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福州市中心的一現(xiàn)售新樓盤打出超低首付吸引購房者，而該樓盤周遍房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬元高位,。本報(bào)記者:來建強(qiáng)
攝 | 近期,，福州市出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商因急于回籠資金，為購房者墊付首付款,，向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象,。開發(fā)商此舉表面上是為購房者打開買房的方便之門，實(shí)則是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了暗藏的“套貸”風(fēng)險(xiǎn),。
資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”
記者不久前發(fā)現(xiàn),，位于福州市臺(tái)江區(qū)的樓盤項(xiàng)目——“51公館”悄然打出“零首付”售房廣告。央行不是早就禁止零首付了嗎,？記者以購房者身份來到該樓盤售樓部,。售樓部的一位工作人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，如果看中哪套現(xiàn)房,，而無力及時(shí)支付首付款,，開發(fā)商可以為購房者墊付全部首付款。
工作人員說，墊付首付款有一個(gè)條件,，購房者必須與開發(fā)商簽訂《墊付合同》,，交3萬元保證金，售樓部為客戶開出已交首付款的證明收據(jù),，客戶憑此收據(jù)可向開發(fā)商委托的銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款,；根據(jù)合同約定，客戶必須在今年底前將首付款全額補(bǔ)上,，開發(fā)商再向客戶正式交房,。
記者心里盤算：按該樓盤所在的地段，每平方米均價(jià)接近1萬元,，一套70平方米的小戶型總價(jià)約70萬元,，首付款以30%的比例支付，約21萬元,。對(duì)于一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開的購房者來說,，開發(fā)商墊付全部首付款簡(jiǎn)直是讓購房者撿著了“大便宜”。
但轉(zhuǎn)念一想,，記者覺得不對(duì)勁,，問：“如果期限到了補(bǔ)不上首付款怎么辦？”
工作人員答道：“根據(jù)合同約定,，客戶要賠付違約金,，保證金也將被沒收。如果提前補(bǔ)上首付款,，就可以提前拿到房子,。”
“這就是說,，我在這里買房,，可以不用付首付款，還能先在銀行拿到住房按揭貸款,，延遲一段時(shí)間向開發(fā)商支付首付款,，是嗎？”記者問,。
“是的,。”工作人員提醒記者,，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時(shí),，千萬不能說沒有付首付款，而是要說已交過首付款,，其他的事就全部由我們來協(xié)調(diào),�,！�
記者對(duì)開發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調(diào)”辦理按揭貸款充滿疑問，再三追問之下,，工作人員謹(jǐn)慎表示,，那是“秘密”。
工作人員還說,，該樓盤項(xiàng)目推出“零首付”,，吸引了許多購房者，尤其是一些炒房者,，如今該樓盤項(xiàng)目所剩的房源不多,。
記者發(fā)現(xiàn)，不少福州房地產(chǎn)開發(fā)商近期競(jìng)相推出墊付一定比例首付款的方式促銷新開樓盤,。位于福州市倉山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發(fā)商代墊10%首付款方式在售房；另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%首付款的做法……
閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為,，開發(fā)商墊付首付款其實(shí)是一種變相的“零首付”做法,，這樣做主要是因?yàn)樵诰o縮的宏觀調(diào)控政策作用下，售房出現(xiàn)困難,，開發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境,。
無力還貸“套貸”苦果轉(zhuǎn)嫁于誰
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者，開發(fā)商墊付首付款實(shí)質(zhì)是代購房者向銀行“套貸”,，這完全是開發(fā)商賣不出房子時(shí)的無奈之舉,，而且開發(fā)商根本不會(huì)真的墊付首付款。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”,，等待資金周轉(zhuǎn)過來后再向開發(fā)商補(bǔ)交首付款,。
林忠華告訴記者，在北京,、上海等地曾興起由銀行提供“零首付”住房按揭貸款,，央行于2001年作出“嚴(yán)禁零首付個(gè)人住房貸款”的規(guī)定。但現(xiàn)在開發(fā)商墊付首付款是一種變相的“零首付”做法,，普通購房者如果貪圖這個(gè)便宜,，向銀行套得貸款后，萬一無力還貸,，勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng),。
“如果購房者到期不能補(bǔ)交首付款，根據(jù)與開發(fā)商事前約定的合同,，不僅拿不到房子,，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’,。期望短期內(nèi)獲利還款的炒房者最有可能出現(xiàn)這種情況,�,！绷种胰A說，“就算炒房者如約補(bǔ)上首付款,，但房子沒能及時(shí)出手,，一旦發(fā)生無力還貸時(shí)，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證已被轉(zhuǎn)移抵押到銀行,，開發(fā)商拿到銀行放貸,，順利實(shí)現(xiàn)資金回籠，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”,。
一段時(shí)間以來,，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多。據(jù)福州市倉山區(qū)法院介紹,，去年下半年以來,，該區(qū)因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多，僅在去年9月份,，倉山區(qū)法院就審結(jié)了買房按揭類案件69起,，是2006年總數(shù)的好幾倍。
記者找到“51公館”樓盤項(xiàng)目的開發(fā)商委托按揭房貸的銀行,，該行福州鼓樓支行的一位林姓經(jīng)理告訴記者,，銀行根據(jù)開發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸，銀行的程序還無法審核材料的真?zhèn)�,，因此也無法辨別開發(fā)商墊付首付款的行為,。
住房貸款市場(chǎng)應(yīng)盡快建立“防火墻”
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，開發(fā)商為購房者墊付首付款售房現(xiàn)象目前在深圳,、廣州等不少城市出現(xiàn),，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門重視。我國住房貸款市場(chǎng)應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制,，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束,。
王阿忠說，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí),，高房?jī)r(jià)會(huì)把一些缺乏信用的貸款風(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來,。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期一般為三年到八年，購房者出現(xiàn)拖欠房貸,，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)浮出水面,。
業(yè)內(nèi)專家警示，房貸違約將給購房者帶來很大的負(fù)面影響,。一方面會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，按照合同將被收取較高的罰息；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng),，今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制,，或被拒絕,，或被附加高要求的條款。
專家提醒,，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計(jì)自身的經(jīng)濟(jì)能力,，對(duì)家庭收入作合理預(yù)期，切莫貪圖開發(fā)商所謂墊付首付款的便宜,，以免自食“苦果”,。 |