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北海市一直是全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。上個(gè)世紀(jì)九十年代初的“房地產(chǎn)熱”曾震動全國,，在宏觀調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”。房地產(chǎn)會不會再度成為北海市的“滑鐵盧”,，備受關(guān)注。圖為2006年底拆除爛尾別墅時(shí)的情景,。 | 今年3月份起,，廣西北海市住房交易量與價(jià)格急劇飆升，交易面積比2月份增長336.9%,，價(jià)格上漲3.9%,。幾乎與去年同期，北海市房價(jià)再次出現(xiàn)大幅上漲,。在宏觀調(diào)控效果日益顯現(xiàn),，深圳,、北京等城市樓市人氣轉(zhuǎn)淡、觀望情緒加重之時(shí),，北海市這種“逆市上揚(yáng)”隱藏何種“玄機(jī)”,？
反復(fù)炒作的其實(shí)是同樣的房子
從去年3月份起，北海市房地產(chǎn)市場走出一條“怪異”的軌跡：房價(jià)在半年內(nèi)快速攀升,；而進(jìn)入10月份后,，交易量卻驟減，“十一”黃金周有三天時(shí)間成交空白,，樓市提前進(jìn)入“冬季”,。
這種頹勢畢現(xiàn)的情況延續(xù)到今年2月中旬以前。記者曾經(jīng)在不同地段的一些樓盤看到,，看房者寥寥無幾,。由于擔(dān)心直接降價(jià)影響聲譽(yù)，大部分樓盤仍然聲稱維持原來的價(jià)格,，但在“有價(jià)無市”的壓力下,，普遍采取打折優(yōu)惠方式吸引購房者，個(gè)別樓盤打折甚至低至9折,。
而從2月下旬起,，北海市樓市仿佛突然“復(fù)蘇”，出現(xiàn)了令人驚愕的“井噴”現(xiàn)象,，紛至沓來的外地購房者在各個(gè)樓盤前流連忘返,，交易量和房價(jià)雙雙快速上升。銷售人員表示,，電話咨詢和簽約購房的人很多,，有的樓盤一天接待三四十撥客人，他們主要來自上海,、福建,、浙江和東北等地,，不少人“成群結(jié)隊(duì)”團(tuán)購,。一個(gè)名為“天寧小區(qū)”的偏遠(yuǎn)樓盤，開盤價(jià)每平方米2000元以內(nèi),，很快漲至2700元以上,，最高超過3000元。另一個(gè)名為“青青小城”樓盤的銷售負(fù)責(zé)人王立告訴記者,，2月中旬前一個(gè)月不過交易10多套,，2月下旬一個(gè)周末的成交量就超過這個(gè)數(shù)字。
導(dǎo)致北海樓市升溫的直接原因,，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,。國家統(tǒng)計(jì)局北海調(diào)查隊(duì)副隊(duì)長吳福良說,，自2月21日廣西壯族自治區(qū)政府在南寧召開新聞發(fā)布會后，到北海的購房者明顯增多,。
北海海灣地產(chǎn)工作室負(fù)責(zé)人王欣說,，房價(jià)過快上漲，與供需不平衡有關(guān),。一方面外地購房者大量求購,，另一方面供應(yīng)的房源有限。從去年下半年起,，相當(dāng)長時(shí)間只有極少量的項(xiàng)目獲批準(zhǔn)開工,，而一些獲準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，開發(fā)商采用“擠牙膏式”開發(fā),，一個(gè)樓盤分成三四期,，吊高市場胃口，而許多樓盤剛動工甚至立項(xiàng)時(shí)就通過內(nèi)部登記方式銷售,，反復(fù)炒作的其實(shí)是相同的房子,，導(dǎo)致房價(jià)越來越高。
外地人購房：利大還是弊大?
從去年3月份持續(xù)漲價(jià)起,，外地人購房一直是北海市房地產(chǎn)行業(yè)爭議的話題,。吳福良說，國家統(tǒng)計(jì)局北海調(diào)查隊(duì)人員走訪顯示,，去年上半年北海市外地人購房超過六成,，而今年3月份劇增的購房者大部分也是外地人，比例約在七成左右,，外地人到北海購房是房價(jià)攀升的主因,。
記者了解到，越是高檔的樓盤,，外地人購房的比例越高,，那些每平方米3500元以上、特別是打出海景概念的住房,，甚至高達(dá)90%以上,。王立告訴記者，外地人購房導(dǎo)致房價(jià)快速上漲,，使本地人也打消了觀望心態(tài),，追漲入市，購買價(jià)格相對低廉,、實(shí)用性較強(qiáng)的房子,。每平方米2300元左右的“青青小城”5月前全部售罄，近八成購房者為本地人和打算在本地從業(yè)或落戶的人員。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，北海市每平方米3000多元的房價(jià),，與不少大中城市比較有“落差”，《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲批準(zhǔn)實(shí)施,，進(jìn)一步刺激了“炒房者”的升值期望,。北海一家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳雪梅說，北海本身是旅游城市,，《規(guī)劃》定位為“建設(shè)宜居城市”,，對有錢人有吸引力，加上供應(yīng)量小,，價(jià)格自然上漲得快,。
外地人購房熱拉升了北海市的地價(jià)。有關(guān)資料顯示,，去年北海市土地拍賣平均價(jià)94萬元/畝,，是上一年初每畝二三十萬元的三到四倍，一些地段的地塊甚至拍出了每畝150萬元甚至200萬元的高價(jià),。房地產(chǎn)業(yè)成為政府“錢袋子”的主要來源,，北海市去年30多億元的財(cái)政收入中，超過10億元為土地出讓金,。
