“廣州樓市會降到什么時候,？什么時候可以放心買房？”在廣州打拼多年的李文這樣問道,，這其實也是目前廣州市民最為關(guān)心的問題,。
今年年初，廣州樓價跌破了萬元,，成交量萎縮至日常成交量的一半左右,。剛剛出臺的2月樓市數(shù)據(jù)表明，廣州樓市延續(xù)了1月份的“量價齊跌”,。目前,，廣州樓市觀望氣氛較濃，缺乏成交量支撐的廣州樓市還沒有找到價格支撐點,。
不過,，李文認為，目前廣州樓價還不能稱之為降,�,！皬�2007年3月份的7000元/平方米左右漲到了10000元/平方米左右，現(xiàn)在又下降為9000元/平方米左右,，這能說是降了么,？實際上還是漲了約2000元/平方米！”
業(yè)內(nèi)人士則認為,，在政府加強信貸管理,、加快限價房建設(shè)、市民預(yù)期發(fā)生改變等三大因素的影響下,，廣州樓市改變了房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來發(fā)展的“慣性”,，逐漸進入了調(diào)整期。
首先是政策的累積效應(yīng),，尤其是信貸政策令廣州樓市發(fā)生了變化,。為抑制房價過快上漲,，國家先后出臺了一系列政策，從土地管理,、整治市場秩序方面加強對房地產(chǎn)的調(diào)控,。而從2007年9月開始，廣州一手房批準預(yù)售面積兩年來首次超過一手住房成交面積,，廣州樓市供大于求格局正在形成,。不少開發(fā)商認為，影響最大的還是去年9月出臺的房貸新政,，這項政策提高了購房者的門檻,，減少了樓市中投機性需求。缺少投機需求支撐的樓市很快就進入下滑通道,。記者從工商銀行廣東省分行,、廣發(fā)行等銀行也了解到，2008年各大銀行個人住房貸款的增長額及增長速度與去年同期相比有所下降,。
其次是廣州在全國率先推出的限價房,，分流了部分市場剛性需求。由于限價房的價格僅相當于周邊同類型樓盤的70%,，這吸引了許多中等收入者,，而這部分需求是非常旺盛的。據(jù)記者了解,，最高限價為6500元/平方米的保利西子灣限價房項目推出后,，其周邊均價過萬元的金域藍灣等項目都已經(jīng)開始重新調(diào)整銷售價格，中海地產(chǎn)也很快推出了售價在7000元/平方米左右的商品房,。據(jù)悉，廣州今年將陸續(xù)推出1.5萬套限價房,。
第三,，市民預(yù)期開始發(fā)生改變。有調(diào)查顯示,，廣州等地超過七成市民認為2007年樓價“升得太高了”,，由此導(dǎo)致購房意愿下跌，超過六成受訪者表示未來一兩年內(nèi)不會購房,，而有購房意愿者也同比從22%下降到15%,。同時，近期開發(fā)商又重新開始推出“九八折后再九折”等各種促銷行為,，甚至在廣州城市中心地帶的一些樓盤也開始出現(xiàn)了“松動”,。在“買漲不買跌”的心理下，群眾對樓市的預(yù)期也發(fā)生了改變,，從而導(dǎo)致出現(xiàn)“樓價在不斷下滑,，但成交量卻并沒有上去,，反而也是跟著下滑”的現(xiàn)象。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為,，在房價下跌的大眾心理預(yù)期下,，在限價房的沖擊下，目前還看不到樓市上升的動力,，整個2008年或?qū)⒍际钦{(diào)整期,，如果投資客集體繼續(xù)看空，大規(guī)模拋售房產(chǎn),，廣州樓市將面臨更為嚴峻的考驗,。趙卓文還指出目前廣州樓市存在的四大利空：一是限價房動搖了商品房價格的根基；二是房地產(chǎn)行業(yè)面臨不利的政策面,，比如政策導(dǎo)向不明朗,，銀根收緊等；三是曾經(jīng)拉高廣州房價的投資,、投機型買家大量離場,；四是廣州樓市出現(xiàn)了大眾普遍預(yù)期價格回落的現(xiàn)象，買漲不買跌的心理,，使更多的人捂緊錢袋,。
而合富輝煌首席分析師黎文江則認為不必對廣州樓市過于悲觀。他認為,，由于市場預(yù)期變得更為理性,，預(yù)計全年房價以8500元/平方米為中軸，呈窄幅波動,。當房價回落到8500元/平方米的時候,，廣州樓市成交量才有可能回升。此外,，隨著“90/70”政策逐步落實,，90平方米以下中低價位、中小戶型的商品房供應(yīng)進一步增多,，預(yù)計2008年全市“90/70”產(chǎn)品向市場供應(yīng)面積占比將上升至50%,，而這類商品房從總價上減輕了購房者的壓力，因此成交量會因小戶型的集中上市而回升,。
也有專家認為,，國家出臺的多個政策的確對房地產(chǎn)市場起到了良好的降溫作用，購房者開始冷靜下來認真思考自己對房價的承受能力,，因而市場觀望氣氛濃厚,，成交量大幅下降。面對市場氣氛的變化,，房地產(chǎn)商也在相應(yīng)地調(diào)整其銷售策略,，成交價顯現(xiàn)下降趨勢,。但由于本次市場調(diào)整是由政府政策主導(dǎo)，并不是由房地產(chǎn)業(yè)本身的經(jīng)營問題導(dǎo)致的,，市場的后續(xù)走勢也應(yīng)該主要看政府的政策導(dǎo)向,。 |
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