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 在央行連續(xù)加息的背景下,，購房者的還貸壓力越來越大,。有關(guān)專家表示，對于各種不同情況的購房者,，應(yīng)采取不同的貸款方式,，盡量減少房貸負(fù)擔(dān),。
首次購房者：盡量選擇合適的貸款方式
2007年以來人民銀行六次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，代表著我國實施已有10年之久的穩(wěn)健的貨幣政策調(diào)整為從緊的貨幣政策,。由于經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)的滯后性，加息的效果還沒有達(dá)到政策預(yù)期,，這就不排除2008年不對稱加息的繼續(xù),。隨著利率升高，貸款購房者還貸壓力逐步累積,。有關(guān)專家表示,，首次購房者應(yīng)善用公積金，并安排好還貸的節(jié)奏,。
記者簡單算了一筆賬,，以總額20萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例,，2004年10月以來的10次加息使最終累加的總還款額增加了近7.86萬元,，這對于普通家庭而言絕不是一個小數(shù)目。
人民銀行去年12月加息,，公積金的貸款利率也出現(xiàn)了上調(diào),。值得注意的是，三年期定期存款利率為4.68%,，稅后收益為4.446%,；5年期為5.22%,，稅后為4.959%。而公積金貸款利率五年以下為4.5%,，五年以上為4.95%,，本次調(diào)整以后，出現(xiàn)了公積金貸款利率約等于甚至低于同期存款利率的情況,。面對這種“倒掛”現(xiàn)象,，有關(guān)專家建議市民，購房時一定要用足公積金貸款額度,。
此外,，在加息通道上，選擇固定利率房貸也不失為一個節(jié)約支出的好辦法,。以一筆30萬元,、20年期的貸款為例，如果利率依照每年兩次,、每次0.27個百分點的速度上調(diào),，那么兩年時間內(nèi)就會增加1.08%，達(dá)到7.92%,，其每月的貸款成本就要增加197.23元,，如果在加息之前就選擇固定利率房貸，那么一年就要少支出2366.76元,。
雖然固定利率房貸有節(jié)約利息的好處,，但也不是每個市民都適合辦理。理財專家指出,，因為這種房貸的利率一般都會略高于同期央行利率,，且期限都較短(最長10年)，這也意味著如果選擇固定利率貸款,，月供壓力要比普通的浮動利率房貸大出很多,。另外，也不排除幾年后降息的可能,，這也使固定利率房貸存在一定風(fēng)險,。
已購房者：提前還貸應(yīng)量力而行
在不斷加息的影響下，各地的已購房者普遍都希望能夠提前還貸,，以減少付出的利息,。但有關(guān)專家表示,，提前還貸應(yīng)量力而行,，不妨分流一部分資金進(jìn)行理財投資，可能會獲得更多的收益,。
人民銀行2007年六次加息之后,，以一筆20萬元10年期等額本息的商業(yè)住房貸款為例,，原來6.84%的基準(zhǔn)利率享受15%下浮優(yōu)惠后，總共需要支付6.4萬元利息,，而現(xiàn)在卻增加到7.4萬元,。記者從深圳市各家銀行了解到，近期深圳市民提前還貸的人數(shù)明顯增加,。最近一段時間,，不少人還拿著年終獎提前還貸。
有關(guān)專家認(rèn)為,，提前還款是一種很好的理財方式,，關(guān)鍵是要結(jié)合自身的財務(wù)狀況及理財能力，充分發(fā)揮資金的效用,，才能達(dá)到減負(fù)而又不影響生活質(zhì)量的目的,。房貸者若有提前還貸方面的需求，除向銀行了解外,，也可向?qū)I(yè)房貸機構(gòu)進(jìn)行相關(guān)理財咨詢,。
此外，在CPI上漲較快的今天,，提前還貸并不一定是最好的理財辦法,。理財分析師認(rèn)為，如果現(xiàn)金比較充裕的話,，購房者不妨把一部分資金用于投資理財,，只要投資收益高過因加息導(dǎo)致的利息成本，就不急于提前還貸,。
在某外企工作的周小姐,，年初積攢了約10萬元可支配資產(chǎn)，但并未打算提前還貸,，因為她已將這筆錢投資于基金和銀行打新股理財產(chǎn)品,。她認(rèn)為，如果提前還房貸,，等于失去了借銀行錢進(jìn)行投資的機會,。
當(dāng)然，專家并不贊成將預(yù)還貸資金全部投資股票等高風(fēng)險產(chǎn)品,，可以選擇一款投資低風(fēng)險,、收益穩(wěn)定的銀行理財產(chǎn)品，尤其是投資期限短的打新股產(chǎn)品,。去年新股發(fā)行比較集中,，打新股產(chǎn)品取得了不菲收益，可以成為市民不錯的選擇。這類產(chǎn)品一般期限短,，流動性好,，更重要的是收益高于利息增長，一般年收益至少保持7%以上的增長,。但投資此類產(chǎn)品,，期限應(yīng)以短期為佳，原因是風(fēng)險較低,、收益穩(wěn)健,，可避免因不能獲取預(yù)期收益而得不償失。
投資者：通盤考慮早作打算
人民銀行提高房貸首付,、連續(xù)加息的調(diào)控政策,，手里握有多套住房的投資者是受影響最大的群體。專家表示,，從目前的情況判斷,，2008年宏觀調(diào)控政策還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場將深入調(diào)整,，投資者宜通盤考慮,，早作打算。
深圳滿堂紅地產(chǎn)有關(guān)人士告訴記者,，由于房價高企,，深圳去年出現(xiàn)了大量的投資客，他們相當(dāng)一部分是從香港過來的,，往往聯(lián)手買樓,，一買就是幾十套，甚至整棟樓全部買下,，然后約定同等價格對外出售,。樓市降溫后，一些小的投資者迫于壓力開始吐盤套現(xiàn),，但更多的投資者由于資金較為雄厚,，還在觀望。
有關(guān)專家表示,，對于這些投資者而言,，為緩解目前的資金壓力，可以處理手中的一部分房產(chǎn),，遇到合適的可以出售,，或者出租籌集部分資金，來償還銀行的按揭貸款,。另外,，據(jù)媒體報道，重慶等地出現(xiàn)了投資者房產(chǎn)典當(dāng)?shù)母叱保@也不失為一種應(yīng)急辦法,。
如果變現(xiàn)成功,，投資者可以嘗試將這部分資金購買各種理財產(chǎn)品,。2008年是專業(yè)理財產(chǎn)品發(fā)展的好機會,，貨幣政策從緊后，各類銀行,、保險等金融機構(gòu)都有尋找各種機會推出理財產(chǎn)品的強烈沖動,，這類產(chǎn)品收益保障性相對較高，可重點關(guān)注,。
當(dāng)然,，對于升值前景較為理想的房產(chǎn)，投資者不妨予以保留,。從長期看,，樓市作為重要的投資渠道，其保值增值的作用不容置疑,。投資者需要調(diào)整心態(tài),，最好能做長線投資，而不是期望能在短期內(nèi)獲取暴利,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著金融、稅收政策的繼續(xù)貫徹落實,，2008年住房投資,、投機需求將受到進(jìn)一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置,，房價可能會告別近兩年的暴漲,，并逐漸向理性回歸。那種“擊鼓傳花”式的樓市賺錢游戲已經(jīng)難以為繼了,，因此投資者應(yīng)該通盤考慮,，早作打算。 |