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在近日舉辦的2008年長春房地產(chǎn)暨相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品展示交易會(huì)上,，抗震性能成為不少市民選擇樓盤的重要指標(biāo),。新華社記者:徐家軍
攝 | 突如其來的四川汶川大地震,，不僅讓災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)投資感受到了前所未有的切膚之痛,，就連災(zāi)區(qū)之外,，由于越來越多的購房者開始關(guān)注樓盤的抗震指標(biāo),，樓市的震后效應(yīng)在更大層面上開始顯現(xiàn),。
地震突襲西南房地產(chǎn)業(yè)
近年來,，隨著西部大開發(fā)國家戰(zhàn)略的實(shí)施和推進(jìn)，西南一隅日漸成為房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱土,。包括萬科,、富力地產(chǎn)及和記黃埔、新加坡凱德置地等境內(nèi)外開發(fā)商,，都將成都作為其“西進(jìn)”的重鎮(zhèn),。
據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從土地成交金額和土地成交面積看,，2007年開發(fā)商獲得的土地儲備中,，西南地區(qū)占土地總成交金額和土地總成交面積的比例均超過1/3，位于全國各區(qū)域之首,。
地震發(fā)生后,，雖然截至目前，幾乎所有在成都正進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的上市公司均已發(fā)公告表示,，地震對其發(fā)展項(xiàng)目并沒有造成明顯影響,。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，幾乎所有開發(fā)商的發(fā)展計(jì)劃現(xiàn)在都已陷入停頓,。對地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的工期延緩僅僅是表家,，一些正在推售的樓盤，或者計(jì)劃在未來幾個(gè)月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商,，地震災(zāi)害將使其銷售計(jì)劃延后,，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績及利潤。
東方證券在研究報(bào)告中顯示,，目前上市公司中,，萬科由于在成都有較多的項(xiàng)目而受到地震災(zāi)害的短期影響最大。和記黃埔在成都南部新區(qū)的項(xiàng)目南城都匯原計(jì)劃在未來兩個(gè)月內(nèi)推出一批新房源,，但受地震影響,，公司已將推售計(jì)劃無限期延后。
抗震指標(biāo)成買房重要參考
記者日前在距離災(zāi)區(qū)千里之外的福州了解到，購房者以前關(guān)心的是樓盤價(jià)格,、交通狀況,、配套設(shè)施等，自從四川汶川地震后,，房子的抗震性能成為了購房者最大的關(guān)注點(diǎn),。
據(jù)福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所日前在上千名購房者中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過80%的購房者將把樓盤的抗震指標(biāo)作為買房的重要參考依據(jù),，但60%以上的人不知道樓盤抗震指標(biāo)具體有哪些,，表示“知道”的不足14%，其余表示“知道一點(diǎn)兒”,。
而表示知道“樓盤抗震指標(biāo)”的購房者大多是依據(jù)個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)判斷,。一位購房者告訴記者，他的經(jīng)驗(yàn)僅限于“新房的抗震能力優(yōu)于老房子”,。
專家認(rèn)為,，導(dǎo)致上述情況的原因有兩個(gè)：盡管在目前的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》中對房屋的抗震能力有相關(guān)的說明，但這些說明都不具體,，讓人難以理解,；購房者不是專業(yè)人士，在驗(yàn)收房時(shí)很難檢查出房屋結(jié)構(gòu)上存在的抗震瑕疵,。
同一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，60%以上的購房者表示，今后購房時(shí)將考慮選擇購買房屋保險(xiǎn),。接受調(diào)查訪問的一位福州陳姓市民告訴記者,，四川汶川地震后，重災(zāi)區(qū)的房屋損毀嚴(yán)重,，北川幾乎被夷為平地。現(xiàn)在很多朋友都很關(guān)心,，今后買了房屋能否辦理相關(guān)的保險(xiǎn),。
福州市保險(xiǎn)業(yè)界人士表示，當(dāng)前國內(nèi)“房屋地震險(xiǎn)”仍沒有單獨(dú)的專門險(xiǎn)種,，而且地震也不在保險(xiǎn)公司賠付的“列明責(zé)任”內(nèi),。保險(xiǎn)公司的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)與房貸險(xiǎn)不理賠地震造成的損害，主要是因?yàn)�,，單純依靠商業(yè)保險(xiǎn),，一場地震就很可能造成保險(xiǎn)公司的破產(chǎn)。
