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2月16日，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣正式接受簽約,，該項(xiàng)目首批推出843套限價(jià)房,；而統(tǒng)一售價(jià)為6500元/平方米的保利西子灣二期556套限價(jià)房在4月26日一天售完。圖為市民正在接受認(rèn)購(gòu)資格審核,。 | 在經(jīng)過(guò)5月31日,、6月1日兩天的銷售后，廣州第四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目成交了約700套限價(jià)房,，成交約九成左右,，銷售情況遠(yuǎn)好于其它商品房項(xiàng)目。
在廣州樓市連續(xù)數(shù)月成交量萎縮的情況下,，廣州推出的四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目都能在一兩天內(nèi)基本售罄,，頗值得人尋味。緣何限價(jià)房能在樓市觀望階段熱銷,？而限價(jià)房熱銷又會(huì)對(duì)樓市造成哪些影響,？
政府讓利“夾心層”青睞限價(jià)房
5月31日，廣州第四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——龍光限價(jià)房銷售現(xiàn)場(chǎng)聚集了千余名申購(gòu)者及其家屬,。據(jù)悉,，有2071名市民通過(guò)廣州房管局審核而享有購(gòu)房資格參與選房，而此次推出的只有794套限價(jià)房,，而且不論朝向,、戶型、樓層都統(tǒng)一售價(jià)4000元/平方米,。
按照規(guī)定,，在廣州市區(qū)沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲,，女性年滿23周歲,；個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下,，以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下,，只要滿足以上相關(guān)條件都可以進(jìn)行申請(qǐng),。符合申購(gòu)條件的劉先生認(rèn)為，自己的收入及經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以讓他在市區(qū)買到一套滿意的住房,，但限價(jià)房為他提供了一個(gè)實(shí)現(xiàn)愿望的機(jī)會(huì),。
價(jià)格低是限價(jià)房最吸引人的地方,。4月份，廣州市新建商品住宅均價(jià)為10997元/平方米,，而龍光限價(jià)房?jī)H為4000元/平方米,。不少市民表示，買限價(jià)房就是沖著4000元/平方米的價(jià)格來(lái)的,，盡管限價(jià)房遠(yuǎn)離市區(qū),。早上坐了一個(gè)小時(shí)的公交前來(lái)購(gòu)買限價(jià)房的市民劉先生認(rèn)為，雖然限價(jià)房有點(diǎn)遠(yuǎn),，但是價(jià)格便宜,，一套面積約90平方米的三房只要30多萬(wàn)元就可以買到。
“限價(jià)房之所以低價(jià)是因?yàn)檎疁p少了土地出讓金所得,，讓利給‘夾心階層’,。”龍光集團(tuán)廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏表示,。據(jù)悉,，龍光限價(jià)房項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1380元/平方米。除了龍光限價(jià)房外,，廣州保利西子灣,、萬(wàn)科新里程、中海金沙馨園等限價(jià)房項(xiàng)目也都是通過(guò)政府減少土地出讓金實(shí)現(xiàn)低價(jià)的,。
目前,，廣州保利西子灣、萬(wàn)科新里程,、中海金沙馨園等限價(jià)房項(xiàng)目推出來(lái)的2000多套限價(jià)房已經(jīng)基本售罄,。統(tǒng)一售價(jià)為6500元/平方米的保利西子灣二期556套住房更是在4月26日一天售完。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,，不少市民購(gòu)買限價(jià)房最主要原因還是因?yàn)橄迌r(jià)房便宜,。在均價(jià)萬(wàn)元的廣州市區(qū)，價(jià)格在6000元/平方米左右的新房已經(jīng)很難找到,，而目前廣州推出的限價(jià)房中,，最高價(jià)格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米,。
限價(jià)房分流有效需求調(diào)控區(qū)域房?jī)r(jià)
限價(jià)房的熱銷直接對(duì)周邊樓盤產(chǎn)生了比較大的沖擊,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，按照限價(jià)房銷售政策,，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開(kāi)出讓時(shí)同一區(qū)域,、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這直接分流了市場(chǎng)上的部分需求,，從而拉低了周邊樓盤的價(jià)格,。
