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“五一”期間在上海展覽中心舉行的“假日樓市”房展會(huì)上,，不少市民利用假期前來看房。新華社記者:劉穎
攝 | 沒有一個(gè)開發(fā)商愿意放棄它,，沒有一個(gè)買房人能夠忽視它,，只因它是5月——一年中慣常的樓市銷售旺季。
在緊縮的宏觀背景下,，今年的5月被開發(fā)商寄予厚望：低迷了數(shù)月的樓市行情能否提振,？會(huì)否再次上演“5月行情”？而持幣觀望的購房者也在5月花樣紛呈的樓市促銷中不斷涌起購買欲,。然而,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管5月可望迎來今年第一個(gè)成交高潮,，但后市會(huì)否“井噴”尚難預(yù)料,。
開發(fā)商：期盼5月“翻身仗”
5月1日至4日,，“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”舉行,。與一個(gè)半月前“上海之春”房展會(huì)大開發(fā)商紛紛缺席的狀況明顯不同，本次展會(huì)約3.5萬平方米的場地幾無虛席,，品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)悉數(shù)到場,，萬科、復(fù)地,、金地,、保利地產(chǎn)等“大鱷”均精心布展。整個(gè)房展會(huì)現(xiàn)場,，參觀者摩肩接踵,，吆喝聲不絕于耳，更有獅龍,、靚女表演,，卡通、雜耍助興。開發(fā)商?hào)|渡國際更是別出心裁,，將其經(jīng)典小戶型“青年人居”搬到展會(huì)現(xiàn)場,，讓一對“小夫妻”模特當(dāng)眾展示緊湊型溫馨居家生活，引來觀者無數(shù),。
“該來的都來了,，能出的招也都在出，就看買的人買賬不買賬了,�,！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士對記者如是說�,！皼]有一家開發(fā)商會(huì)錯(cuò)過這個(gè)季節(jié),。”房產(chǎn)中介易居誠信的市場部人士說,，“從去年11月起,，樓市銷售基本是遞減的，直到今年3月份有一個(gè)季節(jié)性恢復(fù),，4月份成交量又有所收斂,。一年中，開發(fā)商可以錯(cuò)過冬夏,，但不可以錯(cuò)過春秋,。如果不能在以5月、6月和9月,、10月為代表的黃金銷售期收獲個(gè)三五斗，那就基本意味著一年絕收,�,！�
正因此，“所有前往看房的都能獲得精美禮品一份”之類的吆喝聲在房展會(huì)現(xiàn)場此起彼伏,，開發(fā)商極盡吸引眼球,、聚集人氣之能事，以利銷售,。
事實(shí)上,，各地新樓盤也都在5月份扎堆上市。佑威房地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示,，從4月下半月開始,，上海一手房新增供應(yīng)明顯放量，從目前掌握的數(shù)據(jù)看,，5月份上海新開樓盤至少有31個(gè),，實(shí)際推盤數(shù)量肯定在此之上。
歷史數(shù)據(jù)顯示，2006年5月,，上海商品住宅成交量達(dá)214.68萬平方米,，為當(dāng)年各月份成交量之最；去年5月,，共成交商品住宅234.25萬平方米,，居當(dāng)年上海月度成交量次高(僅次于6月份的264.57萬平方米)。今年的5月會(huì)不會(huì)再次成為“紅五月”,？手中有盤的開發(fā)商對此寄予厚望,。在如今緊縮政策下，“現(xiàn)金為王”已取代“土儲(chǔ)為大”,，地產(chǎn)商希望在5月這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季實(shí)現(xiàn)快速銷售,、套現(xiàn)的意愿比以往更為迫切。
不僅是上海,，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，廣州、深圳的開發(fā)商也都在苦盼著5月,，“有近七成的項(xiàng)目在今年一季度明顯放慢推盤節(jié)奏,，有的甚至封盤，期待著在5月份能打個(gè)翻身仗,�,！�
購房人：看的遠(yuǎn)比買的多
盡管房展會(huì)現(xiàn)場參觀者踴躍，樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀,。從現(xiàn)場情況看,，買的不多看的多。
央行近期的一項(xiàng)調(diào)查也顯示,，上海居民購房意愿全面下跌,。2008年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價(jià)格仍高的現(xiàn)實(shí),，導(dǎo)致居民對購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度,。搜房網(wǎng)針對“五一”房展會(huì)的專項(xiàng)調(diào)查顯示，85.64%的網(wǎng)友認(rèn)為“五一”房展不是買房的好時(shí)機(jī),；在展會(huì)關(guān)注點(diǎn)上,，對房價(jià)走勢的關(guān)注度(54.79%)大大超過了對樓盤打折(23.90%)的期許。這表明近期樓市觀望氣氛仍舊濃厚,。
