“前段時(shí)間接觸了一個(gè)重慶本地開(kāi)發(fā)商的IPO項(xiàng)目，這個(gè)開(kāi)發(fā)商在重慶的規(guī)模還不小,，但在宏觀調(diào)控背景下,，房企的前景不明，市場(chǎng)對(duì)房企的認(rèn)同度并不高,�,！蹦橙掏缎胁扛笨偢嬖V記者，因?yàn)殂y根緊縮不少房地產(chǎn)企業(yè)都寄望于上市融資,，但是無(wú)論是內(nèi)地還是海外的投資者,，都對(duì)內(nèi)地房企單純的拿地——融資——開(kāi)發(fā)——再拿地的單一模式表示疑慮，恒大地產(chǎn)推遲香港上市計(jì)劃就是一個(gè)例子,。
現(xiàn)在,，即便是好一些的房地產(chǎn)企業(yè)在做IPO的時(shí)候都不得不面對(duì)一個(gè)問(wèn)題——就是要放低身價(jià)。重慶那個(gè)開(kāi)發(fā)商原本想以PE(市盈率)為基礎(chǔ),，比照內(nèi)地房地產(chǎn)板塊40多倍的市盈率估值,，但與一些機(jī)構(gòu)接觸后就發(fā)現(xiàn)這個(gè)想法不大現(xiàn)實(shí)，因?yàn)殡m然去年房地產(chǎn)市場(chǎng)很好企業(yè)盈利都不錯(cuò),，可不少機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今年的盈利前景并不看好,。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)閮?nèi)地銀根緊縮,，不少房地產(chǎn)企業(yè)都急于融資,，或者以IPO公募形式，或者以私募方式尋找戰(zhàn)略投資者,，再或者尋找資金成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā),。而因?yàn)榉科髧?guó)內(nèi)A股上市要求較高，不少內(nèi)地房企準(zhǔn)備香港上市,，包括星河灣,、龍湖地產(chǎn)、金隅地產(chǎn),、香江國(guó)際,、河南建業(yè)、棕櫚泉置業(yè)等20多家公司在香港排隊(duì),。其中,，星河灣地產(chǎn)、河南建業(yè)等多家公司已通過(guò)香港聯(lián)交所的聆訊,，但由于近期市場(chǎng)狀況不好,，這些公司遲遲沒(méi)有展開(kāi)招股活動(dòng)。
與此同時(shí),，樓市持續(xù)觀望的局面,，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈愈發(fā)經(jīng)受考驗(yàn),，幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業(yè)更是陷入了資金困局,。今年3月份以來(lái),，從已公布2007年年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分公司現(xiàn)金流項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)數(shù),，部分房企還被迫通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行融資,。此外，外資與國(guó)內(nèi)房企之間的合作也愈加明顯,。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事高世斌接受記者采訪時(shí)說(shuō),，當(dāng)前在銀根緊縮的背景下，國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從資金層面上確實(shí)需要尋求合作伙伴來(lái)共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，這也就給外資尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì),，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或增資擴(kuò)股的方式來(lái)與之進(jìn)行合作,。雖然這并不是一種新的趨勢(shì),，但目前表現(xiàn)得更加明顯了。
高世斌告訴記者,，外資進(jìn)入中國(guó)樓市一般會(huì)通過(guò)兩種方式,，一種是通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目資產(chǎn)，另一種是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)持有項(xiàng)目資產(chǎn)的公司即股權(quán)交易方式,。當(dāng)前,，隨著國(guó)家樓市“限外”政策的不斷出臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)直接購(gòu)買(mǎi)的方式已經(jīng)受到了多重約束,，因此更多的外資選擇股權(quán)交易的方式,，這樣相對(duì)更容易。
對(duì)于此種方式進(jìn)入的外資規(guī)模,，高世斌表示,，目前還很難統(tǒng)計(jì)具體的數(shù)量，因?yàn)楝F(xiàn)在無(wú)論是一線城市,、二線城市都存在這樣的合作模式,。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，北京,、上海,、廣州等一線城市目前都存在這種模式，如果用具體的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)有多少,，可能比較難區(qū)分,，應(yīng)該說(shuō)至少不下幾十家。
高世斌還告訴記者,，一直以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是外資投資的一個(gè)熱點(diǎn),，根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì),，2006年外資投入中國(guó)樓市大概是80多個(gè)億美金，2007年是100億美金,，有將近20%的增長(zhǎng),，從未來(lái)來(lái)看，這種趨勢(shì)并不會(huì)明顯減緩,。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,、市場(chǎng)透明度的不斷增加和人民幣的升值都是吸引外資的利好因素。當(dāng)然,，如果今后有更加嚴(yán)格的“限外”政策出臺(tái),，外資的投入可能會(huì)受到影響。
除了上市,、股權(quán)融資方式之外,，私募融資等方式也被提上日程，但業(yè)內(nèi)人士提醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要謹(jǐn)防惹火上身,。北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理常淑娟說(shuō),，信貸難度的加大和上市受阻，讓很多開(kāi)發(fā)商被動(dòng)通過(guò)私募資金緩解資金壓力,，但由于私募資金數(shù)額往往達(dá)不到運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目所應(yīng)有的資金流數(shù)額,，僅能在短期內(nèi)解決企業(yè)的資金問(wèn)題，如果在今后一段周期內(nèi),，市場(chǎng)仍沒(méi)有好轉(zhuǎn)跡象,，房企的壓力將不僅僅是項(xiàng)目的運(yùn)作停滯和土地的繼續(xù)空置，很可能會(huì)因?yàn)椴荒芗皶r(shí)還清私下融資款項(xiàng)而惹火上身,。
對(duì)于房企應(yīng)該如何化解當(dāng)前的資金困局,，常淑娟說(shuō)，對(duì)于項(xiàng)目已進(jìn)入銷(xiāo)售階段的企業(yè)來(lái)講,，改變價(jià)格策略可能對(duì)緩解資金鏈起到更好的作用,，而不應(yīng)僅看重高價(jià)格所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，實(shí)質(zhì)性的降低價(jià)格,，成交量理應(yīng)能取得一定的提高,，雖說(shuō)預(yù)期利潤(rùn)會(huì)打一些折扣，但資金回籠速度卻會(huì)加快,，對(duì)緩解資金壓力能起到不小的作用,。
高世斌建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避免膨脹式發(fā)展模式,，在土地儲(chǔ)備與現(xiàn)金流之間找到一個(gè)平衡點(diǎn),，要避免顧此失彼出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。同時(shí),，應(yīng)盡可能地多渠道開(kāi)拓融資模式,，包括和私募股權(quán)基金的合作,。
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