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盡管開發(fā)商采用了多種促銷手段,，但目前國內(nèi)多個城市的樓市銷售狀況依然不容樂觀,。 | “目前,，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子不好過，如何融資是他們普遍且最為關(guān)心的問題,。”近日接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士都表達了相同或相似的看法,。
記者發(fā)現(xiàn),，與以往開發(fā)商爭相一擲萬金拿地、“地王”身價不斷攀升有所不同,，自去年底開始,，土地交易市場開始遭遇寒潮，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對拿地變得越來越謹(jǐn)慎,，多個城市出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象,。對此，專家認(rèn)為,，受銀根緊縮等綜合性政策影響,，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時,，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗,。
資金短缺開發(fā)商拿地底氣不足
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員李恩平告訴記者，從2007年初至第四季度初期,，一些開發(fā)商特別是上市公司瘋狂拿地,，各地“地王”層出不窮。根據(jù)總地價計算的10大“地王”競價信息,，可以發(fā)現(xiàn),，成交價與起始價之間的溢價率非常驚人，一些地塊溢價率竟達到近五倍,。
“不過,，由于受美國次貸危機影響和國內(nèi)進一步從緊的調(diào)控政策影響，2007年第四季度后期,，年中一度保持的強勁用地需求趨勢開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)�,！崩疃髌秸f,，2007年12月中旬開始，土地一級市場交易開始遇冷并明顯進入寒冬,，北京,、廣州、深圳,、福州,、南京等城市陸續(xù)傳來土地招拍掛出讓失敗信息。其中，2007年12月14日,，廣州12宗地,，2宗流拍，5宗底價成交,；2007年12月14日至20日,，深圳6宗居住用地全部出讓失敗,；2007年12月26日,，南京11塊商住用地，2塊流標(biāo),，7塊底價成交,。
李恩平認(rèn)為，從2007年土地市場熱得燙手的土地交易和兩位數(shù)以上的高速地價增長率及隨后的市場冷凍,，可以看出國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場并不健康,。一方面暴露出部分開發(fā)商追求超額壟斷利潤的本質(zhì)，另一方面也暴露出房地產(chǎn)市場短期“熱錢”過度涌入,，土地市場充斥著短期性的投機行為,，成為影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的害群之馬。
他同時指出,，一些地方政府片面追求房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓費最大化也對此起到了推波助瀾的作用。因此,，對于由地方政府主導(dǎo)的土地交易,，僅僅通過土地督察或其他行政監(jiān)督很難規(guī)范，還必須由市場進行引導(dǎo),。
對于頻頻發(fā)生的土地流拍事件,，明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非偶然,。他解釋說,，土地和房子就像是一對“孿生兄弟”，房價不斷升高會刺激地價的上升,。開發(fā)商在對樓市銷售市場普遍看好的情況下,，拿地?zé)崆榭隙ê芨叨視觾r拿地，價格必然出現(xiàn)上漲,，這也是去年“地王”頻頻出現(xiàn)的重要原因,。相反，在樓市并不十分景氣,、大家都在爭論有關(guān)“拐點”問題的情況下,，開發(fā)商拿地的積極性肯定會受到影響，包括以萬科為代表的對全國樓市影響非常大的企業(yè)也都采取了謹(jǐn)慎態(tài)度。
陳云峰告訴記者,，房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)商最大的資金投入就是在拿地階段,，地價成本占整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的45%至60%之間,。由于銀根緊縮,，從銀行獲取購地貸款幾乎已經(jīng)不可能，開發(fā)商更多的是依靠銷售回款來購地,，拿地方面的資金壓力對于開發(fā)商而言是最大的壓力,。因此，由于開發(fā)商融資渠道本就單一,，加上銀根緊縮等綜合性因素影響必然會直接影響開發(fā)商的拿地?zé)崆�,，即使地價再低，也難以掩蓋資金緊張的情況,，出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象也就不足為奇了,。
銷售受阻資金鏈愈加緊張