據(jù)介紹,，目前福州已有部分保險(xiǎn)公司在財(cái)險(xiǎn)方面設(shè)置了“地震附加險(xiǎn)”,，主要針對的是大型企業(yè)和大型項(xiàng)目，具體的操作是在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上加收一定的額外費(fèi)用,。由于額外收費(fèi)數(shù)額通常很高,，普通民眾大多對“地震附加險(xiǎn)”的認(rèn)識比較少,，投保的更少。
增強(qiáng)房屋的抗震性能,，建筑成本將隨之上升,，據(jù)測算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級,，建筑成本提高8%至10%,。調(diào)查顯示，超過40%的人表示,，在當(dāng)前高房價(jià)的壓力下,，難以承受由此帶來的房價(jià)增長；表示能承受的僅占22%,。
是考驗(yàn),，還是機(jī)遇？
自去年年底以來至今,，全國各地樓市仍未走出低迷陰影,，在震后效應(yīng)的影響下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是考驗(yàn)還是機(jī)遇,？
高通智庫在日前發(fā)布的《汶川地震對中國房地產(chǎn)的影響》研究報(bào)告中表示,，成都、重慶等地房地產(chǎn)市場恢復(fù)災(zāi)前水平需較長周期,。報(bào)告甚至認(rèn)為,，地震財(cái)產(chǎn)損失所造成的心理陰影，將降低成都,、重慶等地購房者的購房熱情,，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。對該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢的負(fù)面預(yù)期,，將削弱投資性購房需求的進(jìn)入,。而且當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求及富裕人群的置業(yè)需求，存在外流的可能性,。
緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心經(jīng)理李璽認(rèn)為,，地震會(huì)對消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響整個(gè)市場,。以重慶為例,，去年有80%以上的人認(rèn)為該市房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，今年則只有30%的人持這一觀點(diǎn),，說明今年消費(fèi)者觀望心態(tài)較重,，信心不足，而地震則可能會(huì)在一定程度上放大這個(gè)效應(yīng)。
“四川汶川地震對眼下的購房心理產(chǎn)生很大的影響,�,！备Ｖ菔须p安中介公司總經(jīng)理鄭愛新說，“現(xiàn)在,，許多購房者最擔(dān)心的是開發(fā)商在建房過程中以次充好,，用不合標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料造房子�,！�
在福州市二手房市場,，購房者開始青睞抗震性強(qiáng)的框架結(jié)構(gòu)二手房，對于磚混結(jié)構(gòu)的老房子,，問津者越來越少,。“因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)房的抗震系數(shù)比較低,，很多原先傾向于買價(jià)格更低的磚混結(jié)構(gòu)房的客戶,，轉(zhuǎn)而購買抗震能力較好、價(jià)格稍高的次新房,�,！编崘坌抡f，“目前福州二手房市場,，近20%的房源是1993年前建成的磚混結(jié)構(gòu)房,。”
針對購房者的這種心理變化,，福州市一些房產(chǎn)中介及時(shí)推出了一些房齡較短,、工程質(zhì)量較佳的框架結(jié)構(gòu)房源。福州市房管局的一位工作人員告訴記者,，隨著福州舊城改造和拆遷危房的力度加大,，磚混結(jié)構(gòu)的房源將逐漸淡出福州樓市。
在福州新建商品房市場,，有的開發(fā)商很快意識到抗震性能是個(gè)大賣點(diǎn),，紛紛推出以房屋抗震安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等為主要內(nèi)容的促銷廣告，吸引購房者的關(guān)注,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四川汶川地震給原本走勢就不太明朗的房地產(chǎn)市場前景蒙上了新的陰影,，整個(gè)行業(yè)能否將考驗(yàn)最大程度地轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇,，關(guān)鍵就看今年下半年的樓市反應(yīng)。
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決定房屋抗震性能四大因素
