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烏魯木齊市“金和·綠色家園”小區(qū)的業(yè)主最近很郁悶：開發(fā)商逾期數(shù)月后交房,，卻要業(yè)主簽訂協(xié)議“諒解”其違約行為，接受大打折扣的違約金,，否則就不予辦理入住手續(xù),。更令人郁悶的是，在這樣明顯有失公允的事實(shí)面前,，業(yè)主想要維護(hù)自己的權(quán)利卻難上加難,。
業(yè)主不“諒解”就不辦入住
“金和·綠色家園”小區(qū)的開發(fā)商是新疆金和企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。一名馬姓業(yè)主提供的《商品房買賣合同》顯示,，公司與業(yè)主約定,，應(yīng)于2007年12月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付業(yè)主,，逾期金和公司需向業(yè)主每日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之0.5至萬(wàn)分之0.7的違約金。若“遭遇不可抗力,，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的”,，可延期交房。
2007年12月30日,，業(yè)主們要求交房時(shí),，開發(fā)商告知該小區(qū)因?yàn)橄绬?wèn)題未被驗(yàn)收合格，不能按時(shí)交房,。2008年5月1日,，開發(fā)商通知業(yè)主交房，但卻要求業(yè)主與公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,，對(duì)公司逾期交房予以諒解,，否則就不讓入住。
金和公司的理由是,，今年1月2日烏魯木齊德匯廣場(chǎng)發(fā)生重大火災(zāi)之后,，“金和·綠色家園”小區(qū)因?yàn)橄啦缓细穸灰笳模て谝虼搜娱L(zhǎng)了2個(gè)月,。售房合同中規(guī)定“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決或其他非甲方(金和公司)所能控制的事件時(shí),，可延期交付使用，但延期不得超過(guò)兩個(gè)月”,。據(jù)此,，金和公司把“合理”延期的2個(gè)月扣除，只對(duì)剩余的2個(gè)月逾期時(shí)間負(fù)責(zé),。
許多業(yè)主提出先辦理入住手續(xù),，違約金一事隨后再協(xié)商。金和公司則堅(jiān)持說(shuō),，不簽《補(bǔ)充協(xié)議》的業(yè)主可以選擇退房,。無(wú)奈之下，部分著急入住的業(yè)主被迫與金和公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,，同意接受不及約定額度一半的違約金,，并“諒解”公司違約行為：“甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商……乙方亦不再以逾期交房為由追究甲方的違約責(zé)任”。
開發(fā)商的霸氣從何而來(lái),？
金和公司為何堅(jiān)持不合理的要求,？究其原因，首先是烏魯木齊近兩年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲,，業(yè)主如果選擇退房,，將無(wú)法再買到同地段、同品質(zhì)的房子,。
2006年以來(lái),，烏魯木齊市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格呈快速上漲之勢(shì),，特別是2007年11月至今年5月，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格監(jiān)測(cè),，其漲幅已連續(xù)七個(gè)月位居全國(guó)70個(gè)大中城市之首，并以20%以上的漲速“領(lǐng)跑”全國(guó)房?jī)r(jià),。與此同時(shí)，烏魯木齊市二手房銷售價(jià)格同比漲幅也位居前列,，甚至連續(xù)多月穩(wěn)居榜首,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)這一漲勢(shì),，烏魯木齊市民今年買房,，要比一年前多付出近1/4的房款。
事實(shí)上,，2007年3月“金和·綠色家園”小區(qū)每平方米均價(jià)約為2600元,，現(xiàn)在每平方米均價(jià)已漲到4000元以上，金和公司現(xiàn)在拿“退房”來(lái)搪塞業(yè)主,，分明是有恃無(wú)恐,。
第二個(gè)原因在于，業(yè)主不論是投訴至行政部門還是訴諸法律都需要花費(fèi)一定的時(shí)間,，金和公司預(yù)料到有些急于入住的業(yè)主耗不起,。
5月29日，“金和·綠色家園”小區(qū)的部分業(yè)主投訴到烏魯木齊市建設(shè)委員會(huì)房產(chǎn)處,。業(yè)主被告知,，按照《信訪條例》，烏市建委在接到業(yè)主《訴求信》后進(jìn)行登記,，15內(nèi)告知能否處理此事,，60日內(nèi)告知處理結(jié)果。同時(shí),，部分業(yè)主就此事咨詢了新疆國(guó)通律師事務(wù)所律師張新生,，他建議走司法程序。此類案件一審審理期限是6個(gè)月,，有特殊情況需要延長(zhǎng)的,，經(jīng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)6個(gè)月，二審審理期限是3個(gè)月,。
業(yè)主維權(quán)路漫漫
記者采訪了解到,，一些業(yè)主買“金和·綠色家園”小區(qū)的房子，是為了方便孩子就近上學(xué),，現(xiàn)在只好租房,；一些業(yè)主為結(jié)婚而買房,，有的因此被迫推遲婚期；一些打算出租舊房的業(yè)主推遲租期,，收益受影響,。例如一位張姓業(yè)主在烏魯木齊市中心有套100平方米的舊房，已和租客談妥了1200元的月租金,，卻一再推遲租期,。
此外，開發(fā)商延期交房使所有業(yè)主被迫推遲裝修,，而今年烏魯木齊市的建材,、人工等裝修費(fèi)用一直迅猛上漲，這增加了業(yè)主的裝修成本,。以人工費(fèi)為例,，1月份鋪地磚的人工費(fèi)是10元/平方米，目前的人工費(fèi)已漲到了15元至20元/平方米,。
一名李姓業(yè)主說(shuō),，按金和公司提出的賠償標(biāo)準(zhǔn)，她少獲違約金2248元,。據(jù)她所知這個(gè)小區(qū)有952戶,，每戶至少少付1000元，如果所有業(yè)主都默許金和公司的賠償額度,，金和公司將至少少付100多萬(wàn)元的違約金,。
為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主先后到烏魯木齊市工商局,、烏魯木齊市建委,、新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳投訴。三方都認(rèn)為金和公司要求業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》不合理,，但是行政調(diào)解力度有限,。
張新生律師認(rèn)為，新疆維吾爾自治區(qū)和烏魯木齊市消防,、建設(shè)等部門并沒(méi)有因“1·2”德匯重大火災(zāi)下達(dá)商品房延期交房的通知,，火災(zāi)和金和公司逾期交房無(wú)因果關(guān)系。金和公司的辯稱缺乏事實(shí)依據(jù),。根據(jù)《合同法》,、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)條款，金和公司強(qiáng)迫業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為帶有合同欺詐性質(zhì),，是利用交易中的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)脅迫業(yè)主接受不平等的條款,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。金和公司利用優(yōu)勢(shì)資源脅迫業(yè)主所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是不真實(shí)的,，無(wú)法律效力,。
鑒于金和公司違約逾期交房的事實(shí)十分清楚,，因此，張新生建議不急于入住的業(yè)主通過(guò)司法手段要求金和公司按照合同約定額度足額賠付違約金,；急于入住的業(yè)主可先簽《補(bǔ)充協(xié)議》,，辦理入住手續(xù)后，也可要求撤銷,。因?yàn)椤逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定,，“在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐,、脅迫或者乘人之危,，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同；受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷,。”
據(jù)記者了解,，“金和·綠色家園”業(yè)主已決定將向法院提起訴訟來(lái)解決這個(gè)爭(zhēng)端,。 |