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曾幾何時,，武漢“地王”頻現(xiàn)，人們晝夜排隊買房,，房價直逼一線城市,，但如今樓市盛況不再。圖為去年樓市鼎盛時期,，購房者在武漢秋季房地產(chǎn)交易會上觀看樓盤模型,。新華社發(fā)(李理
攝) | 去年下半年，以武漢為代表的二線城市房價經(jīng)歷了一番急速拉升行情,，中心城區(qū)房價直逼一線城市,。然而不到一年時間，市場中各種叫囂著支持房價上漲的理由逐漸淡出人們的視野,。經(jīng)歷了近半年的“俯臥撐”行情后，經(jīng)濟總量,、人均收入,、人口流動量均遠低于一線城市卻同樣累積了大量“泡沫”的二線城市，市場開始關注房價的底部何時出現(xiàn),。
樓盤降價超千元 地價創(chuàng)出兩年新低
武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會在近日發(fā)布的“上半年武漢房地產(chǎn)形勢”通報顯示,，武漢上半年房價小幅回落而銷量卻是大幅下降。統(tǒng)計顯示,，上半年武漢主城區(qū)和遠城區(qū)商品住宅均價為每平方米5421元,，較去年第四季度回落了1.5%。部分區(qū)域樓盤的價格下調(diào)明顯,，有的甚至超過15%,，但中心區(qū)域的樓盤價格依舊堅挺,。從銷量看，上半年共銷售商品房2.7萬套,，銷售面積為288萬平方米,，與去年上半年同期相比，回落四成以上,。
然而,，進入7月，武漢最堅挺的中心城區(qū)房價也開始松動,。武昌中心區(qū)徐東大街的樓盤“都市經(jīng)典”直接打出大幅廣告：“起價每平方米5488元,、均價6100元！”此報價較周邊樓盤均價低了近千元,，甚至比其開盤價還低了1100元,，創(chuàng)出內(nèi)環(huán)線房價新低。與此同時,，位置稍偏的區(qū)域降價幅度更大,。6月開盤的同安家園二期以4800元的均價開盤、把后湖房價拉回5000元以下后,，三環(huán)線旁多個樓盤推出了約3400元的起價,。有機構統(tǒng)計，近期武漢已有多個樓盤降幅達到千元,。
與樓市密切呼應的是,，武漢土地市場連續(xù)遇冷。去年從“武重地塊”到漢鋼地塊,、京漢大道義和巷地塊,、武昌中北路地塊，“地王”紀錄不斷刷新,，并幾度演繹“面粉貴過面包”的神話,。而今年武漢土地市場分別在3月、5月和7月舉行了三次拍賣,，與去年競價百余輪,，耗時數(shù)小時不同，今年三次拍賣均不足半小時即快速收場,。最終的結果是超過三成的掛牌土地流拍,，多次拍出的樓面地價在每平方米2000多元，接近底價,。
在最近的7月18日的土地拍賣中,，五宗土地中有四宗都只有一家開發(fā)商報價，最終以略高于底價直接成交，成交的樓面地價大多不到2000元,，已經(jīng)接近前年該市土地出讓的價位水平。其中,，位于二環(huán)線內(nèi)丁字橋與雄楚大街交界的一塊住宅用地,，樓面地價最終以每平方米1357元成交，創(chuàng)下兩年來新低,。
房價仍有下降空間
盡管市民期待的“真跌”已經(jīng)出現(xiàn),，但出手購房者仍然寥寥無幾。就在“都市經(jīng)典·卓錦園”降價廣告刊出的第二天,，武漢搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示,，只有21.43%的網(wǎng)友認為該樓盤降價后價格適中，考慮購買,。78.57%的網(wǎng)友仍認為該樓盤價格還會再降,，暫不出手。記者在樓盤售樓處看到,，均價6100元的18號樓并沒有想像中的火爆,，僅5、6名市民在看房,，至7月23日樓盤銷控表中顯示18號樓108套住宅僅成交了27套,。
看房人陳女士表示，“都市經(jīng)典·卓錦園”一共八棟樓,，現(xiàn)在推出的18號樓先試探市場的接受程度,，如果大家不買，后面價格還會再低一些,。而且這個樓盤拿地時間較早,，2003年即開始推出樓盤，當時每平方米也就3000元左右,，現(xiàn)在的價格是6000元/平方米,，應該還有降價空間。
與市民的直觀感受一樣,，專家和業(yè)內(nèi)人士認為從數(shù)據(jù)分析,，武漢房價還有下降空間。武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會預測,，下半年武漢的商品房成交量將繼續(xù)保持萎縮的態(tài)勢，價格從整體上看依然呈現(xiàn)橫向整理的趨勢,，上漲缺乏動力,，調(diào)整還沒有到位，可能還會出現(xiàn)小幅回落。
中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政認為,，目前武漢郊區(qū)如盤龍城,、金銀湖、湯遜湖等片區(qū)房價確實在大幅下跌,，有些甚至跌到了去年的價格水平,。但真正具有指標意義的主城區(qū)樓盤，大部分價格卻跌幅甚微,。因此可以說,，前期武漢的房價還只是處于僵持之中，真跌才剛剛開始,，僵持之后總會出現(xiàn)方向性的變化,，要么價格再次向上，要么價格向下�,，F(xiàn)在武漢的房價看起來還是存在泡沫,，與去年跳漲前相比，不少仍高出幾千元,，因此還有下跌的空間,。