現(xiàn)實(shí)銷售狀況對此也有印證,。4月24日開盤的天山華庭，是上海位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的少有小戶型樓盤,，推出的562套房源中,，截至5月2日晨仍有300套可售,。盡管一周之內(nèi)四成多的銷售業(yè)績在現(xiàn)時(shí)已算是優(yōu)秀了，但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”,。業(yè)內(nèi)人士分析,，現(xiàn)在買房的基本都是自住，屬于剛性需求,，投資客幾乎絕跡,。而炒房的越少，供求比例越寬松,，銀根愈收緊,，觀望的氣氛就愈濃。
持續(xù)觀望的主要原因仍是購買力與房價(jià)之困,。搜房網(wǎng)對上海購房者需求進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示,，在購房總價(jià)方面，希望能控制在50萬元至100萬元之間的人占絕大多數(shù),，達(dá)49.83%,，希望在50萬元以下的占21.87%。兩項(xiàng)相加,，逾七成的人購房預(yù)算在百萬元以內(nèi),。而現(xiàn)實(shí)房價(jià)與此相差甚遠(yuǎn)，盡管最近諸如“買住宅送大禮”“買公寓送汽車,、送物業(yè)費(fèi)”之類的促銷廣告鋪天蓋地,，但大多仍是玩噱頭，相對于巨額房價(jià)而言,，口惠而實(shí)不至,，深幅下調(diào)房價(jià)的還很少。目前,，房價(jià)還是在高位運(yùn)行,。這客觀上也制約了部分購買力入市。
后市：成交當(dāng)會(huì)放量,，降價(jià)仍是賣點(diǎn)
對于后市,，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為,，就成交量而言,，“紅五月”是肯定可以期待的，但會(huì)否帶來井噴行情尚難預(yù)料,。
市場人士認(rèn)為,，購房者長期持幣觀望并不意味著剛性需求減少，現(xiàn)時(shí)各種花樣促銷紛呈,，也在很大程度上挑動(dòng)購房者的購買欲,。當(dāng)自住型剛性需求在一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)與合適的價(jià)位相結(jié)合，就會(huì)帶來一波較大的成交放量�,！�90/70”小戶型因其對房源總價(jià)的有效控制,，似乎正在提供這樣的契機(jī)，成為熱銷的領(lǐng)頭羊,。搜房網(wǎng)日前在上海進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示,，購房者多選擇低總價(jià)、小戶型房源,，40.22%的購房者選擇60平方米到90平方米,，26.26%的人選擇90平方米到120平方米，而計(jì)劃購買超過120平方米房的人數(shù)比例僅占15%左右,。由此可見,，購買90平方米左右、總價(jià)在百萬元以內(nèi)的小戶型是現(xiàn)階段樓市可以“套現(xiàn)”的主要需求,。
佑威房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，小戶型項(xiàng)目受到追捧為低迷的市場注入活力，加上新盤放量上市以及“五一”假日房展的推動(dòng),，多因素綜合作用下,，樓市持續(xù)已久的低迷態(tài)勢或?qū)⒃?月結(jié)束，成交量將明顯回升,，可望迎來今年第一個(gè)成交高潮,。
不過,，目前影響樓市活躍程度的關(guān)鍵因素還是房價(jià),。真實(shí)需求和理性預(yù)期的市場還是要建立在真實(shí)的價(jià)格之上的，而現(xiàn)在,，盡管打折促銷風(fēng)行,，事實(shí)上打折不等于降價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格體系非常復(fù)雜,，樓層,、朝向不同，開發(fā)周期不同,，其價(jià)格走勢必然不一樣,。很難籠統(tǒng)地說，折扣之下,，房價(jià)是不是真降了,。只有實(shí)實(shí)在在的降價(jià)才是賣點(diǎn)。
另一方面,，從現(xiàn)有的市場情況看,，房價(jià)重復(fù)去年同期反彈的可能性也不大,。一個(gè)重要依據(jù)是多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地交易市場瘋狂不再，日益冷清,。4月中旬,，上海拍賣的8幅土地中曾有2幅流標(biāo)，4月28日南京出讓44萬平方米土地,，約八成以底價(jià)成交,，“地王”爭霸賽已經(jīng)成為日漸遠(yuǎn)去的記憶�,！巴恋厥袌龅膬r(jià)格是房地產(chǎn)市場的價(jià)格先行指標(biāo),，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場的價(jià)格全面向下運(yùn)行,，也就預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場的價(jià)格會(huì)走向哪里,。”房地產(chǎn)研究者易憲容指出,，“在目前的情況下,，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期并不樂觀，自然會(huì)反映到土地市場上,，這就是土地價(jià)格走低或土地流拍的根本所在,。” |