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| 新華社記者:徐家軍
攝 | 樓市持續(xù)盤整,，房?jī)r(jià)居高不下，不少投資者認(rèn)為此時(shí)入市可先買個(gè)小戶型,，進(jìn)可攻退可守,，開發(fā)商也在推廣小戶型項(xiàng)目時(shí)猛打“投資牌”。然而,，業(yè)內(nèi)專家提醒,，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶型未必“船小好掉頭”，投資應(yīng)謹(jǐn)慎,。
樓市出現(xiàn)“小戶型熱”
“上周就有四個(gè)朋友托我買小戶型房子,，而且要靠近地鐵的為首選�,！本┏菢鞘匈Y深人士老殷告訴記者,，他從未感受到人們對(duì)小戶型有如此急切的需求。與之相對(duì)應(yīng)的是,，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月份北京預(yù)計(jì)有46個(gè)新盤將陸續(xù)入市，約有15個(gè)以小戶型供應(yīng),，而且?guī)缀跛械男粜晚?xiàng)目都在打投資牌,。
“對(duì)于投資者和部分新婚購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，小戶型仍是最佳選擇,�,！庇浾咴谥性禺a(chǎn)研究中心了解到，小戶型項(xiàng)目正在呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),。
一項(xiàng)樓市問卷調(diào)查結(jié)果顯示,，大約有近六成的被調(diào)查者希望購(gòu)買小戶型房，另有近四成的被調(diào)查者希望購(gòu)買中小戶型房,，而一心想購(gòu)買大戶型房的被調(diào)查者僅為3.41%,。近九成的購(gòu)房者認(rèn)為小戶型房子總價(jià)低，一般處在交通便利地區(qū),，功能也較齊全,。
隨著“90/70”政策的逐步落實(shí)，中小戶型的市場(chǎng)占比,、供應(yīng)量均有顯著提高，大量小面積,、低總價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng),，一定程度上滿足了中低收入普通購(gòu)房人的需求。但從2008年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目來(lái)看,，京城62%的中小戶型項(xiàng)目位于五環(huán)外區(qū)域,，而54%的大戶型項(xiàng)目位于中心城區(qū)。而中小戶型項(xiàng)目的外移并沒有遏制其房?jī)r(jià)的上揚(yáng),，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，同比去年，2008年中小戶型項(xiàng)目售價(jià)漲幅達(dá)到了22%,。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明透露,，小戶型可以說(shuō)是近期樓市曝光度最高的詞語(yǔ)，更多的自住、投資目光已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了小戶型,，預(yù)計(jì)下半年,，不管是純新盤，還是老項(xiàng)目后期的小戶型,，都將保持較高的市場(chǎng)供應(yīng)量,。
小戶型投資活躍
近年來(lái)，購(gòu)買小戶型用于投資的比例呈迅速上升趨勢(shì),。投資少見效快,，“船小好掉頭”，無(wú)論出租還是出售,，小戶型都不難出手,，加上市場(chǎng)需求量大、回報(bào)率高,，這對(duì)于一些中小投資者而言,，不失為一項(xiàng)既穩(wěn)又快的投資項(xiàng)目。
中大恒基的一項(xiàng)調(diào)查表明,，全國(guó)目前約有16%的購(gòu)房者選擇70平方米以下的小戶型,，其中有46.4%的人是用于投資或出租，這一比例和兩年前相比,，整整提高26個(gè)百分點(diǎn),。在北京、上海,、廣州,、天津、杭州,、南京,、西安、武漢,、長(zhǎng)沙,、成都、鄭州等地,，小戶型投資者都十分活躍,。其中，京滬兩地的小戶型投資比例已上升到80%以上,。
和訊信息首席分析師文國(guó)慶告訴記者,，相對(duì)來(lái)說(shuō)，由于軌道交通沿線的小戶型更容易出租和轉(zhuǎn)手,，且有較高的租售回報(bào)率,，因此更受投資者青睞,。以京城的東亞三環(huán)中心項(xiàng)目為例，成交客戶中就有超過(guò)60%是用于投資,，這與項(xiàng)目緊鄰地鐵4號(hào)線南端終點(diǎn)站分不開,。北京東亞新華投資有限公司營(yíng)銷管理中心副總監(jiān)方強(qiáng)也證實(shí)，東亞三環(huán)中心由于把所有的戶型圈定在30至80平方米,，成交數(shù)據(jù)顯示,，成交客戶中購(gòu)買2套以上的有35人，購(gòu)買5套以上的有16人,。
小戶型長(zhǎng)期走勢(shì)難樂觀
“現(xiàn)在小戶型問題也不少,。”亞豪機(jī)構(gòu)的王英男認(rèn)為,，隨著城區(qū)建設(shè)用地日漸稀缺,，市場(chǎng)的客觀需求使得中小戶型項(xiàng)目不得不向中心城區(qū)以外擴(kuò)展，在土地利用率大提高的同時(shí)也帶來(lái)了一些公共問題,，小到社區(qū)內(nèi)的綠地面積,、停車位的規(guī)劃數(shù)量，大到公共交通的承載能力,、教育及醫(yī)療的配套問題等,，這些都需要相關(guān)部門以及開發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌考慮、科學(xué)安排,，否則就會(huì)出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象,。另一些業(yè)內(nèi)人士則表示，小戶型因面積小,，會(huì)喪失一部分功能,。目前北京市場(chǎng)上推出的小戶型，房間大多是一個(gè)方塊,，缺少變化,；小戶型社區(qū)還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過(guò)渡性居所,，幾年后小戶型購(gòu)買者大多會(huì)二次置業(yè),，屆時(shí)小戶型社區(qū)將成為“流動(dòng)的旅館”。
目前正在運(yùn)作和即將上市的小戶型主要是因?yàn)殚_發(fā)商抓住了房子總價(jià)的概念,，用一個(gè)較低的總價(jià)來(lái)沖擊目前比較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng)，但相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新調(diào)查結(jié)果顯示,，小戶型的總體走勢(shì)難以令人樂觀,。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院的副總設(shè)計(jì)師開彥認(rèn)為，小戶型紛紛上馬,，市場(chǎng)供應(yīng)量必將出現(xiàn)過(guò)�,，F(xiàn)象,，勢(shì)必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。有相當(dāng)一部分區(qū)域定位模糊,、盲目跟風(fēng)的小戶型項(xiàng)目在推廣上面臨嚴(yán)峻的問題,。作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)特定區(qū)域有持續(xù)走熱的可能,，但終將無(wú)法長(zhǎng)期成為整個(gè)市場(chǎng)的主流,。
有關(guān)專家提示，并非所有小戶型投資者都能獲得較高的回報(bào),。對(duì)于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓,，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。目前,，租金的高低受供需市場(chǎng)的影響,，例如京城一居的租價(jià)大都在1000元/月左右，最高不過(guò)2000元/月,。而最新的資料顯示,，這種租價(jià)還有繼續(xù)走低的趨勢(shì)，大量小戶型項(xiàng)目的推出,，必將減少租務(wù)市場(chǎng)客戶群,，更加拉動(dòng)租價(jià)走低。此外,，租務(wù)市場(chǎng)的混亂和中介機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)以及二級(jí)市場(chǎng)的不完全開放性也影響投資,，這對(duì)并不便宜的小戶型投資將是很大的影響。 |