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曾幾何時(shí),，武漢“地王”頻現(xiàn),，人們晝夜排隊(duì)買房，房價(jià)直逼一線城市，但如今樓市盛況不再,。圖為去年樓市鼎盛時(shí)期,，購房者在武漢秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上觀看樓盤模型。新華社發(fā)(李理
攝) | 去年下半年,，以武漢為代表的二線城市房價(jià)經(jīng)歷了一番急速拉升行情,，中心城區(qū)房價(jià)直逼一線城市。然而不到一年時(shí)間,，市場中各種叫囂著支持房價(jià)上漲的理由逐漸淡出人們的視野,。經(jīng)歷了近半年的“俯臥撐”行情后，經(jīng)濟(jì)總量,、人均收入,、人口流動(dòng)量均遠(yuǎn)低于一線城市卻同樣累積了大量“泡沫”的二線城市，市場開始關(guān)注房價(jià)的底部何時(shí)出現(xiàn),。
樓盤降價(jià)超千元 地價(jià)創(chuàng)出兩年新低
武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)在近日發(fā)布的“上半年武漢房地產(chǎn)形勢(shì)”通報(bào)顯示,，武漢上半年房價(jià)小幅回落而銷量卻是大幅下降。統(tǒng)計(jì)顯示,，上半年武漢主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米5421元,，較去年第四季度回落了1.5%。部分區(qū)域樓盤的價(jià)格下調(diào)明顯,，有的甚至超過15%,，但中心區(qū)域的樓盤價(jià)格依舊堅(jiān)挺。從銷量看,，上半年共銷售商品房2.7萬套,，銷售面積為288萬平方米，與去年上半年同期相比,，回落四成以上。
然而,，進(jìn)入7月,，武漢最堅(jiān)挺的中心城區(qū)房價(jià)也開始松動(dòng)。武昌中心區(qū)徐東大街的樓盤“都市經(jīng)典”直接打出大幅廣告：“起價(jià)每平方米5488元,、均價(jià)6100元,！”此報(bào)價(jià)較周邊樓盤均價(jià)低了近千元，甚至比其開盤價(jià)還低了1100元,，創(chuàng)出內(nèi)環(huán)線房價(jià)新低,。與此同時(shí)，位置稍偏的區(qū)域降價(jià)幅度更大,。6月開盤的同安家園二期以4800元的均價(jià)開盤,、把后湖房價(jià)拉回5000元以下后，三環(huán)線旁多個(gè)樓盤推出了約3400元的起價(jià)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，近期武漢已有多個(gè)樓盤降幅達(dá)到千元,。
與樓市密切呼應(yīng)的是，武漢土地市場連續(xù)遇冷,。去年從“武重地塊”到漢鋼地塊,、京漢大道義和巷地塊、武昌中北路地塊,，“地王”紀(jì)錄不斷刷新,，并幾度演繹“面粉貴過面包”的神話。而今年武漢土地市場分別在3月,、5月和7月舉行了三次拍賣,，與去年競價(jià)百余輪，耗時(shí)數(shù)小時(shí)不同,，今年三次拍賣均不足半小時(shí)即快速收?qǐng)�,。最終的結(jié)果是超過三成的掛牌土地流拍，多次拍出的樓面地價(jià)在每平方米2000多元,，接近底價(jià),。
在最近的7月18日的土地拍賣中，五宗土地中有四宗都只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià),，最終以略高于底價(jià)直接成交,，成交的樓面地價(jià)大多不到2000元，已經(jīng)接近前年該市土地出讓的價(jià)位水平,。其中,，位于二環(huán)線內(nèi)丁字橋與雄楚大街交界的一塊住宅用地，樓面地價(jià)最終以每平方米1357元成交,，創(chuàng)下兩年來新低,。
房價(jià)仍有下降空間
盡管市民期待的“真跌”已經(jīng)出現(xiàn)，但出手購房者仍然寥寥無幾,。就在“都市經(jīng)典·卓錦園”降價(jià)廣告刊出的第二天,，武漢搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，只有21.43%的網(wǎng)友認(rèn)為該樓盤降價(jià)后價(jià)格適中,，考慮購買,。78.57%的網(wǎng)友仍認(rèn)為該樓盤價(jià)格還會(huì)再降，暫不出手,。記者在樓盤售樓處看到,，均價(jià)6100元的18號(hào)樓并沒有想像中的火爆，僅5,、6名市民在看房,，至7月23日樓盤銷控表中顯示18號(hào)樓108套住宅僅成交了27套,。
看房人陳女士表示，“都市經(jīng)典·卓錦園”一共八棟樓,，現(xiàn)在推出的18號(hào)樓先試探市場的接受程度,，如果大家不買，后面價(jià)格還會(huì)再低一些,。而且這個(gè)樓盤拿地時(shí)間較早,，2003年即開始推出樓盤，當(dāng)時(shí)每平方米也就3000元左右,，現(xiàn)在的價(jià)格是6000元/平方米,，應(yīng)該還有降價(jià)空間。
與市民的直觀感受一樣,，專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從數(shù)據(jù)分析,，武漢房價(jià)還有下降空間。武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)測,，下半年武漢的商品房成交量將繼續(xù)保持萎縮的態(tài)勢(shì),，價(jià)格從整體上看依然呈現(xiàn)橫向整理的趨勢(shì)，上漲缺乏動(dòng)力,，調(diào)整還沒有到位,，可能還會(huì)出現(xiàn)小幅回落。
