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烏魯木齊市“金和·綠色家園”小區(qū)的業(yè)主最近很郁悶：開發(fā)商逾期數(shù)月后交房,，卻要業(yè)主簽訂協(xié)議“諒解”其違約行為，接受大打折扣的違約金,，否則就不予辦理入住手續(xù),。更令人郁悶的是，在這樣明顯有失公允的事實面前,，業(yè)主想要維護自己的權(quán)利卻難上加難,。
業(yè)主不“諒解”就不辦入住
“金和·綠色家園”小區(qū)的開發(fā)商是新疆金和企業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。一名馬姓業(yè)主提供的《商品房買賣合同》顯示，公司與業(yè)主約定,，應(yīng)于2007年12月30日前將驗收合格的商品房交付業(yè)主,，逾期金和公司需向業(yè)主每日支付已交付房價款的萬分之0.5至萬分之0.7的違約金。若“遭遇不可抗力,，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的”,，可延期交房。
2007年12月30日,，業(yè)主們要求交房時,，開發(fā)商告知該小區(qū)因為消防問題未被驗收合格，不能按時交房,。2008年5月1日，開發(fā)商通知業(yè)主交房,，但卻要求業(yè)主與公司簽訂《補充協(xié)議》,，對公司逾期交房予以諒解，否則就不讓入住,。
金和公司的理由是,，今年1月2日烏魯木齊德匯廣場發(fā)生重大火災(zāi)之后，“金和·綠色家園”小區(qū)因為消防不合格而被要求整改,，工期因此延長了2個月,。售房合同中規(guī)定“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決或其他非甲方(金和公司)所能控制的事件時，可延期交付使用,，但延期不得超過兩個月”,。據(jù)此，金和公司把“合理”延期的2個月扣除,，只對剩余的2個月逾期時間負責(zé),。
許多業(yè)主提出先辦理入住手續(xù)，違約金一事隨后再協(xié)商,。金和公司則堅持說,，不簽《補充協(xié)議》的業(yè)主可以選擇退房。無奈之下,，部分著急入住的業(yè)主被迫與金和公司簽訂《補充協(xié)議》,，同意接受不及約定額度一半的違約金，并“諒解”公司違約行為：“甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商……乙方亦不再以逾期交房為由追究甲方的違約責(zé)任”,。
開發(fā)商的霸氣從何而來,？
金和公司為何堅持不合理的要求？究其原因,，首先是烏魯木齊近兩年來房價快速上漲,，業(yè)主如果選擇退房，將無法再買到同地段,、同品質(zhì)的房子,。
2006年以來,，烏魯木齊市新建商品房和二手房價格呈快速上漲之勢，特別是2007年11月至今年5月,，根據(jù)國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計局對全國70個大中城市房屋銷售價格監(jiān)測，其漲幅已連續(xù)七個月位居全國70個大中城市之首,，并以20%以上的漲速“領(lǐng)跑”全國房價,。與此同時，烏魯木齊市二手房銷售價格同比漲幅也位居前列,，甚至連續(xù)多月穩(wěn)居榜首,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)這一漲勢,，烏魯木齊市民今年買房,，要比一年前多付出近1/4的房款。
事實上,，2007年3月“金和·綠色家園”小區(qū)每平方米均價約為2600元,，現(xiàn)在每平方米均價已漲到4000元以上，金和公司現(xiàn)在拿“退房”來搪塞業(yè)主,，分明是有恃無恐,。
第二個原因在于，業(yè)主不論是投訴至行政部門還是訴諸法律都需要花費一定的時間,，金和公司預(yù)料到有些急于入住的業(yè)主耗不起,。
5月29日，“金和·綠色家園”小區(qū)的部分業(yè)主投訴到烏魯木齊市建設(shè)委員會房產(chǎn)處,。業(yè)主被告知,，按照《信訪條例》，烏市建委在接到業(yè)主《訴求信》后進行登記,，15內(nèi)告知能否處理此事,，60日內(nèi)告知處理結(jié)果。同時,，部分業(yè)主就此事咨詢了新疆國通律師事務(wù)所律師張新生,，他建議走司法程序。此類案件一審審理期限是6個月,，有特殊情況需要延長的,，經(jīng)批準可以延長6個月，二審審理期限是3個月,。
業(yè)主維權(quán)路漫漫
記者采訪了解到,，一些業(yè)主買“金和·綠色家園”小區(qū)的房子，是為了方便孩子就近上學(xué)，現(xiàn)在只好租房,；一些業(yè)主為結(jié)婚而買房,，有的因此被迫推遲婚期；一些打算出租舊房的業(yè)主推遲租期,，收益受影響,。例如一位張姓業(yè)主在烏魯木齊市中心有套100平方米的舊房，已和租客談妥了1200元的月租金,，卻一再推遲租期,。
此外，開發(fā)商延期交房使所有業(yè)主被迫推遲裝修,，而今年烏魯木齊市的建材,、人工等裝修費用一直迅猛上漲，這增加了業(yè)主的裝修成本,。以人工費為例,，1月份鋪地磚的人工費是10元/平方米，目前的人工費已漲到了15元至20元/平方米,。
一名李姓業(yè)主說,，按金和公司提出的賠償標準,，她少獲違約金2248元,。據(jù)她所知這個小區(qū)有952戶，每戶至少少付1000元,，如果所有業(yè)主都默許金和公司的賠償額度,，金和公司將至少少付100多萬元的違約金。
為了維護自己的合法權(quán)益,，業(yè)主先后到烏魯木齊市工商局,、烏魯木齊市建委、新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳投訴,。三方都認為金和公司要求業(yè)主簽訂《補充協(xié)議》不合理,，但是行政調(diào)解力度有限。
張新生律師認為,，新疆維吾爾自治區(qū)和烏魯木齊市消防,、建設(shè)等部門并沒有因“1·2”德匯重大火災(zāi)下達商品房延期交房的通知，火災(zāi)和金和公司逾期交房無因果關(guān)系,。金和公司的辯稱缺乏事實依據(jù),。根據(jù)《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)條款,，金和公司強迫業(yè)主簽訂《補充協(xié)議》的行為帶有合同欺詐性質(zhì),，是利用交易中的強勢地位來脅迫業(yè)主接受不平等的條款，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。金和公司利用優(yōu)勢資源脅迫業(yè)主所簽訂的《補充協(xié)議》是不真實的,，無法律效力,。
鑒于金和公司違約逾期交房的事實十分清楚，因此,，張新生建議不急于入住的業(yè)主通過司法手段要求金和公司按照合同約定額度足額賠付違約金,；急于入住的業(yè)主可先簽《補充協(xié)議》，辦理入住手續(xù)后,，也可要求撤銷,。因為《合同法》第五十四條規(guī)定，“在訂立合同時顯失公平的,；一方以欺詐,、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,；受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷,。”
據(jù)記者了解,，“金和·綠色家園”業(yè)主已決定將向法院提起訴訟來解決這個爭端,。 |