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北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高樓林立,。張傳東
攝 | 在車水馬龍的北京東二環(huán)路旁,，一棟棟大型商務(wù)樓宇拔地而起,。
“一棟一棟寫字樓的背后是什么？它是一種經(jīng)濟體,，由總部及其帶動的會計師、律師,、金融保險這些服務(wù)業(yè)形成,，這個經(jīng)濟體不同于我們看到的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一個一個的工廠形態(tài),。”北京市社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長趙弘6月24日參加北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高峰論壇時這樣表述,。
這位研究中國總部經(jīng)濟問題的專家認(rèn)為,，在城市轉(zhuǎn)型過程中，特別是基于信息網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展,，企業(yè)尤其是大企業(yè)越來越愿意通過資源配置,，把它的總部功能和生產(chǎn)制造功能在空間上進行分離，“我們把這種資源配置叫做總部經(jīng)濟,�,！壁w弘說。
總部經(jīng)濟支撐優(yōu)質(zhì)寫字樓需求
漢威資本管理有限公司行政總裁任榮在參加?xùn)|二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高峰論壇時表示,，漢威資本不認(rèn)為北京寫字樓市場會處于長期空置狀態(tài),，從世界其他國家來看，倫敦甲級寫字樓存量是1400萬平方米,，而北京只有700萬平方米,，還沒有達(dá)到國際甲級寫字樓的存量標(biāo)準(zhǔn)，但是北京市又吸引了世界500強企業(yè)當(dāng)中的大多數(shù),，因此漢威預(yù)測北京對甲級寫字樓的需求會進一步上升,。
據(jù)介紹，北京甲級寫字樓的空置率基本上是一個平穩(wěn)下滑的曲線,，供應(yīng)量不夠,，但是需求量非常旺盛。因為優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)處于一個低位,，因此其租金和售價指數(shù)都有上升的趨勢,。
任榮表示，北京市發(fā)展金融業(yè)的規(guī)劃使得漢威資本對未來北京市甲級寫字樓市場具有非常大的信心,。東城區(qū)作為首都核心功能區(qū)將大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融功能,，隨著大量金融機構(gòu)、國內(nèi)企業(yè)總部入住,，以及交通不斷改善,，漢威資本認(rèn)為未來北京商圈的概念，很可能由3+X變成4+X,，即在北京西城區(qū)金融街,、朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園的基礎(chǔ)上,，加上東城區(qū)的交通商務(wù)區(qū),，從而使這里成為令人矚目的商圈。漢威資本分析，目前東城區(qū)交通商務(wù)區(qū)商圈的租金水平,，并不是處于北京商圈的最高位,，和傳統(tǒng)CBD相比還有一個不小的差距，但是它增長的幅度是所有其他商圈無法比擬的,，“這就是我們?yōu)槭裁磳|城區(qū)投資的原因,。”任榮說,。
世邦魏理仕高級董事黃蔚的分析印證了任榮的觀點,。黃蔚說：“北京市寫字樓租金與售價在經(jīng)歷了1999年亞洲金融危機和2003年非典后，保持了持續(xù)上漲的趨勢,，我們估計這個趨勢還會持續(xù)到2009年甚至2010年,。”
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,，北京東二環(huán)寫字樓年度租金漲幅是高于北京市平均水平的,，甚至是平均水平的兩倍，達(dá)到了15%的漲幅,，售價甚至是高達(dá)20%的漲幅,。“從這一點我們可以看到,，東二環(huán)商圈日益受到跨國公司和大企業(yè)的關(guān)注,。”黃蔚說,。
產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū)端倪初現(xiàn)
東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)位于北京市東城區(qū)東北部,，東與北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)相望，西與王府井商業(yè)中心區(qū)為鄰,，總面積5.39平方公里。
東城區(qū)常務(wù)副區(qū)長岳鵬介紹,，東二環(huán)地區(qū)具有獨特的交通優(yōu)勢,。該區(qū)域以東二環(huán)為南北軸線，南接北京站,，北連東直門交通樞紐,。即將竣工的東直門交通樞紐，匯集了十余條北京市內(nèi)公交線路和京郊長途汽車,、地鐵,、城市輕軌鐵路和東直門到首都機場的快速軌道列車，成為北京市規(guī)模最大的軌道換乘綜合交通樞紐站,。這種多元化,、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，使東二環(huán)成為北京市最具交通優(yōu)勢的區(qū)域，更是其區(qū)別于北京CBD,、中關(guān)村海淀園和金融街的主要特征和核心優(yōu)勢,。
