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福州市中心的一現(xiàn)售新樓盤打出超低首付吸引購房者,，而該樓盤周遍房價已經(jīng)突破萬元高位,。本報(bào)記者:來建強(qiáng)
攝 | 近期，福州市出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商因急于回籠資金,，為購房者墊付首付款,，向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象。開發(fā)商此舉表面上是為購房者打開買房的方便之門,，實(shí)則是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了暗藏的“套貸”風(fēng)險,。
資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”
記者不久前發(fā)現(xiàn)，位于福州市臺江區(qū)的樓盤項(xiàng)目——“51公館”悄然打出“零首付”售房廣告,。央行不是早就禁止零首付了嗎,？記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，如果看中哪套現(xiàn)房,，而無力及時支付首付款,，開發(fā)商可以為購房者墊付全部首付款。
工作人員說,，墊付首付款有一個條件,，購房者必須與開發(fā)商簽訂《墊付合同》，交3萬元保證金,，售樓部為客戶開出已交首付款的證明收據(jù),，客戶憑此收據(jù)可向開發(fā)商委托的銀行申請辦理按揭貸款；根據(jù)合同約定,，客戶必須在今年底前將首付款全額補(bǔ)上,，開發(fā)商再向客戶正式交房。
記者心里盤算：按該樓盤所在的地段,，每平方米均價接近1萬元,，一套70平方米的小戶型總價約70萬元，首付款以30%的比例支付,，約21萬元,。對于一時資金周轉(zhuǎn)不開的購房者來說，開發(fā)商墊付全部首付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”,。
但轉(zhuǎn)念一想,，記者覺得不對勁，問：“如果期限到了補(bǔ)不上首付款怎么辦,？”
工作人員答道：“根據(jù)合同約定,，客戶要賠付違約金，保證金也將被沒收,。如果提前補(bǔ)上首付款,，就可以提前拿到房子�,！�
“這就是說,，我在這里買房，可以不用付首付款,，還能先在銀行拿到住房按揭貸款,，延遲一段時間向開發(fā)商支付首付款，是嗎,？”記者問,。
“是的,�,！惫ぷ魅藛T提醒記者，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時，千萬不能說沒有付首付款,，而是要說已交過首付款,，其他的事就全部由我們來協(xié)調(diào)�,！�
記者對開發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調(diào)”辦理按揭貸款充滿疑問,，再三追問之下，工作人員謹(jǐn)慎表示,，那是“秘密”,。
工作人員還說，該樓盤項(xiàng)目推出“零首付”,，吸引了許多購房者,，尤其是一些炒房者，如今該樓盤項(xiàng)目所剩的房源不多,。
記者發(fā)現(xiàn),，不少福州房地產(chǎn)開發(fā)商近期競相推出墊付一定比例首付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發(fā)商代墊10%首付款方式在售房,；另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%首付款的做法……
閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為,，開發(fā)商墊付首付款其實(shí)是一種變相的“零首付”做法，這樣做主要是因?yàn)樵诰o縮的宏觀調(diào)控政策作用下,，售房出現(xiàn)困難,，開發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境。
無力還貸“套貸”苦果轉(zhuǎn)嫁于誰
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者,，開發(fā)商墊付首付款實(shí)質(zhì)是代購房者向銀行“套貸”,，這完全是開發(fā)商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發(fā)商根本不會真的墊付首付款,。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”,，等待資金周轉(zhuǎn)過來后再向開發(fā)商補(bǔ)交首付款。
林忠華告訴記者,，在北京,、上海等地曾興起由銀行提供“零首付”住房按揭貸款，央行于2001年作出“嚴(yán)禁零首付個人住房貸款”的規(guī)定,。但現(xiàn)在開發(fā)商墊付首付款是一種變相的“零首付”做法,，普通購房者如果貪圖這個便宜，向銀行套得貸款后,，萬一無力還貸,，勢必還會出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)。
“如果購房者到期不能補(bǔ)交首付款,，根據(jù)與開發(fā)商事前約定的合同,，不僅拿不到房子,，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’,。期望短期內(nèi)獲利還款的炒房者最有可能出現(xiàn)這種情況,。”林忠華說,，“就算炒房者如約補(bǔ)上首付款,，但房子沒能及時出手，一旦發(fā)生無力還貸時,，此時房屋產(chǎn)權(quán)證已被轉(zhuǎn)移抵押到銀行,，開發(fā)商拿到銀行放貸，順利實(shí)現(xiàn)資金回籠,，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”,。
一段時間以來，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多,。據(jù)福州市倉山區(qū)法院介紹,，去年下半年以來，該區(qū)因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多,，僅在去年9月份,，倉山區(qū)法院就審結(jié)了買房按揭類案件69起，是2006年總數(shù)的好幾倍,。
記者找到“51公館”樓盤項(xiàng)目的開發(fā)商委托按揭房貸的銀行,，該行福州鼓樓支行的一位林姓經(jīng)理告訴記者，銀行根據(jù)開發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸,，銀行的程序還無法審核材料的真?zhèn)�,，因此也無法辨別開發(fā)商墊付首付款的行為。
住房貸款市場應(yīng)盡快建立“防火墻”
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為,，開發(fā)商為購房者墊付首付款售房現(xiàn)象目前在深圳,、廣州等不少城市出現(xiàn)，由此帶來的風(fēng)險應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門重視,。我國住房貸款市場應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制,，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束。
王阿忠說,，在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時,，高房價會把一些缺乏信用的貸款風(fēng)險掩蓋起來。個人住房貸款的風(fēng)險暴露期一般為三年到八年,，購房者出現(xiàn)拖欠房貸,，風(fēng)險才會浮出水面。
業(yè)內(nèi)專家警示,，房貸違約將給購房者帶來很大的負(fù)面影響,。一方面會增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，按照合同將被收取較高的罰息；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng),，今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制，或被拒絕,，或被附加高要求的條款,。
專家提醒，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計(jì)自身的經(jīng)濟(jì)能力,，對家庭收入作合理預(yù)期,，切莫貪圖開發(fā)商所謂墊付首付款的便宜，以免自食“苦果”,。 |