中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政認(rèn)為,，目前武漢郊區(qū)如盤龍城,、金銀湖、湯遜湖等片區(qū)房價(jià)確實(shí)在大幅下跌,，有些甚至跌到了去年的價(jià)格水平,。但真正具有指標(biāo)意義的主城區(qū)樓盤，大部分價(jià)格卻跌幅甚微,。因此可以說,，前期武漢的房價(jià)還只是處于僵持之中，真跌才剛剛開始,，僵持之后總會(huì)出現(xiàn)方向性的變化,，要么價(jià)格再次向上，要么價(jià)格向下�,，F(xiàn)在武漢的房價(jià)看起來還是存在泡沫，與去年跳漲前相比,，不少仍高出幾千元,，因此還有下跌的空間。
李國政說,，從實(shí)際情況看,，目前各片區(qū)樓盤供應(yīng)量都比較充足,，競爭相當(dāng)激烈。一些拿地相對(duì)較早的樓盤比如“都市經(jīng)典”,，其成本顯然遠(yuǎn)低于去年,、前年拿地的開發(fā)商，有條件在片區(qū)率先打出降價(jià)牌,，在這種情況下,，實(shí)力較弱的開發(fā)商只能跟著一起降價(jià)，這時(shí)哪怕是跌破部分開發(fā)商的建房成本也有可能,。
武漢美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤在接受媒體采訪時(shí)稱,，經(jīng)過這段時(shí)間的觀察，武漢房地產(chǎn)市場調(diào)整期可能要持續(xù)到明年的4月到5月,，而且這一次調(diào)整期將比前幾次的跨度更長,，調(diào)整幅度也會(huì)非常大。開發(fā)商必須要想辦法度過這段困難期,，要么在銷售上敢下決心,，要么放緩項(xiàng)目的運(yùn)作速度，看看能不能幫助部分開發(fā)企業(yè)過到年底,。
武漢市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示,，今年武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持較高增長水平，1月至6月武漢房屋新開工面積增長16.2%,。至6月末,，武漢商品房空置面積較去年大幅增長，已達(dá)121萬平方米,。其中,，空置一年到三年的商品房有65.25萬平方米，增長55.3%,。
樓市能否實(shí)現(xiàn)“軟著陸”
專家認(rèn)為,，中部龍頭武漢房地產(chǎn)市場面臨的困局，是眾多二線城市房價(jià)在去年飛漲之后必然面對(duì)的“輪回”,。武漢市社會(huì)科學(xué)院中部崛起研究中心主任吳永保說,，在前期瘋狂的上漲中，房地產(chǎn)市場將居民近10年的累積財(cái)富進(jìn)行了一次性的釋放,，沸騰之后累積的泡沫需要時(shí)間消化,，新一批購房者財(cái)富需要時(shí)間累積，于是形成了目前房地產(chǎn)市場的“微波化”整理,。再加上去年以來一系列打壓房地產(chǎn)市場的政策效應(yīng)實(shí)際上都有滯后性,，今年一次性兌現(xiàn)更澆冷了市場熱情。現(xiàn)在,，鄭州開發(fā)商不再硬挺,，房價(jià)持續(xù)下跌,；長沙上半年商品房銷售全線下跌；重慶樓盤紛紛打出降價(jià)牌,。
中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈則認(rèn)為,，這次包括武漢在內(nèi)的全國范圍內(nèi)樓市的盤整，政策面只是外因,，內(nèi)因是房價(jià)已經(jīng)超出了人們的支付能力,。目前武漢房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了武漢市居民收入水平的最高承受能力。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，去年武漢市城鎮(zhèn)人均可支配收入為1.4萬元,。依據(jù)全世界通用的一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)性指標(biāo)，即一個(gè)家庭收入的1/3用來歸還住房貸款是不影響家庭生活質(zhì)量的最高限額,，在武漢一個(gè)三口之家目前購買一套90平方米的住房,，以按揭30年為期，在不影響家庭生活質(zhì)量的前提下,，目前能接受的房價(jià)為每平方米4786元,，而目前武漢市區(qū)動(dòng)輒每平方米7000元的價(jià)格顯然大大超過了武漢普通家庭的承受能力。
同時(shí),，對(duì)投資投機(jī)性需求而言,，二套房貸款首付比例不得低于40%，住房貸款利率提高10%,，二手房交易各項(xiàng)費(fèi)用為總房價(jià)的10%,，房地產(chǎn)對(duì)個(gè)人的短期投資價(jià)值幾乎喪失。再加上由于貸款難度的提高使開發(fā)商的資金壓力加大,，為了維持正常的生產(chǎn),，加快資金回籠，最有效的辦法就是調(diào)整價(jià)格及利潤預(yù)期,。因此,，今年二線城市房價(jià)回落幾成定局。
向下的趨勢(shì)已經(jīng)形成后,，房價(jià)“回落”的方式與速度成了目前業(yè)內(nèi)最具爭議的新命題,。朱戈說，目前武漢市場打破成交低迷的格局需要兩股動(dòng)力,，一是賣方主動(dòng)調(diào)低價(jià)格,，二是買方有足夠的資金和信心。從目前的種種跡象看,，短期內(nèi)武漢和一批經(jīng)歷過暴漲的二線城市的居民預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化,，房價(jià)還找不到繼續(xù)上漲的理由，如何逐漸消化房地產(chǎn)市場中已經(jīng)存在的價(jià)格泡沫,，以最小的代價(jià)成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“軟著陸”,，這是武漢、全行業(yè)乃至全社會(huì)都需要共同關(guān)注的問題,。
吳永保說,，預(yù)計(jì)未來一年將是以武漢為代表的二線城市最困難的時(shí)期。不過從中長期看,，前期支撐房價(jià)暴漲的宏觀經(jīng)濟(jì)背景沒有發(fā)生變化,，城市化、工業(yè)化的進(jìn)程仍在加速進(jìn)行中,，在剛性需求的支撐下,，發(fā)展空間較大的二線城市房價(jià)長期仍然向好。 |