李國政說，從實際情況看,，目前各片區(qū)樓盤供應量都比較充足,，競爭相當激烈。一些拿地相對較早的樓盤比如“都市經(jīng)典”,，其成本顯然遠低于去年,、前年拿地的開發(fā)商，有條件在片區(qū)率先打出降價牌,，在這種情況下,，實力較弱的開發(fā)商只能跟著一起降價，這時哪怕是跌破部分開發(fā)商的建房成本也有可能,。
武漢美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤在接受媒體采訪時稱,，經(jīng)過這段時間的觀察，武漢房地產(chǎn)市場調(diào)整期可能要持續(xù)到明年的4月到5月,，而且這一次調(diào)整期將比前幾次的跨度更長,，調(diào)整幅度也會非常大。開發(fā)商必須要想辦法度過這段困難期,，要么在銷售上敢下決心,，要么放緩項目的運作速度，看看能不能幫助部分開發(fā)企業(yè)過到年底,。
武漢市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示,，今年武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持較高增長水平，1月至6月武漢房屋新開工面積增長16.2%。至6月末,，武漢商品房空置面積較去年大幅增長,，已達121萬平方米。其中,，空置一年到三年的商品房有65.25萬平方米,，增長55.3%。
樓市能否實現(xiàn)“軟著陸”
專家認為,，中部龍頭武漢房地產(chǎn)市場面臨的困局,，是眾多二線城市房價在去年飛漲之后必然面對的“輪回”。武漢市社會科學院中部崛起研究中心主任吳永保說,，在前期瘋狂的上漲中,，房地產(chǎn)市場將居民近10年的累積財富進行了一次性的釋放，沸騰之后累積的泡沫需要時間消化,，新一批購房者財富需要時間累積,，于是形成了目前房地產(chǎn)市場的“微波化”整理。再加上去年以來一系列打壓房地產(chǎn)市場的政策效應實際上都有滯后性,，今年一次性兌現(xiàn)更澆冷了市場熱情�,，F(xiàn)在，鄭州開發(fā)商不再硬挺,，房價持續(xù)下跌,；長沙上半年商品房銷售全線下跌；重慶樓盤紛紛打出降價牌,。
中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈則認為,，這次包括武漢在內(nèi)的全國范圍內(nèi)樓市的盤整，政策面只是外因,，內(nèi)因是房價已經(jīng)超出了人們的支付能力,。目前武漢房價已經(jīng)達到了武漢市居民收入水平的最高承受能力。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，去年武漢市城鎮(zhèn)人均可支配收入為1.4萬元,。依據(jù)全世界通用的一項經(jīng)驗性指標，即一個家庭收入的1/3用來歸還住房貸款是不影響家庭生活質(zhì)量的最高限額,，在武漢一個三口之家目前購買一套90平方米的住房,，以按揭30年為期，在不影響家庭生活質(zhì)量的前提下,，目前能接受的房價為每平方米4786元,，而目前武漢市區(qū)動輒每平方米7000元的價格顯然大大超過了武漢普通家庭的承受能力。
同時,，對投資投機性需求而言,，二套房貸款首付比例不得低于40%,，住房貸款利率提高10%,，二手房交易各項費用為總房價的10%,，房地產(chǎn)對個人的短期投資價值幾乎喪失。再加上由于貸款難度的提高使開發(fā)商的資金壓力加大,，為了維持正常的生產(chǎn),，加快資金回籠，最有效的辦法就是調(diào)整價格及利潤預期,。因此,，今年二線城市房價回落幾成定局。
向下的趨勢已經(jīng)形成后,，房價“回落”的方式與速度成了目前業(yè)內(nèi)最具爭議的新命題,。朱戈說，目前武漢市場打破成交低迷的格局需要兩股動力,，一是賣方主動調(diào)低價格,，二是買方有足夠的資金和信心。從目前的種種跡象看,，短期內(nèi)武漢和一批經(jīng)歷過暴漲的二線城市的居民預期已經(jīng)發(fā)生變化,，房價還找不到繼續(xù)上漲的理由，如何逐漸消化房地產(chǎn)市場中已經(jīng)存在的價格泡沫,，以最小的代價成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“軟著陸”,，這是武漢、全行業(yè)乃至全社會都需要共同關注的問題,。
吳永保說,，預計未來一年將是以武漢為代表的二線城市最困難的時期。不過從中長期看,，前期支撐房價暴漲的宏觀經(jīng)濟背景沒有發(fā)生變化,，城市化、工業(yè)化的進程仍在加速進行中,，在剛性需求的支撐下,，發(fā)展空間較大的二線城市房價長期仍然向好。 |