近幾年，北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)以總部企業(yè)入駐為特征的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益明顯,。目前,，商務(wù)區(qū)入駐的總部企業(yè)涵蓋了能源、電信,、金融,、旅游等國家支柱產(chǎn)業(yè)，它們在帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,、吸引上下游企業(yè)集聚方面發(fā)揮著重要作用,。
記者從東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)建設(shè)管理辦公室了解到，信息服務(wù),、商務(wù)服務(wù),、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為商務(wù)區(qū)的主要業(yè)態(tài)。截至目前,，新建成的9個商務(wù)樓宇中,，簽約企業(yè)已達(dá)到359家。其中,，商務(wù)服務(wù)企業(yè)占38%,、金融企業(yè)占9%、信息服務(wù)企業(yè)占7%,，三類企業(yè)合計占新入駐企業(yè)總數(shù)的54%,。
隨著一批金融機構(gòu)總部和地區(qū)性總部入駐東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)，使東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)這個首都新興產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū)端倪初見,。下一步,，商務(wù)區(qū)將借助北京市的扶持政策和東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)自身區(qū)位與服務(wù)優(yōu)勢，鼓勵以銀行,、證券,、保險、信托等為主的金融業(yè)發(fā)展,，重點吸引外資銀行的北京分行,，國內(nèi)各大銀行的北京分行、營業(yè)部和支行,，國內(nèi)外保險業(yè)和證券業(yè)總部,、北京分公司及營業(yè)部，財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu),，使之真正成為服務(wù)總部經(jīng)濟的一個新興的產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū),。
打造特色總部經(jīng)濟聚集區(qū)
從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗看,，經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，地區(qū)經(jīng)濟整合越充分,，經(jīng)濟特點越突出,。
趙弘認(rèn)為，北京總部經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好,，要立足商務(wù)區(qū)功能定位,，打造特色總部經(jīng)濟聚集區(qū)。他認(rèn)為,，北京是一個綜合性的城市,，是集政治、經(jīng)濟,、文化,、科學(xué)、外交于一體的城市,，不同于美國的華盛頓,，也不同于加拿大、澳大利亞這些國家的首都,。
“事實上經(jīng)過十幾年的探索,，我們已經(jīng)找到了北京利用總部模式發(fā)展經(jīng)濟的道路�,！壁w弘介紹,，2002年北京在研究制造業(yè)怎么發(fā)展時提出了總部經(jīng)濟的概念，他認(rèn)為這解決了中心城市制造業(yè)空心化后的產(chǎn)業(yè)替代和產(chǎn)業(yè)接續(xù)問題,，北京要通過發(fā)展高新技術(shù),、生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的高端環(huán)節(jié)，來避開常規(guī)資源劣勢,，以總部經(jīng)濟來推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,，打造城市新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展,。
跨國公司地區(qū)總部等國際總部資源是總部經(jīng)濟發(fā)展的重要力量,。北京目前有跨國公司地區(qū)總部42家，包括ABB,、愛立信,、摩托羅拉,、西門子,、雀巢等；有跨國公司投資性公司153家,，居全國首位,；外資研發(fā)中心239家,。國內(nèi)企業(yè)集團總部等國內(nèi)總部資源是總部經(jīng)濟發(fā)展的另一重要力量。北京有中央大型企業(yè)集團160家,，其中金融方面41家,。北京初步形成了商務(wù)中心區(qū)(CBD)、金融街,、中關(guān)村海淀園,、東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)等特色總部聚集區(qū)，總部經(jīng)濟發(fā)展的集群布局特征明顯,，而這也正是拉動京城商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要動力,。 |