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 作為傳統(tǒng)的銷售高峰，5月向來被視作樓市交易的黃金時機,，對于調(diào)整期的深圳樓市而言,，5月更是很多人期待的回暖之時。然而深圳市國土房管局最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，卻給這種熱望兜頭潑了一盆冷水：盡管成交有所增長,，房價卻繼續(xù)在探底。結(jié)合銀行和開發(fā)商的種種動向,，有關(guān)專家判斷，深圳樓市平靜的背后或在醞釀著新的風暴,。
市場：誰來消費龐大的存量住房,？
據(jù)深圳市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月全市新房共成交4732套,，成交總面積約40.45萬平方米,，日均成交152.6套，單日成交量最高達276套,，成交均價每平方米11204元,，較4月份每平方米11962元的房價更低。
從成交套數(shù)看,，5月深圳全市成交總量接近去年同期水平,，且創(chuàng)下自去年8月以來全市月成交套數(shù)的新高。尤其值得注意的是,，從5月1日到15日全市日均成交量193套,，基本恢復(fù)深圳以往每日200多套的正常成交量。
明眼人看得出,，深圳5月的這種亮色主要來源于開發(fā)商“特價房”的促銷,。自“五一”假期以來,，深圳有的樓盤將一些樓層和朝向不好的房子拿出來當作“特價房”銷售，一般而言,，這些住房價格上本來就便宜許多,，比如福田中心區(qū)的皇御苑均價在每平方米1.6萬元左右，而特價房只要1.3萬元,，優(yōu)惠的價格吸引了一部分急等著購房的消費者出手,，也就是所謂的剛性需求拉動了成交的增長。
但顯然,，更多的存量住房和源源不斷的新房依舊在等待著買家,。中原地產(chǎn)的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10個月,，今年5月至12月全市一手住宅預(yù)計有591萬平方米新增供應(yīng),。“特價房”撐起了成交的半壁江山,，卻撐不起樓市的大局,。高昂的房價妨礙了更多的剛性需求釋放，市場調(diào)整的整體預(yù)期也讓購房者搖擺不定,。
世聯(lián)地產(chǎn)的分析報告顯示,，5月深圳土地市場成交平淡，僅成交土地4塊,，平均樓面地價為3188元/平方米,；二手房成交面積為47.83萬平方米，環(huán)比4月上升24.5%,，與上年同期相比卻下降54.2%,，成交均價為12216.1元/平方米，環(huán)比下降2.6%,，同比也下降1.8%,。
銀行：在擴張信貸與防范風險間“走鋼絲”
5月，銀行的日子也不好過,。自去年下半年深圳樓市進入調(diào)整期以來,，成交量猛降，讓很多積極發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的銀行坐立不安,，一些銀行原來指望5月樓市回暖可以刺激成交,，也可以幫助他們完成全年的信貸任務(wù)，但事與愿違,，有的銀行只能鋌而走險,，開始違規(guī)放貸。
記者日前以購房者的身份走訪了萬科第五園，這個號稱熱銷的樓盤據(jù)說現(xiàn)在只有高層的10多套房子,，全在115平方米以上,，為四房一廳單位，按照國家相關(guān)規(guī)定,，這樣的住房首付至少要在三成以上,，按揭利率也要比基準利率提高1.5倍，然而售樓部的工作人員卻告訴記者,，這套房子是兩套小房子為規(guī)避國家相關(guān)政策而打通的,，現(xiàn)在按照兩套房子辦理按揭，可以享受兩成首付和基準利率的優(yōu)惠,。
開發(fā)商的伎倆并不高明,，之所以能夠得逞，顯然得到了銀行的默許,。據(jù)記者了解,，深圳的一些銀行在執(zhí)行國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策時有曖昧不明之嫌�,！般y行也要吃飯,，大量的存款都是要支付利息的，不貸款是不行的,�,！币晃汇y行人士這樣告訴記者。
房價已經(jīng)下降了40%的深圳樓市隱藏著巨大的風險,。據(jù)記者了解,，目前深圳寶安、龍崗,、南山等一些非中心區(qū)房價已經(jīng)下跌超過50%,。“目前深圳房地產(chǎn)市場已進入‘虛假按揭’尤其是一手住房‘虛假按揭’發(fā)生的高危時期,。”中國銀行深圳分行的一位工作人員告訴記者,。
因此各家商業(yè)銀行已加大了風險控制的力度,，要求尤其注意審查交易和首期款的真實性，嚴格執(zhí)行面簽制度,，確�,？蛻糍Y料的真實性、完整性和一致性,。在原有信息核查的基礎(chǔ)上,，擴大核查的范圍，重點關(guān)注樓盤的成交價格合理性,。
在擴張信貸與防范風險之間小心翼翼地“走鋼絲”,，銀行的這種做法不能維持太久,，因為隨著深圳樓市的進一步調(diào)整，房價不斷探底,，風險越來越高,，如果繼續(xù)擴張信貸，銀行呆壞賬勢必增加,，這是監(jiān)管部門不允許的,。從長遠看，銀根緊縮是大勢所趨,。
房企：破產(chǎn)并購正成為現(xiàn)實
長期的觀望給開發(fā)商的資金鏈條造成了巨大的壓力,，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始放棄原來的高傲，在“特價房”,、“優(yōu)惠折扣”等小恩小惠之外,，嘗試起貨真價實的降價。以中海地產(chǎn)旗下的兩個項目為例,，康城國際項目位于深圳龍崗區(qū)中心城,，是世界大學生運動會的概念社區(qū)，但其價格卻定在4988元/平方米,；西岸華府占地14萬平方米,，建筑面積36萬平方米，是當?shù)匾?guī)模最大的商住小區(qū),，總戶數(shù)超過3000套,，其價格僅為5500元/平方米。
深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說,，這些樓盤不像前期的一些特價項目,，它們的出現(xiàn)說明開發(fā)商確實出現(xiàn)了現(xiàn)金流的緊張。這些優(yōu)質(zhì)低價樓盤必然會帶動周邊樓盤的價格下調(diào),，從而帶動深圳房價繼續(xù)探底,，這與房價上漲過程中一些樓盤漲價帶來的“標桿效應(yīng)”是相同的。
此外,，令人矚目的是,，一些小型開發(fā)商由于實力不濟，難以抵御樓市長期的低迷而面臨并購的命運,。日前,，深圳萬科已完成對深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)收購，這是繼去年收購富春東方后,，萬科在深圳的又一收購行動,，也是深圳樓市今年首宗收購案例。
通過此次收購，萬科獲得建筑面積10萬平方米的易理園景臺項目,，并將其納入萬科第五園,，更名為第五園·景臺，預(yù)計將于6月入市。據(jù)公開資料顯示，深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是深圳市易理集團有限公司旗下企業(yè),，除園景臺外，曾開發(fā)布吉東方半島花園和半島苑項目,。
據(jù)記者了解，事實上,，易理園景臺項目已經(jīng)接近完工,，在即將發(fā)售之時被萬科收購，其中的意味頗為深長,。記者試圖就這些問題聯(lián)系采訪易理地產(chǎn),，但未果。業(yè)內(nèi)人士表示,，處于社會焦點中的房地產(chǎn)企業(yè)向來行事低調(diào),，但樓市長期低迷，必然會造成行業(yè)的洗牌,，如果深圳房價繼續(xù)走低,，將會有更多的并購浮出水面。 |