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盡管北京房價依然維持相對高位,，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落,。 | “聽說燕郊的房價已經開始降了，北京市內房價為什么還這么高呢,？我打算再看看,，現(xiàn)在并不急于購房�,！痹诒本┠翅t(yī)院工作的張女士說,。
記者在近期的采訪中發(fā)現(xiàn),，和張女士的想法類似，除少數(shù)急需用房者外,，多數(shù)的被采訪者都表示會觀望一段時間,。在濃厚觀望情緒下，6月北京的期房,、現(xiàn)房預售成交量與去年同期相比出現(xiàn)了大幅下滑,，與此同時，二手房成交量也創(chuàng)出近年來漲幅新低,。
盡管樓市出現(xiàn)盤整之勢,，但接受記者采訪的一些專家卻認為，樓市并未進入寒冬,，對于市場買賣雙方而言,，目前都存在一個消化期，從長遠來看,，房價漲幅將趨緩,。
商品住宅成交量同比大幅下滑
“在今年銷售量急劇下滑的危急關頭,，眾多房企頻出打折促銷手段,，以期能夠博得買方陣營的認可，部分開發(fā)商為實現(xiàn)短期銷售變現(xiàn),，不惜貼錢送車,、降價優(yōu)惠，但一段時間后我們發(fā)現(xiàn),，除了少數(shù)樓盤銷售業(yè)績取得了一定突破外,，大多數(shù)新開項目并沒有受到這些優(yōu)惠手段的刺激，市場的觀望氣息依舊濃重,，真正買賬的購房者少之又少,。”北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監(jiān)常熟娟對記者說,。
她的這一說法,，記者在對京城部分在售樓盤的采訪中得到了印證。在東四環(huán)外的幾家樓盤銷售中心,，記者看到,，前來看房的人寥寥無幾，盡管多數(shù)樓盤都表示有折扣不等的價格優(yōu)惠,，但似乎并未能真正打動購房者,。“我們看中了東四環(huán)外石佛營附近的一處樓盤,，盡管開發(fā)商說有價格優(yōu)惠,，但打折后房價仍高達每平方米1.6萬多元,，所以我們決定看看再說�,！痹谀辰ㄖ髽I(yè)工作的李小姐無奈地說,。
盡管房價依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落,。亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者,，根據(jù)北京市房地產交易網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年6月北京全市期房網上簽約共計9356套，簽約面積1110388平方米,，其中商品住宅簽約共計7870套,，簽約面積886919平方米；同期,，現(xiàn)房網上簽約共計2283套,，簽約面積302505平方米，其中商品住宅簽約共計1268套,，簽約面積175166平方米,。環(huán)比5月，整體銷量基本持平,。
但與2007年6月相比,，期房、現(xiàn)場預售成交量都出現(xiàn)了大幅度的下滑,。期房預售網上簽約套數(shù)同比下降37%,，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降33%；現(xiàn)房銷售網上簽約套數(shù)同比下降21%,，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降29%,。
任啟鑫說，相比2007年自2月開始由于樓市需求量的迅猛增長推動房價快速攀升,，2008年的京城樓市在觀望狀態(tài)下擠壓出了需求中存在的泡沫成份,，理性購房需求平穩(wěn)釋放，有利于房價保持穩(wěn)定,。
常淑娟認為,，在本次樓市調整中二次房貸政策的出臺效力最為明顯，作為打擊投機投資的有效武器,，它一出現(xiàn)就對市場造成了不小的波動,，而利率的幾次攀升，保障性住房的大面積供應,，貨幣緊縮政策的及時跟進,，加之此前兩年調控政策的后期效力，對于購房陣營起到了不小的影響作用,，投機投資比例半年間縮小10%以上,，購房者恐慌性購房現(xiàn)象出現(xiàn)大幅退減,，很大一部分購房意向受到抑制。與此同時,，廣州,、深圳房價的大幅跳水，輿論導向對于民眾的引導作用,，也對京城購房者的心理造成了直接的暗示作用,，多數(shù)民眾認為房價有望進入下行空間，當前買賣雙方之間都在進行著一場博弈,。