“2007年以前，幾乎所有的人都在說房價上漲,，僅有個別專家持不同意見,，這是當(dāng)時業(yè)界最為明顯的現(xiàn)象。但是進入2007年12月,，開發(fā)商出現(xiàn)了普遍不樂觀的現(xiàn)象,，雖然沒有說房價下跌，但都采取謹(jǐn)慎態(tài)度,，只有極個別的開發(fā)商還沉浸在連續(xù)三年房價高速增長的夢里,，而更多的開發(fā)商逐漸清醒了，大家對降價促銷等方式表現(xiàn)的尤為關(guān)心,，這也是業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的最大變化,。”陳云峰說,。
記者從北京國貿(mào)春季房展會和目前市場上在售的一些樓盤上證實了陳云峰的看法,。目前樓市打折、促銷幾乎成為各房產(chǎn)商的共識,，市場上出現(xiàn)了全款購房可享受9.3折優(yōu)惠,、買房贈寶馬轎車等各種促銷手段。在北京春季房展會上參展的多個項目的銷售人員都對記者表示,，如果能夠在展會期間確定購房，則可以享受9.6折,、9.8折等優(yōu)惠,，這在以往歷次展會上是很難看到的。
盡管開發(fā)商采用了多種促銷手段，但樓市銷售狀況依然不容樂觀,。以北京為例,，根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的消息顯示,，1至4月,，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，同比下降49.6%,，降幅比一季度擴大3.6個百分點,。從銷售套數(shù)看：1至4月，北京市銷售商品住宅15217套,，僅為上年同期的47.2%,。其中，4月當(dāng)月銷售住宅4619套,，比3月減少502套,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，土地流拍和銷售受阻分別反映了企業(yè)和消費者對未來的市場預(yù)期,。土地頻頻流拍說明房地產(chǎn)開發(fā)商資金面臨較大壓力,，現(xiàn)金流比較緊張，已經(jīng)沒有多余的資金用來購地,。而銷售受阻則反映出消費者對未來的市場前景并不看好,，多數(shù)人選擇繼續(xù)觀望，這對房地產(chǎn)開發(fā)商本就脆弱的資金鏈將是十分嚴(yán)峻的考驗,。
陳國強認(rèn)為,，這種狀況對于不同的企業(yè)，影響可能各不相同,，對于部分資金實力較弱的企業(yè)而言,，資金鏈隨時面臨斷裂的風(fēng)險；而對于經(jīng)營狀況比較好的,、資金相對充裕的企業(yè)而言,，則可能是一個好的、新的發(fā)展機遇,。
量力而行加速融資成當(dāng)務(wù)之急
無論是發(fā)展新機遇還是可能面臨的絕境,，接受記者采訪的專家認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,，當(dāng)務(wù)之急就是綜合衡量自身狀況,，加速通過多渠道方式來進行融資。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部經(jīng)理齊凡認(rèn)為,，通常房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面,，一方面是上市融資,，一方面是通過銀行貸款融資。她指出,，目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行,。但是由于目前國家政策仍然會是從緊的貨幣原則，信貸不會放松,。而上市融資,，由于近期全球股市低迷，投資者入市態(tài)度審慎,，對新股認(rèn)購也十分冷淡,，也減緩了地產(chǎn)企業(yè)股市融資速度。而在銀行貸款和上市融資越來越難的情況下,，開發(fā)商不得不使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道,，其中，房地產(chǎn)私募開始成為目前各房地產(chǎn)商尋求融資的主要手段,。
陳國強建議,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前這種市場狀態(tài)下要量力而行，根據(jù)自身企業(yè)的資源條件,，尤其是資金狀況,，制定比較現(xiàn)實的經(jīng)營策略，同時對未來發(fā)展要有比較務(wù)實的做法,。否則一旦外部環(huán)境發(fā)生新的變化,，企業(yè)自身的選擇余地就會十分有限，甚至?xí)媾R被淘汰的風(fēng)險,。他說,，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該盡快通過多渠道來加速融資，降價促銷也不失為一個手段,。
業(yè)內(nèi)人士還建議,，在目前的行業(yè)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強調(diào)經(jīng)營效率,、財務(wù)安全和穩(wěn)健經(jīng)營策略,。因為隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，行業(yè)的資金來源將面臨較大的挑戰(zhàn),，資金將取代土地成為制約住房供應(yīng)能力的主要瓶頸,，并成為推動行業(yè)整合的關(guān)鍵性因素。 |