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雖然銀川的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡(luò)繹不絕,。新華社記者:王鵬
攝 | 今年以來,，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分化越來越明顯。東部一線城市量?jī)r(jià)齊跌,，部分地區(qū)出現(xiàn)退地退房風(fēng)潮，引發(fā)市場(chǎng)觀望心態(tài)；而此前不被人關(guān)注的西部二三線城市,，不僅房?jī)r(jià)持續(xù)升溫，而且市場(chǎng)購銷兩旺,，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于上升通道,。
目前，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)在發(fā)達(dá)地區(qū)初見成效,，但是否對(duì)西部中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限,？東部城市的市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)不會(huì)蔓延到西部地區(qū),？西部地區(qū)如何防范房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷氛圍蔓延？日前在銀川舉行的第四屆中國房地產(chǎn)金融年會(huì)上,，這些問題都成為各方關(guān)注的焦點(diǎn),。
國內(nèi)樓市冷熱不均
房?jī)r(jià)對(duì)賭、捐款門,、退地退房,、“豬堅(jiān)強(qiáng)”、救市等一系列事件成為2008年中國樓市的流行語,，在這些現(xiàn)象的背后,，反映了國內(nèi)樓市的一些特征：區(qū)域性分化明顯，出現(xiàn)東西部冷熱不均的格局,，盡管東部一線城市樓市出現(xiàn)低迷氛圍,，西部中小城市卻仍然紅火。
“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是‘東方不亮西方亮’,�,！比涨俺鱿谒膶弥袊康禺a(chǎn)金融年會(huì)的眾多專家學(xué)者用這樣一句話來概括目前國內(nèi)樓市。從去年四季度開始,，北京,、上海、深圳等一線城市陸續(xù)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲放緩,、成交量急劇萎縮的現(xiàn)象,；進(jìn)入今年6月以后，一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目更是改變了此前打折,、贈(zèng)物等促銷手段,，直接推出降價(jià)樓盤。
統(tǒng)計(jì)顯示,，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比增幅在不斷下滑,，1至6月份房?jī)r(jià)增幅從11.3%一路下降到8.2%�,！皩�(duì)于很多大城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說,，現(xiàn)在的日子非常難熬�,！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說,，特別是去年拿了高價(jià)地和規(guī)模擴(kuò)張?zhí)斓钠髽I(yè)，受目前樓市低迷以及資金緊張的影響,，有些已經(jīng)難以為繼了,。
但與之形成鮮明對(duì)比的是，以銀川,、烏魯木齊,、蘭州等為代表的西部二三線城市的房地產(chǎn)卻出現(xiàn)了持續(xù)的供銷兩旺,，其房?jī)r(jià)漲幅都位列全國前列。以銀川市為例,，今年上半年,，銀川市轄區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22億元，同比增長(zhǎng)23.4%,，而全國平均下降7.2%；今年6月銀川房屋銷售價(jià)格總水平同比上漲13.5%,，而全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲僅為8.2%,。
記者了解到，與東部地區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)深度調(diào)整期不同的是,，目前西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期,，剛性的市場(chǎng)需求支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。據(jù)銀川建發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理張紅星介紹,，雖然房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡(luò)繹不絕,，甚至出現(xiàn)通宵排隊(duì)搶購的現(xiàn)象,。
西部能否成為樓市避風(fēng)港
受國家宏觀調(diào)控下的銀行信貸收緊、房?jī)r(jià)走勢(shì)回落以及土地政策變化等因素影響,，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),，但由于區(qū)域和市場(chǎng)的差異性，西部二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤小,、成本低的劣勢(shì)此刻反而成為了躲避風(fēng)險(xiǎn)的“優(yōu)勢(shì)”,。
銀川民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)劉文錦說，相比大城市房?jī)r(jià)虛高,，西部地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫非常小,，房?jī)r(jià)上漲主要在于剛性需求的拉動(dòng)，因此對(duì)于開發(fā)商來說,，資金回收的壓力相對(duì)較小,，企業(yè)的發(fā)展更安全。