已經(jīng)購(gòu)買了保利西子灣限價(jià)房的陳女士表示,，結(jié)婚十年了，夫妻倆一直租房住,，非常希望能買一套屬于自己的房子,。如果沒(méi)有限價(jià)房出現(xiàn)，他們只能選擇買一套高價(jià)的商品房,，那樣的話,，供樓壓力會(huì)非常大，生活就會(huì)很辛苦,。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表示,，除了金融政策影響外，廣州限價(jià)房的熱銷也影響了周邊樓盤的價(jià)格,。比如在保利西子灣限價(jià)房出現(xiàn)以后,，其旁邊的幾個(gè)樓盤均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整。同時(shí),，限價(jià)房也加劇了購(gòu)房者的觀望心理,。
據(jù)悉，2007年8月至今,，廣州共公開(kāi)出讓14宗限價(jià)房用地,，可以再推出1.5萬(wàn)套限價(jià)房。廣州房管局新聞發(fā)言人黃文波曾表示,，限價(jià)房政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),，尤其是抑制周邊商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用,。
限價(jià)房的熱銷,，從另外一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的存在，只是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整尚未完全到位,�,！霸诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上只有賣不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣不出的房子,�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
限價(jià)房熱銷但游戲規(guī)則尚需完善
盡管限價(jià)房受到了市民的青睞,，但在今年2月16日,，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣項(xiàng)目首次銷售就有219套限價(jià)房遭遇了棄購(gòu)，最后經(jīng)補(bǔ)售才得以售出,。在此后的中海金沙馨園,、龍光限價(jià)房項(xiàng)目銷售過(guò)程中也存在一些限價(jià)房被棄購(gòu)的現(xiàn)象。
業(yè)界分析認(rèn)為，那些獲得購(gòu)買資格的申購(gòu)者在最后時(shí)刻放棄了限價(jià)房,，這從一個(gè)側(cè)面反映出限價(jià)房的銷售政策還有待進(jìn)一步完善。比如缺乏靈活的價(jià)格調(diào)整機(jī)制,，不分房子的內(nèi)外地段,、樓層和朝向而實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格，很可能會(huì)造成那些樓層,、朝向差的房子沒(méi)人要,。
同時(shí)，限價(jià)房也應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè),。目前,，廣州的限價(jià)房基本上都分散在廣州外圍行政區(qū)域，不少實(shí)地看過(guò)限價(jià)房的市民抱怨說(shuō),，雖然這些限價(jià)房便宜,，但距離中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，多數(shù)樓盤需要轉(zhuǎn)車才能到達(dá)廣州市區(qū),，而且一些教育,、醫(yī)療等配套設(shè)施尚處于規(guī)劃階段，生活配套設(shè)施不健全,。
限價(jià)房還應(yīng)該考慮供應(yīng)量的問(wèn)題,。盡管廣州房管局有關(guān)人士認(rèn)為，市場(chǎng)漲得過(guò)快,，政府就會(huì)多供應(yīng)限價(jià)房,；市場(chǎng)平穩(wěn)了，政府就會(huì)考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價(jià)房,。但是,，依靠房?jī)r(jià)做出判斷的政策具有一定滯后性。即當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí),，開(kāi)始大量建設(shè)限價(jià)房,，但是等限價(jià)房建成開(kāi)售的時(shí)候，可能房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下滑了,，這不但會(huì)進(jìn)一步?jīng)_擊商品房市場(chǎng),，也會(huì)造成限價(jià)房滯銷。
此外,，也有一些專家表示,，盡管目前限價(jià)房的出現(xiàn)豐富了住房供應(yīng)種類，滿足了“夾心階層”的住房需求,，但是現(xiàn)階段政府更應(yīng)該考慮廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的推廣,。而且申購(gòu)限價(jià)房大都是具有一定經(jīng)濟(jì)能力的年輕人，特別是單身青年，這些人是否應(yīng)該在政府保障范圍還值得商討,。 |