行收緊了房地產(chǎn)信貸,，但一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過“花樣百出”的籌資規(guī)避了政策調(diào)控。
其籌資方式如,，一是通過聯(lián)合建筑商,、材料商融取資金。開發(fā)商要求建筑商自帶資金進場,，建筑商通過向材料供應商賒銷建材的方式轉(zhuǎn)嫁資金風險,，或是建筑商與材料供應商以其他名義向銀行融取資金，通過循環(huán)“三角債”來進行樓宇開發(fā),。
二是通過關聯(lián)企業(yè),、個人進行房產(chǎn)按揭，間接為開發(fā)商融資,。開發(fā)商授意無真實買賣意愿的關聯(lián)企業(yè),、個人，以房地產(chǎn)合同價向銀行申請房產(chǎn)按揭,，套取銀行信貸資金,，彌補開發(fā)資金的不足。
三是通過與建筑商勾結(jié),，虛增工程款,，騙取銀行開發(fā)貸款。目前一些建筑商的幕后老板實為房地產(chǎn)開發(fā)商,，在開發(fā)某些房地產(chǎn)項目時,，雙方簽訂2份不同工程款價的工程合同，用虛高的工程合同向銀行申請開發(fā)貸款,，增加開發(fā)資金來源。
還樓市供求“本來面貌”
溫州銀監(jiān)部門提出,，當前尤其值得注意的是,，一些開發(fā)商想方設法抬高樓面價格，向銀行轉(zhuǎn)嫁樓市風險。其表現(xiàn)一種是開發(fā)商通過銀行向員工發(fā)放委托貸款,，讓員工高價買賣自己公司開發(fā)的樓盤,，炒高房屋銷售價，在房價高位時向銀行申請按揭貸款,，由房屋住戶向銀行以高價合同套現(xiàn),，由銀行承擔部分房市高價風險。
另一種是由專業(yè)的房產(chǎn)投資者利用手中的現(xiàn)房,，不斷在圈中人之間互相轉(zhuǎn)讓,，抬高房價，再通過辦理二手房按揭,，向銀行套取信貸資金,，最終把房價風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。
有關人士提出,，房地產(chǎn)開發(fā)商的種種非正常融資行為,，扭曲了正常的樓市供求關系，并使相關信息失真,。通過強化住房貸款信貸監(jiān)管,，還樓市供求“本來面貌”已成當務之急。
首先,，要密切監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn),。銀行機構(gòu)要提高對各種違規(guī)套取銀行資金行為的識別力，實行個人住房貸款“面談”制度,，同時完善有關貸款審批發(fā)放程序,，堵塞銀行內(nèi)部人與企業(yè)合謀欺詐的渠道。
其次,，要盡早編制土地出讓計劃,，合理安排房產(chǎn)供給。建議地方政府有關職能部門盡早編制國有建設用地使用權(quán)出讓年度計劃,，加大商品住房土地供應力度,，并有節(jié)奏地投放市場，以穩(wěn)定開發(fā)商,、潛在購房人的預期,，穩(wěn)定土地出讓價格和住房價格。
第三,，加強房屋交易價格監(jiān)管,，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。應通過建立科學的定價,、估價管理制度,，使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值,，盡量規(guī)避個人住房貸款業(yè)務價格風險。此外,，建立個人誠信制度及發(fā)展個人住房貸款證券化等也是防范貸款風險的有力措施,。 |