事實(shí)上,，一批東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)看好西部的房產(chǎn)市場(chǎng),，加快了來西部淘金的步伐。寧夏新思路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳舒說,，近幾年沿海發(fā)達(dá)地區(qū),、中心城市房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化，在各種壓力下,，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入西部地區(qū)中小城市淘金,，開始了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng),。拿銀川來說，包括北京京能集團(tuán),、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)涌入當(dāng)?shù)赝顿Y,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)坦言，利潤小,、成本低,，也就意味著風(fēng)險(xiǎn)小。東部發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早,、發(fā)展快,，加上前幾年房?jī)r(jià)的非理性上漲導(dǎo)致泡沫成分嚴(yán)重，因此進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期是必然趨勢(shì),。而西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍發(fā)展滯后,，目前正處于一個(gè)穩(wěn)步上升階段，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把目光轉(zhuǎn)向受宏觀調(diào)控影響較小的二三線城市,。
一些專家表示,，這些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍西部一方面是搶占這里潛在的市場(chǎng)，另一方面也是對(duì)目前宏觀調(diào)控政策的一種緩沖,。在一些企業(yè)處于觀望的時(shí)刻,，搶先進(jìn)入西部是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯、冷熱不均格局的積極應(yīng)對(duì),。
潛在風(fēng)險(xiǎn)不可不防
目前,，西部中小城市正處于外來投資者和外來消費(fèi)者大舉進(jìn)入的時(shí)期，以移民城市銀川為例,，一方面,，隨著建設(shè)銀川“兩個(gè)宜居”城市對(duì)居住環(huán)境的改善，提高了對(duì)周邊內(nèi)蒙古,、陜西,、甘肅等地區(qū)的輻射能力，連續(xù)三年銀川市商品住房外來購買者所占的比例都超過50%,。另一方面,，盡管西部中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，利潤空間比較小,，每平方米利潤大約只有300元,，但是這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)還是吸引了大批外來企業(yè)的投資興趣，一些品牌房企加緊在西部布局,。由于西部本土企業(yè)很難一次性拿出幾個(gè)億的資金拿地,，那些地理位置較好的大地塊基本上被外來的企業(yè)開發(fā)成中高檔小區(qū)，這些小區(qū)住宅目前均價(jià)基本上達(dá)到了4000至4500元，進(jìn)一步抬高了西部的房?jī)r(jià),。
西部地區(qū)房?jī)r(jià)較低,、利潤空間較小、投機(jī)成分較少的特性,，是否意味著在西部地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)就是沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資,？朱中一認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是好的,，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,，投機(jī)性的需求得到了一定控制。但是全國31個(gè)省,、區(qū),、市中，北京,、上海、廣州,、福建等16個(gè)省,、區(qū)、市住房銷售面積同比下降明顯,，消費(fèi)者持幣觀望的氛圍正在向中西部地區(qū)蔓延,，對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)商、城市居民都要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),�,！�
部分專家認(rèn)為，當(dāng)前銀根收緊,，是造成一部分開發(fā)商資金鏈斷裂引發(fā)退地,、一些消費(fèi)者貸款難導(dǎo)致退房的重要原因，雖然這是個(gè)別現(xiàn)象,，但是應(yīng)保持足夠的警惕,。目前西部地區(qū)在抓住機(jī)遇、借鑒東部地區(qū)經(jīng)驗(yàn)快速發(fā)展的同時(shí),，必須防范房地產(chǎn)低迷氛圍的蔓延,，要做到以下四點(diǎn)：
一是房?jī)r(jià)不能超出城市居民的承受能力，在前幾年快速上升而目前漲幅明顯下降的情況下,，對(duì)宏觀調(diào)控的要求進(jìn)一步提高了,。為了保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，必須刺激自住性需求,，抑制投機(jī)性需求,，合理引導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。
二是要管住進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流。在目前銀根緊縮的形勢(shì)下,，全國10%的土地出現(xiàn)流拍,，還有眾多土地以底價(jià)成交，這個(gè)現(xiàn)象要引起足夠的警惕,。而外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng),，是一個(gè)值得特別關(guān)注的動(dòng)向。
三是各地政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)決策至關(guān)重要,，必須對(duì)其發(fā)展制定相應(yīng)的規(guī)劃,。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為西部中小城市的經(jīng)濟(jì)支柱，但要控制地價(jià)和房地產(chǎn)投資的規(guī)模,。
四是要對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)和中小企業(yè)一視同仁,，目前融資難的問題同樣出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些中小企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目難以為繼,，不僅無益于市場(chǎng)穩(wěn)定,，也威脅到當(dāng)?shù)氐慕鹑诎踩虼吮仨殞?duì)廣大中小企業(yè)予以相應(yīng)扶持,。 |