但“炒房”并非有利無弊,。在北海市一個(gè)網(wǎng)站上，抱怨房價(jià)上漲使收入較低的當(dāng)?shù)厝速I不起房子的帖子引起眾多共鳴,。這種情況還影響了當(dāng)?shù)乜桃馀囵B(yǎng)的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”,。北海市外地老人協(xié)會的武老師說，由于房價(jià)太高,，一些曾打算到北海買房的老人也打退堂鼓了,，房價(jià)過快增長，抬高了城市吸納人口的“門檻”,，影響外來人員就業(yè),。
在“炒房”風(fēng)中因房價(jià)上漲而得益的開發(fā)商也嘗到了這柄“雙刃劍”的苦頭。記者了解到,，短期炒作的購房者交納少量定金后,，因房價(jià)未升至認(rèn)可價(jià)位，遲遲不肯轉(zhuǎn)手,，有多個(gè)樓盤的開發(fā)商資金難以回籠,。王立說,，實(shí)際上大部分開發(fā)商并不歡迎“炒房者”,，市場瞬息萬變，一旦出現(xiàn)波動，如果大量房子押在“炒房者”手里,，會造成銷售“爛盤”,。
警惕城市被房地產(chǎn)所“綁架”
據(jù)了解，北海市住房銷售價(jià)格飆升的同時(shí),，房屋租賃價(jià)也大幅上漲,。普通兩房一廳的公寓，月租金從1500元到三四千元不等——前提是這些公寓必須配備有電視,、熱水器,、廚具等必需生活用品，這個(gè)價(jià)格與當(dāng)?shù)卮蟛糠制胀◤臉I(yè)者1000多元的月收入相比,，顯然太過高昂,。
去年底以來，一種所謂“啟動民間資本參與北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃”的活動,，吸引眾多外來人員絡(luò)繹不絕涌進(jìn)北海,。他們每個(gè)人交納6.98萬元或其倍數(shù)，聯(lián)絡(luò)3個(gè)人參加,，宣稱“最多可以獲得1040萬元入賬”,，當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為“698工程”。
這種神秘的金融活動引起了公安機(jī)關(guān)的注意,。到底有多少這類人員進(jìn)入北海說法不一,，惟一能證明的是，許多原先銷售后空置的小區(qū),，現(xiàn)在因大量人員租賃入住晚上不再黑燈瞎火,。陳雪梅說，不少人看到住房租金如此高昂,，購房后出租成為投資的直接動機(jī),，刺激了房價(jià)的上漲。
北海市一直是全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,。上個(gè)世紀(jì)九十年代初的“房地產(chǎn)熱”震動全國,，在宏觀調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”，被戲稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”,。直到2006年底,，北海市的“爛尾樓”才基本處置完畢。房地產(chǎn)會不會再度成為北海市的“滑鐵盧”,，備受關(guān)注,。
曾主編《破冰之旅——北海市處置停緩建工程實(shí)錄》一書的陳地盛認(rèn)為，1992年,、1993年在宏觀調(diào)控后出現(xiàn)大量“爛尾樓”,，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)資金基本源自銀行和國有企業(yè),，而目前投資房地產(chǎn)的主要是民間資本，市場化程度高,，不會出現(xiàn)當(dāng)年的“爛尾樓”現(xiàn)象,。他同時(shí)認(rèn)為，異地購房打破了房地產(chǎn)的地域性,，加上民間資本充裕,，投資渠道少，橫向比較房價(jià)較低的二,、三線城市就成為投資洼地,。地方政府不能只看到房地產(chǎn)業(yè)帶來的收益，形成依賴心理,，否則就等同于城市被房地產(chǎn)所綁架,，而這正是當(dāng)年房地產(chǎn)一枝獨(dú)放給北海留下的教訓(xùn)。他直陳北海市的房價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨讲幌喾Q,，目前的經(jīng)濟(jì)基本面還不足于支撐高達(dá)每平方米四五千元的房價(jià),。
“五一”期間，北海市大街小巷懸掛了眾多打擊傳銷的宣傳標(biāo)語,，對“698工程”取締的“風(fēng)聲”越來越緊,，北海市一些租賃的公寓已陸續(xù)出現(xiàn)了退租，北海市住房銷售的“火爆”似乎有所減退,。從南寧到北�,？疾焓袌龅膹V西合城房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理夏乾海說，外來投資者其實(shí)更關(guān)心的是北海市各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào),，房價(jià)歸根結(jié)底靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展來支撐,。不少企業(yè)紛紛投資樓市，以一次性付款方式購買商品房,，一方面獲得可以保值增值的資產(chǎn),，另一方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營避稅，如果缺乏其他產(chǎn)業(yè)的支撐,，小城市的樓市很容易因?yàn)檫@種資金進(jìn)入而變得搖擺不定,。“北海的樓市如果老是忽高忽低,、忽起忽落,，人們就覺得它只是一個(gè)投機(jī)場所，對真正的投資是缺乏吸引力的,，畢竟穩(wěn)健性是大開發(fā)商對一個(gè)城市的最重要選擇,。”他說,。 |