中國地震局地質(zhì)研究所研究員,、國家減災(zāi)委員會(huì)專家高建國接受記者采訪時(shí)說,，房屋抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)、房屋選址、房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量,、房屋裝修是決定房屋抗震性能的四大因素,。
房屋的抗震性能最大程度上取決于房屋的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)越高,，房屋的抗震性能就越強(qiáng),。目前，已有數(shù)百位專家在研究討論新的房屋設(shè)防抗震標(biāo)準(zhǔn),，以期修改沿用多年的房屋建造抗震標(biāo)準(zhǔn),，增強(qiáng)新建房屋的抗震能力。日前,，北京地區(qū)已率先將民房抗震要求提高到了能抵御8級地震的高標(biāo)準(zhǔn),。據(jù)測算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級,，建筑成本提高8%至10%,。
房屋的選址是房屋抗震性能的外部主要條件，初步總結(jié)四川地震的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以發(fā)現(xiàn),，遭遇同等強(qiáng)度地震的不同位置的房屋,，其抗震性能有所不同，位于地質(zhì)斷層附近的房屋比其他房屋更易被震塌,。我國是一個(gè)地震多發(fā)的國家,，發(fā)生過破壞性地震的城市占全國城市總數(shù)的10%以上，因此各地今后在房屋建筑設(shè)計(jì)與施工之前,，必須充分重視房屋的選址遠(yuǎn)離地質(zhì)斷層,，防患于未然。
房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量,、房屋裝修是決定房屋抗震性能因素中受人為影響最大的兩個(gè)因素,。在房屋建筑設(shè)計(jì)中，一般而言,，剪力墻結(jié)構(gòu)的抗震性能優(yōu)于框架結(jié)構(gòu),，框架結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在施工質(zhì)量中,，建筑物必須嚴(yán)格根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范施工,。
居住者在房屋裝修時(shí)不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu)，尤其是不可隨意更改房屋承重墻等一些關(guān)鍵部位,，更改結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)得到專業(yè)人士的指導(dǎo)或相關(guān)許可,，任何擅動(dòng)行為都有可能降低房屋抗震性能，將會(huì)造成致命隱患,。
近年來,，高層建筑在各地不斷涌現(xiàn),，專家認(rèn)為，房屋的抗震性能與樓層數(shù)沒有直接的必然聯(lián)系,。專家還建議,，購房者在挑選抗震性能更好的樓盤時(shí)，應(yīng)多了解樓盤的房屋結(jié)構(gòu),、梁,、樓板等信息，驗(yàn)房時(shí)關(guān)注各結(jié)合部的質(zhì)量細(xì)節(jié)等,。
提高農(nóng)村民房防震抗震能力
目前,，我國農(nóng)村房屋普遍存在抗震性能差的弊病，專家認(rèn)為,，提高廣大農(nóng)村民房抗震設(shè)防能力可以有效減輕震害威脅,。
中國地震局地質(zhì)研究所研究員、國家減災(zāi)委員會(huì)專家高建國告訴記者,，這幾年我國地震災(zāi)害多發(fā)生在農(nóng)村地區(qū),，使農(nóng)村遭受很大的損失。我國有8億人口居住在農(nóng)村,，其中6.5億人居住在地震高烈度區(qū),，由于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低，農(nóng)民防災(zāi)意識也比較薄弱,，農(nóng)村房屋的抗震設(shè)防能力較差,，多種震害隱患并存。因此,，做好農(nóng)村民房建筑的防震抗震工作極為重要,。
福建省建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師梁章旋認(rèn)為，一般情況下,，普通農(nóng)村民房抗震設(shè)防措施首先要考慮地基的穩(wěn)固性,。建房時(shí)要選擇基巖或干燥密實(shí)的土層作為地基。不宜在人工填土層,、古河道,、松散砂層、淤泥層及活動(dòng)斷層地段建房,。對軟弱的地基要采取措施,，嚴(yán)防不均勻下沉。山區(qū)建房還要避開突出的高崗,、陡峭的山腳,。
房屋要盡可能建得矮一些,，屋頂盡可能輕一些,，以便降低重心，提高穩(wěn)定性,；房屋平面布置要簡單,、規(guī)則，力求與主軸對稱,；房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件要聯(lián)成整體,，同時(shí)要加強(qiáng)連接點(diǎn)的強(qiáng)度和韌性；墻體交接處要咬合砌筑,，應(yīng)盡量減小門窗數(shù)量,，少開洞，頂制板在墻或梁上要有足夠的支撐長度,，并要互相連接,，屋頂與墻體應(yīng)有機(jī)連成一體。修筑土墻時(shí),，盡量預(yù)埋一些鋼筋,、竹筋，以增加墻體的整體性能,。 |