二手房成交量漲幅創(chuàng)近年來新低
雷同的場景也出現(xiàn)在了二手房市場,，與一年前的火爆場面相比，北京的二手房市場目前也平靜了許多,，買方,、賣方、中介,，無一例外地感受到了市場的僵持氣氛,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年北京二手房市場在成交量和成交價格上漲幅都明顯放緩,，成交量漲幅甚至創(chuàng)出近年來新低,。
據(jù)北京“鏈家地產”統(tǒng)計顯示，2008年1至5月二手房成交量為32921套,，相比去年同期上漲2.9%,，預計整個上半年成交量可達40099套，相比去年同期的39573套,，上漲幅度僅為1.3%，為近年來同期成交量漲幅新低,。而2007年上半年同比漲幅為6.1%,、2006年上半年同比漲幅為6.7%、2005年上半年同比漲幅為35%,、2004年上半年同比漲幅則高達101%,。
與成交量漲幅回落的情況相同，二手房成交價格也出現(xiàn)了大幅度回落,。同樣來自北京“鏈家地產”的統(tǒng)計顯示,，2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米,，漲幅為13.8%,，但2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平方米漲幅僅為1.9%；與此同時,，2008年二手房價同比漲幅相比去年回落近20%,，而2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平方米,，漲幅高達32.3%。
北京鏈家地產副總經理金育松認為,，半年內二手房客戶需求量并未出現(xiàn)下降,，相反還在穩(wěn)步增長，只是二手房成交周期有所延長,，這說明在房產市場整體成交量大幅下降的情況下,，二手房市場也難以為繼，很難再現(xiàn)往年大幅上漲的盛況,。但基于其剛性需求占主體的特性,，也不會出現(xiàn)像一手房市場那樣成交量大幅下降的情況。同時,，今年上半年二手房價基本處于停滯狀態(tài),，與2007年上半年相比，真正的漲幅實質都出現(xiàn)在去年下半年,，這固然有整個市場大環(huán)境影響買賣雙方對房價心理預期走低的原因,，但本質上是近幾年房價上漲過快后的漲幅理性回落。
專家認為樓市并未進入“嚴冬”
面對京城樓市出現(xiàn)的盤整之勢,，接受記者采訪的專家認為,，房地產市場并未進入“嚴冬”。
中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為,，與其說這反映了市場進入理性復歸,，不如說是對前幾年房價大幅上漲的一個“消化期”。他認為中國房地產市場并未進入所謂的“嚴冬”,，而是相對于市場長期的“春天”,，目前樓市出現(xiàn)了“倒春寒”。同時他預計總體上房地產市場不會出現(xiàn)大幅房價回落,，房價還將維持高位運行態(tài)勢,。
常淑娟也表示，對于房地產市場買賣雙方而言,，目前都存在一個消化期的問題,，政策要消化、市場的格局變化要消化,、輿論導向也要消化�,，F(xiàn)在的住房需求釋放的很謹慎，由于樓市大環(huán)境較為低迷,，短期內市場很難出現(xiàn)跳躍式上漲,，依照目前的市場穩(wěn)定態(tài)勢來看，下半年無論新房、二手房,，成交狀況都理應有一個提升,，但放量式增長很難出現(xiàn)，隨著已經有購房者開始接受,、認可這種市場發(fā)展態(tài)勢,，房地產市場應當會出現(xiàn)有理有節(jié)的緩速上揚。
針對“未來幾十年中,，中國房地產市場供不應求的局面不會改變”的判斷,，牛鳳瑞認為，目前國內房地產市場“真正性價比高的房子稀缺”,，因而房地產開發(fā)商真正應該關注的是商品房的性價比,，消費者“要看房子的性價比是否有吸引力，而不是房價絕對值的高低,�,！�
牛鳳瑞建議，與資金力量,、技術力量,、整合能力較強的大型房地產企業(yè)相比，中小房企想要順利渡過目前的不景氣時期,，主要可以針對自身情況進行資產重組和改變經營策略,，這包括打折促銷等手段，總體策略應該是“熱了脫衣裳,，冷了穿衣裳”,。 |