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目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動在長三角和珠三角均有案例,。而外資銀行在品牌,、服務(wù)、信用方面的優(yōu)勢,，對國內(nèi)房企也有很大誘惑力,。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一瞥,。 | 今年上半年，國內(nèi)多個城市住宅銷售量下滑,、土地價格下跌,，與此同時，外資出現(xiàn)加緊投資國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn),，并進入土地市場和服務(wù)市場的苗頭,。
路徑一：頻頻進入土地市場 打通整個產(chǎn)業(yè)鏈
雖然近期國內(nèi)房企開發(fā)項目速度減緩,，但外資進入速度明顯增快,。記者從南京市國土局獲悉,，與以往主要是購買商業(yè)項目不同，今年以來外資開始直接進入國內(nèi)土地一級市場從事項目開發(fā),。
今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地,，全部底價成交，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌,，成交總價6.5億元,。南京“長發(fā)都市”公司董事長周力明透露，外資近期已開始在國內(nèi)抄底拿地,，一家英國基金正準備接手南京中心城區(qū)一地塊,，土地價格高達45億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓(xùn)告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個,。有些二線城市的投資前景很不錯,。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市,，青島是首發(fā)站,。”據(jù)了解,，2006年,，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房·森林別墅110套高級獨棟別墅。今年4月,，凱雷又以近20億元的價格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目,。
“選擇一個城市一定會有一個指標數(shù),。過去10年,，青島GDP年均增長率達到14%，第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的比重占到43%,，這是一種難得的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，也決定了其消費和居住需求會有一個很好的增長�,！笨得饔�(xùn)說,，城市未來的經(jīng)濟成長性正是凱雷投資標準的實質(zhì)所在。正是有了這種判斷,，2007年7月,，凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心。據(jù)悉,，凱雷出資10億元入股該項目,，占約70%股份。據(jù)項目開發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團有限公司董事長王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價約每平方米3萬元,。有專業(yè)評估機構(gòu)指出,，該項目僅住宅項目售罄即可套現(xiàn)12億至13億元，凱雷的投資回報率不低,�,！ �
記者采訪了解到，外資除進入土地,、房產(chǎn)市場外,，也開始進入房產(chǎn)研發(fā)設(shè)計、中介服務(wù)等領(lǐng)域,。
路徑二：外資銀企聯(lián)動拓展樓市業(yè)務(wù)
記者獲悉,，2007年我國金融業(yè)務(wù)全面放開后，外資銀行紛紛進入經(jīng)濟發(fā)達城市,。近期由于國家實施緊縮調(diào)控,，外資銀行憑借資金實力開始進入我國房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。
“東亞銀行的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為主,，在內(nèi)地的業(yè)務(wù)量將來很可能超過香港母公司,。”東亞銀行南京分行行長許華說,，“國內(nèi)一線城市中心地段房價前兩年上漲過猛,，但整體來說泡沫成分不大。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資,，只是資金受到了控制,�,！贝送�,，東亞銀行的創(chuàng)新服務(wù)多種多樣，如可以為開發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”,，總量相當于開發(fā)商在售樓盤10年的總租金,，很受歡迎。
記者調(diào)查了解到,，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動在長三角和珠三角均有案例,。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌,、世界性影響力,、資本充足率超過30%、高度的信用文化等優(yōu)勢,。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品,、一條龍服務(wù)，有財務(wù)分析師和市場分析師等專業(yè)化團隊幫助企業(yè)搞策劃，還提供國際結(jié)算服務(wù),，甚至動用海外關(guān)系為企業(yè)服務(wù),，這對房企有很大誘惑力�,！ �
路徑三：機構(gòu)資金深度介入中國樓市
日前,，由德國LTK設(shè)計事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計集團,、上海五合智庫投資顧問有限公司等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)——洲聯(lián)集團正式亮相,。此次重組被業(yè)界認為，盡管中國樓市正處于調(diào)整期,，但境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入?yún)s越來越深,。在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始轉(zhuǎn)移到開發(fā)和設(shè)計等相關(guān)領(lǐng)域,�,！ �
從投資對象上來看，自2003年以來,，國際資本以機構(gòu)投資者進入為主,，投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè),，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店,、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè),。從經(jīng)營領(lǐng)域上來看，外資逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理,、中介服務(wù),、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。
早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù),，而近年來的海外機構(gòu)投資者已經(jīng)全面進入房地產(chǎn)設(shè)計,、開發(fā)、經(jīng)營,、中介服務(wù)和投融資等各個環(huán)節(jié),，甚至更偏好于整體收購，適時進行租賃經(jīng)營或套現(xiàn),。從投資地域上來看,，外資逐步從北京、上海,、深圳等一線城市逐漸向南京,、武漢,、哈爾濱等二線城市擴展。隨著一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降,，大量外資逐漸開始向二級城市滲透,。
三種因素吸引外資“淘金”國內(nèi)地產(chǎn)市場
權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計,，2008年一季度,，上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元,。而“2008年通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示,，截至5月30日，400余家獲批備案企業(yè)中,，常州,、成都、重慶,、大連,、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的研究報告指出,，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達10%,。同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達650億元,，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%,，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下,，有大量的外資涌入中國樓市�,！ �
業(yè)內(nèi)人士分析,，外資深度進入我國房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國房地產(chǎn)發(fā)展的前景。我國的城市化與美國的高科技被公認為世界經(jīng)濟兩大引擎,，尤其是東部大城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長期增值潛力,，被外資普遍看好,。
其次是自7月1日起商務(wù)部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方,，此項措施可能在一定程度上加快審批的進度，并將引來更多海外資金流入,�,！ �
第三是國內(nèi)開發(fā)商受到抑制，地價進入低谷,，為外資進入讓出了空間,。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開發(fā)速度,，“拿地”很謹慎，地價比去年大幅降低,。去年以來銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例,，審批極為嚴格，同時,，土地供應(yīng)從近幾年的趨勢來看也有壓縮供給量的趨勢,。
有關(guān)專家認為，外資進入中國樓市有積極因素,，但也不能忽視可能帶來的消極作用,，有必要嚴密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向，如關(guān)注外資對某個城市,、某種物業(yè)類型的集中投資行為,，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前做好預(yù)警,，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險,，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作。 |