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 作為傳統(tǒng)的銷售高峰,，5月向來被視作樓市交易的黃金時(shí)機(jī),，對(duì)于調(diào)整期的深圳樓市而言，5月更是很多人期待的回暖之時(shí),。然而深圳市國土房管局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，卻給這種熱望兜頭潑了一盆冷水：盡管成交有所增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)卻繼續(xù)在探底。結(jié)合銀行和開發(fā)商的種種動(dòng)向,，有關(guān)專家判斷,，深圳樓市平靜的背后或在醞釀著新的風(fēng)暴。
市場(chǎng)：誰來消費(fèi)龐大的存量住房,？
據(jù)深圳市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，5月全市新房共成交4732套,，成交總面積約40.45萬平方米，日均成交152.6套,，單日成交量最高達(dá)276套,，成交均價(jià)每平方米11204元，較4月份每平方米11962元的房?jī)r(jià)更低,。
從成交套數(shù)看,，5月深圳全市成交總量接近去年同期水平，且創(chuàng)下自去年8月以來全市月成交套數(shù)的新高,。尤其值得注意的是,，從5月1日到15日全市日均成交量193套，基本恢復(fù)深圳以往每日200多套的正常成交量,。
明眼人看得出,，深圳5月的這種亮色主要來源于開發(fā)商“特價(jià)房”的促銷。自“五一”假期以來,，深圳有的樓盤將一些樓層和朝向不好的房子拿出來當(dāng)作“特價(jià)房”銷售,，一般而言，這些住房?jī)r(jià)格上本來就便宜許多,，比如福田中心區(qū)的皇御苑均價(jià)在每平方米1.6萬元左右,，而特價(jià)房只要1.3萬元，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了一部分急等著購房的消費(fèi)者出手,，也就是所謂的剛性需求拉動(dòng)了成交的增長(zhǎng),。
但顯然，更多的存量住房和源源不斷的新房依舊在等待著買家,。中原地產(chǎn)的一份報(bào)告指出,，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10個(gè)月，今年5月至12月全市一手住宅預(yù)計(jì)有591萬平方米新增供應(yīng),�,！疤貎r(jià)房”撐起了成交的半壁江山，卻撐不起樓市的大局,。高昂的房?jī)r(jià)妨礙了更多的剛性需求釋放,，市場(chǎng)調(diào)整的整體預(yù)期也讓購房者搖擺不定。
世聯(lián)地產(chǎn)的分析報(bào)告顯示,，5月深圳土地市場(chǎng)成交平淡,，僅成交土地4塊，平均樓面地價(jià)為3188元/平方米,；二手房成交面積為47.83萬平方米,，環(huán)比4月上升24.5%，與上年同期相比卻下降54.2%,，成交均價(jià)為12216.1元/平方米,，環(huán)比下降2.6%,，同比也下降1.8%。
銀行：在擴(kuò)張信貸與防范風(fēng)險(xiǎn)間“走鋼絲”
5月,，銀行的日子也不好過,。自去年下半年深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期以來，成交量猛降,，讓很多積極發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的銀行坐立不安,，一些銀行原來指望5月樓市回暖可以刺激成交，也可以幫助他們完成全年的信貸任務(wù),，但事與愿違，有的銀行只能鋌而走險(xiǎn),，開始違規(guī)放貸,。
記者日前以購房者的身份走訪了萬科第五園，這個(gè)號(hào)稱熱銷的樓盤據(jù)說現(xiàn)在只有高層的10多套房子,，全在115平方米以上,，為四房一廳單位，按照國家相關(guān)規(guī)定,，這樣的住房首付至少要在三成以上,，按揭利率也要比基準(zhǔn)利率提高1.5倍，然而售樓部的工作人員卻告訴記者,，這套房子是兩套小房子為規(guī)避國家相關(guān)政策而打通的,，現(xiàn)在按照兩套房子辦理按揭，可以享受兩成首付和基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠,。
開發(fā)商的伎倆并不高明,，之所以能夠得逞，顯然得到了銀行的默許,。據(jù)記者了解,，深圳的一些銀行在執(zhí)行國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策時(shí)有曖昧不明之嫌�,！般y行也要吃飯,，大量的存款都是要支付利息的，不貸款是不行的,�,！币晃汇y行人士這樣告訴記者。
