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福州市中心的一現(xiàn)售新樓盤打出超低首付吸引購房者,，而該樓盤周遍房價已經突破萬元高位。本報記者:來建強
攝 | 近期,，福州市出現(xiàn)一些房地產開發(fā)商因急于回籠資金,，為購房者墊付首付款，向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象。開發(fā)商此舉表面上是為購房者打開買房的方便之門,，實則是開發(fā)商轉嫁了暗藏的“套貸”風險,。
資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”
記者不久前發(fā)現(xiàn)，位于福州市臺江區(qū)的樓盤項目——“51公館”悄然打出“零首付”售房廣告,。央行不是早就禁止零首付了嗎,？記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當?shù)馗嬖V記者,，如果看中哪套現(xiàn)房,，而無力及時支付首付款，開發(fā)商可以為購房者墊付全部首付款,。
工作人員說,，墊付首付款有一個條件，購房者必須與開發(fā)商簽訂《墊付合同》,，交3萬元保證金,，售樓部為客戶開出已交首付款的證明收據(jù)，客戶憑此收據(jù)可向開發(fā)商委托的銀行申請辦理按揭貸款,；根據(jù)合同約定,，客戶必須在今年底前將首付款全額補上，開發(fā)商再向客戶正式交房,。
記者心里盤算：按該樓盤所在的地段,，每平方米均價接近1萬元，一套70平方米的小戶型總價約70萬元,，首付款以30%的比例支付,，約21萬元。對于一時資金周轉不開的購房者來說,，開發(fā)商墊付全部首付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”,。
但轉念一想，記者覺得不對勁,，問：“如果期限到了補不上首付款怎么辦,？”
工作人員答道：“根據(jù)合同約定，客戶要賠付違約金,，保證金也將被沒收,。如果提前補上首付款，就可以提前拿到房子,�,！�
“這就是說，我在這里買房,，可以不用付首付款,，還能先在銀行拿到住房按揭貸款,，延遲一段時間向開發(fā)商支付首付款，是嗎,？”記者問,。
“是的�,！惫ぷ魅藛T提醒記者,，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時，千萬不能說沒有付首付款,，而是要說已交過首付款,，其他的事就全部由我們來協(xié)調�,！�
記者對開發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調”辦理按揭貸款充滿疑問,，再三追問之下，工作人員謹慎表示,，那是“秘密”,。
工作人員還說，該樓盤項目推出“零首付”,，吸引了許多購房者,，尤其是一些炒房者，如今該樓盤項目所剩的房源不多,。
記者發(fā)現(xiàn),，不少福州房地產開發(fā)商近期競相推出墊付一定比例首付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發(fā)商代墊10%首付款方式在售房,；另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%首付款的做法……
閩江學院經濟師林忠華認為,，開發(fā)商墊付首付款其實是一種變相的“零首付”做法，這樣做主要是因為在緊縮的宏觀調控政策作用下,，售房出現(xiàn)困難,，開發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境。
無力還貸“套貸”苦果轉嫁于誰
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者,，開發(fā)商墊付首付款實質是代購房者向銀行“套貸”,，這完全是開發(fā)商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發(fā)商根本不會真的墊付首付款,。一些炒房者在資金周轉困難時常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”,，等待資金周轉過來后再向開發(fā)商補交首付款。
林忠華告訴記者,，在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零首付”住房按揭貸款,，央行于2001年作出“嚴禁零首付個人住房貸款”的規(guī)定,。但現(xiàn)在開發(fā)商墊付首付款是一種變相的“零首付”做法,，普通購房者如果貪圖這個便宜，向銀行套得貸款后,，萬一無力還貸,，勢必還會出現(xiàn)一系列連鎖反應。
“如果購房者到期不能補交首付款,，根據(jù)與開發(fā)商事前約定的合同,，不僅拿不到房子，還要損失保證金,，那就是‘賠了夫人又折兵’,。期望短期內獲利還款的炒房者最有可能出現(xiàn)這種情況�,！绷种胰A說,，“就算炒房者如約補上首付款，但房子沒能及時出手,，一旦發(fā)生無力還貸時,，此時房屋產權證已被轉移抵押到銀行，開發(fā)商拿到銀行放貸,，順利實現(xiàn)資金回籠,，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。
一段時間以來,，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多,。據(jù)福州市倉山區(qū)法院介紹，去年下半年以來,，該區(qū)因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多,，僅在去年9月份，倉山區(qū)法院就審結了買房按揭類案件69起,，是2006年總數(shù)的好幾倍,。
記者找到“51公館”樓盤項目的開發(fā)商委托按揭房貸的銀行，該行福州鼓樓支行的一位林姓經理告訴記者,，銀行根據(jù)開發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸,，銀行的程序還無法審核材料的真?zhèn)危虼艘矡o法辨別開發(fā)商墊付首付款的行為,。
住房貸款市場應盡快建立“防火墻”
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為,，開發(fā)商為購房者墊付首付款售房現(xiàn)象目前在深圳、廣州等不少城市出現(xiàn),，由此帶來的風險應引起有關監(jiān)管部門重視,。我國住房貸款市場應盡快建立健全“防火墻”機制，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束,。
王阿忠說,，在房地產價格持續(xù)上漲時,，高房價會把一些缺乏信用的貸款風險掩蓋起來。個人住房貸款的風險暴露期一般為三年到八年,，購房者出現(xiàn)拖欠房貸,，風險才會浮出水面。
業(yè)內專家警示,，房貸違約將給購房者帶來很大的負面影響,。一方面會增加經濟負擔，按照合同將被收取較高的罰息,；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng),，今后辦理金融業(yè)務將受到限制，或被拒絕,，或被附加高要求的條款,。
專家提醒，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計自身的經濟能力,，對家庭收入作合理預期,，切莫貪圖開發(fā)商所謂墊付首付款的便宜，以免自食“苦果”,。 |