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今年以來(lái)，廣東,、深圳和上海的房?jī)r(jià)陸續(xù)出現(xiàn)下跌,，北京的一些二手房中介公司也關(guān)閉退出市場(chǎng),，在“拐點(diǎn)論”“打折風(fēng)”的影響下，眾多購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒,。業(yè)界專家認(rèn)為,，北京的房?jī)r(jià)是漲是跌不能一概而論，總體上三環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，而三環(huán)之外的房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)回調(diào)過(guò)程,。
三環(huán)以內(nèi)土地稀缺房?jī)r(jià)難降
供求關(guān)系決定價(jià)格走勢(shì)。北京三環(huán)以內(nèi)所擁有的教育優(yōu)勢(shì),、醫(yī)療優(yōu)勢(shì)吸引著愈來(lái)愈多的購(gòu)房者,。而三環(huán)以內(nèi)可用于開(kāi)發(fā)住宅的土地越來(lái)越少。居住人口密度高的平房區(qū)開(kāi)發(fā)起來(lái)成本太高,，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿意觸及這一領(lǐng)域,。
記者近日來(lái)到位于二環(huán)之內(nèi)的廣渠門北京上舍售樓處。一位售樓小姐對(duì)記者介紹說(shuō)：“上舍樓盤位于二環(huán)以內(nèi),，普通住宅毛坯房,，現(xiàn)已封頂做外裝修，今年年內(nèi)入住,，均價(jià)21000元/平方米,。”據(jù)她介紹,，由于這個(gè)樓盤位置優(yōu)勢(shì)突出,，開(kāi)盤以來(lái)賣得很好，沒(méi)有任何折扣,。
今年5月份,，北京推出46個(gè)樓盤，從環(huán)線分布上看,，這46個(gè)樓盤有22個(gè)位于五環(huán)外,；14個(gè)樓盤位于四環(huán)至五環(huán)；有4個(gè)樓盤位于三環(huán)至四環(huán),，包括西海2008,、優(yōu)筑二期,、萬(wàn)澤·御河灣及奧東18,；有6個(gè)樓盤位于二環(huán)至三環(huán)內(nèi)；二環(huán)內(nèi)無(wú)新項(xiàng)目入市,。這也印證了三環(huán)之內(nèi)商品住宅越來(lái)越少,，價(jià)格很難下降的觀點(diǎn)。
與此同時(shí),，京外以及境外投資者涌入北京購(gòu)買房屋,，需求旺盛直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高,。正如萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在其博客上表示，只要北京不限制外地人在北京購(gòu)買房屋,，北京的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)呈剛性需求趨勢(shì),。
三環(huán)以外房?jī)r(jià)高昂 打折也不好賣
受汽油價(jià)格持續(xù)上漲、北京交通日益擁堵,、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的多重影響,，三環(huán)以外的房子現(xiàn)在打折也不好賣。三環(huán)以外的一些樓盤打折,、返現(xiàn)金,、送汽車都“不過(guò)癮”，甚至開(kāi)始了買房送房,，房?jī)r(jià)終于破冰,。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的消息，今年3月份,，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房平均價(jià)格為16935元/平方米,，四至五環(huán)路為16500元/平方米，五環(huán)路以外為8810元/平方米,。位于西三環(huán)蘇州橋的南悅園是現(xiàn)房,，普通住宅毛坯房均價(jià)27000元/平方米。一位在此看房的年輕人對(duì)記者說(shuō)：“不是觀望是買不起,！”
北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，1至5月，北京市商品房銷售面積為360.3萬(wàn)平方米,，比上年同期下降46.1%,。其中，現(xiàn)房銷售面積121.4萬(wàn)平方米,，期房銷售面積238.9萬(wàn)平方米,，同比分別下降23.9%和53.1%。從住宅銷售套數(shù)看,，1至5月,，北京市住宅銷售22975套，僅為上年同期的54.5%,。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為,，房源少，銷售量才下降,。其實(shí),，房?jī)r(jià)過(guò)高消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買，才是造成交易量下滑的一個(gè)必然因素,。
一面是政府抑制投資過(guò)熱,，減少房地產(chǎn)的投資,；另一面是需求不斷增加。兩種力量使得北京的房?jī)r(jià)不斷攀升,。
今年1至5月北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615.9億元,，增速較4月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn),，房地產(chǎn)投資連年增幅回落使市場(chǎng)上住房供給總量的增幅也有所回落,。
近幾年，北京市商品房施工和新開(kāi)工面積持續(xù)下降,。今年以來(lái),，北京市商品房竣工面積為553.5萬(wàn)平方米，同比下降11.9%,。其中,，住宅竣工面積344萬(wàn)平方米，下降25.2%,。
而商品房銷售更是低迷,。1至5月，北京市住宅銷售面積為266.3萬(wàn)平方米,，同比下降48.8%,，降幅比一季度擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,，現(xiàn)房銷售面積62.1萬(wàn)平方米,，期房銷售面積204.2萬(wàn)平方米，分別下降46.2%和49.5%,。從住宅銷售套數(shù)看,，1至5月住宅銷售22975套，為上年同期的54.5%,。
房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)已是必然
北京金福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō),，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的壓力。開(kāi)發(fā)商捂盤惜售也好,，囤積房源也好,，都必須在充足的資金支持下才能完成，而在國(guó)家信貸緊縮的情況下,，許多開(kāi)發(fā)商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險(xiǎn),。開(kāi)發(fā)商都想盡快將手中的房屋變現(xiàn)，而急于變現(xiàn)的方式無(wú)論是打折,，還是送禮促銷,，都將會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌,。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō),，一方面,，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了近10年的上漲周期，在這個(gè)周期里,，大量商品房被投資者和投機(jī)者占據(jù),。一旦房?jī)r(jià)下降，將逼著這些投資者和投機(jī)者出售手中的多套房屋,，這無(wú)疑將放大商品房市場(chǎng)的供給,。另一方面，在商品房快速發(fā)展的10年中,，大量真正需要商品房又買得起的人基本上已經(jīng)完成了購(gòu)房行為,。這意味著，上述商品房市場(chǎng)供需失衡的局面有可能發(fā)生改變,。因此,，三環(huán)外的商品房，由于其稀缺性相對(duì)較弱,，預(yù)計(jì)價(jià)格將步入下行軌道,，而這絕非“拐點(diǎn)”所能涵蓋。因此,，即便是多數(shù)項(xiàng)目采取打折促銷的手段,，購(gòu)房者仍在持幣觀望。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，4月份北京土地成交共計(jì)7宗,，成交面積60.5萬(wàn)平方米。其中住宅及含住宅項(xiàng)目用地僅有1宗,，成交面積共計(jì)38萬(wàn)平方米,。這位負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少,，一方面說(shuō)明目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈在從緊貨幣政策的調(diào)控下已經(jīng)出現(xiàn)短缺,，無(wú)力再拿地；另一方面也說(shuō)明,，開(kāi)發(fā)商為減少投資風(fēng)險(xiǎn),，采取靜觀其變的策略。 |