房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了40%的深圳樓市隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),。據(jù)記者了解,，目前深圳寶安、龍崗,、南山等一些非中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過50%,�,！澳壳吧钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入‘虛假按揭’尤其是一手住房‘虛假按揭’發(fā)生的高危時(shí)期�,！敝袊y行深圳分行的一位工作人員告訴記者,。
因此各家商業(yè)銀行已加大了風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，要求尤其注意審查交易和首期款的真實(shí)性,，嚴(yán)格執(zhí)行面簽制度,，確保客戶資料的真實(shí)性,、完整性和一致性,。在原有信息核查的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大核查的范圍,，重點(diǎn)關(guān)注樓盤的成交價(jià)格合理性,。
在擴(kuò)張信貸與防范風(fēng)險(xiǎn)之間小心翼翼地“走鋼絲”，銀行的這種做法不能維持太久,，因?yàn)殡S著深圳樓市的進(jìn)一步調(diào)整,，房?jī)r(jià)不斷探底，風(fēng)險(xiǎn)越來越高,，如果繼續(xù)擴(kuò)張信貸,，銀行呆壞賬勢(shì)必增加，這是監(jiān)管部門不允許的,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，銀根緊縮是大勢(shì)所趨。
房企：破產(chǎn)并購正成為現(xiàn)實(shí)
長(zhǎng)期的觀望給開發(fā)商的資金鏈條造成了巨大的壓力,，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始放棄原來的高傲,，在“特價(jià)房”、“優(yōu)惠折扣”等小恩小惠之外,，嘗試起貨真價(jià)實(shí)的降價(jià),。以中海地產(chǎn)旗下的兩個(gè)項(xiàng)目為例，康城國際項(xiàng)目位于深圳龍崗區(qū)中心城,，是世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的概念社區(qū),，但其價(jià)格卻定在4988元/平方米；西岸華府占地14萬平方米,，建筑面積36萬平方米,，是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的商住小區(qū)，總戶數(shù)超過3000套,，其價(jià)格僅為5500元/平方米,。
深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，這些樓盤不像前期的一些特價(jià)項(xiàng)目，它們的出現(xiàn)說明開發(fā)商確實(shí)出現(xiàn)了現(xiàn)金流的緊張,。這些優(yōu)質(zhì)低價(jià)樓盤必然會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格下調(diào),，從而帶動(dòng)深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)探底，這與房?jī)r(jià)上漲過程中一些樓盤漲價(jià)帶來的“標(biāo)桿效應(yīng)”是相同的,。
此外,，令人矚目的是，一些小型開發(fā)商由于實(shí)力不濟(jì),，難以抵御樓市長(zhǎng)期的低迷而面臨并購的命運(yùn),。日前，深圳萬科已完成對(duì)深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)收購,，這是繼去年收購富春東方后,，萬科在深圳的又一收購行動(dòng)，也是深圳樓市今年首宗收購案例,。
通過此次收購,，萬科獲得建筑面積10萬平方米的易理園景臺(tái)項(xiàng)目，并將其納入萬科第五園,，更名為第五園·景臺(tái)，預(yù)計(jì)將于6月入市,。據(jù)公開資料顯示,，深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是深圳市易理集團(tuán)有限公司旗下企業(yè)，除園景臺(tái)外,，曾開發(fā)布吉東方半島花園和半島苑項(xiàng)目,。
據(jù)記者了解，事實(shí)上,，易理園景臺(tái)項(xiàng)目已經(jīng)接近完工,，在即將發(fā)售之時(shí)被萬科收購，其中的意味頗為深長(zhǎng),。記者試圖就這些問題聯(lián)系采訪易理地產(chǎn),，但未果。業(yè)內(nèi)人士表示,，處于社會(huì)焦點(diǎn)中的房地產(chǎn)企業(yè)向來行事低調(diào),，但樓市長(zhǎng)期低迷，必然會(huì)造成行業(yè)的洗牌,，如果深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)走低,，將會(huì)有更多的并購浮出水面。 |