|
向上還是向下,？2008年的樓市走向牽動(dòng)著市場神經(jīng),。緊縮貨幣政策,、反囤地政策,、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求,、成本,、購買力和預(yù)期已產(chǎn)生重大影響。
倘若“市場的歸市場,、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn),，緊縮銀根、地根的“雙緊”政策和保障政策能不折不扣地執(zhí)行,，2008年房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行或可期待：供求趨于平衡,、結(jié)構(gòu)漸趨合理,，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性,。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，2007年12月全國70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%,。至此，2007年全年房價(jià)軌跡已完整,、清晰地呈現(xiàn)：從一個(gè)高位走向另一個(gè)高位,。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，有效供給不足和資金推動(dòng)二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速,，前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動(dòng)性過剩背景下,，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢者買房置業(yè),，而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。
2008年,，在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下,，又有哪些關(guān)鍵性因素對樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向,，以下課題需考量,。
緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需？
1月上旬,，央行2008年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),，將實(shí)行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴(yán)格控制信貸,。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同,。中央政府要防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快演變?yōu)檫^熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免,，而收緊信貸是壓縮投資的題中應(yīng)有之意,。
從市場反應(yīng)看，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖,，銀行收縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局,。四大商業(yè)銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個(gè)人貸款比例卻都有增無減,，這意味著公司貸款占比大大壓縮,。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開年第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額即已告罄,。而國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),，多采用“開發(fā)——周轉(zhuǎn)——再開發(fā)”的模式,，開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行,。眼下銀根收緊,，對于大多數(shù)房企而言，意味著“貧血”,。畢竟,，已經(jīng)或即將從資本市場融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市,、再融資的門檻在明顯提高,。2008年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來源——信貸和上市,，都面臨嚴(yán)峻的形勢,。
上海獨(dú)立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍,，一方面會(huì)帶來商品住房投資減少,，從而導(dǎo)致供給可能也會(huì)減少。換言之,，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾,。不過，2007年前10個(gè)月,，全國住宅施工面積和新開工面積同比增長24%左右,，略高于2006年水平，尤其新開工面積的增速提升幅度較大,。這意味著2008年我國住宅供應(yīng)將有所改善,，竣工面積增速會(huì)明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和,。但一線城市的住宅供應(yīng)仍然相對不足,，譬如北京、上海,，2007年前10個(gè)月新開工面積均比上年同期下降一成以上,，2008年上半年新增供應(yīng)會(huì)減少。
另一方面,，信貸緊縮會(huì)抑制投機(jī),，并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲，更重要的是,，對抑制地價(jià)狂飆大有裨益,。“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過剩,、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn),。信貸收緊,，開發(fā)企業(yè)手里的錢少了，土地出讓競價(jià)或?qū)⒉辉俸蕾�,。一旦面粉的成本低了,，面包的價(jià)格也就有了相應(yīng)的回旋空間。
反囤地政策將給樓市帶來何種影響,？
與銀根一同緊縮的還有地根,。2008年樓市宏觀調(diào)控的一個(gè)重要主題是清理閑置土地，加大對開發(fā)商囤地的打擊力度,。
1月7日,，國務(wù)院下發(fā)了一則《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神,，對于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的,，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),。對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)的舉措，表明土地調(diào)控措施日趨嚴(yán)厲,。
此前,，國土資源部發(fā)布第39號令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)，從2007年11月1日起,，對未繳清全部土地出讓價(jià)款的,，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證,。這一規(guī)定意在從源頭封堵當(dāng)下房地產(chǎn)市場普遍存在的漏洞：付小錢,、多占地、慢開發(fā),。某些開發(fā)商動(dòng)輒圈地上百萬平方米,，分期繳納土地出讓金、分期取得土地使用權(quán)證,、分期開發(fā)的慣常做法或?qū)㈦y以為繼,。
易居(中國)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為，反囤地政策雙管齊下,，一個(gè)是在購地環(huán)節(jié)收緊增量,，不得濫占，一個(gè)是在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量,，不得閑置,。如執(zhí)行到位，將大大縮短從土地出讓到可供產(chǎn)品的周期,，從而在加速有效供給方面給房市帶來正面影響,。
人民幣對美元升值對房價(jià)的影響有多重,？
人民幣對美元升值仍是影響2008年資本市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵性因素。市場普遍預(yù)期,，若美國持續(xù)降息或加息速度慢于中國,，則中美之間的利差會(huì)進(jìn)一步縮小，人民幣升值壓力加劇,。2007年,，人民幣對美元匯率升值約6.5%，超過了多數(shù)專業(yè)人士的預(yù)測,。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近發(fā)表報(bào)告預(yù)測,，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)2008年對美元全年升值10%,。
在人民幣升值預(yù)期非常強(qiáng)烈的情況下,，土地和房產(chǎn)被當(dāng)作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要標(biāo)的。這從眼下外資對我國地產(chǎn)行業(yè)青睞有加的勢頭中可窺一斑,，譬如,，來自美國的房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門近日獨(dú)家競標(biāo)總價(jià)逾70億元的上海新地王。人們相信,，從投資的角度看,，人民幣持續(xù)升值會(huì)為房地產(chǎn)資源的投資價(jià)值上漲提供支撐；從保值的角度說,，住房是未來通脹風(fēng)險(xiǎn)的對沖,。類似的市場預(yù)期會(huì)放大樓市需求，推動(dòng)“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實(shí)現(xiàn),。
正因此,，素來以樓市“空頭司令”著稱的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也認(rèn)為2008年中國樓市總體上仍將是上升行情。
住房保障政策怎樣影響市場,？
不同于往年,，2008年將是加快住房保障的行動(dòng)年。加快廉租住房建設(shè),、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度,，著力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問題，在2007年已形成政策性安排,，市場與保障分開,、低中高檔需求分開的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通過廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房解決,，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過市場解決。
萬通集團(tuán)董事長馮侖認(rèn)為,，目前的調(diào)控措施就是使今后房地產(chǎn)70%集中在保障性住房領(lǐng)域,，而另外30%留給市場。
日前,，全國住房建設(shè)計(jì)劃(規(guī)劃)工作會(huì)議傳出消息,，針對近幾年恐慌性住房消費(fèi)和投資，全國656座城市須在2008年6月底之前公布今后四年包括保障房建設(shè)在內(nèi)的住房規(guī)劃,，以緩解居民心理預(yù)期,。
顧海波認(rèn)為，住房保障對樓市的影響不僅在于從市場中分離出一部分原本沒有足夠的購買力支撐,、但因保障缺失而被裹挾進(jìn)買方市場的被動(dòng)需求,，更重要的是改變市場預(yù)期：隨著政府保障行動(dòng)的推進(jìn)，居民可望通過或配或租或買的不同渠道,，各求所需,，各得其所。
不過,，也有市場人士認(rèn)為,，保障性住房是市場化住宅體系有益的補(bǔ)充，對樓市沖擊不大,。一則因?yàn)槭袌龌枨蟮幕A(chǔ)并未改變，城市化以及上世紀(jì)70年代帶來的“人口紅利”,，會(huì)導(dǎo)致未來幾年中人們對住宅的需求仍將進(jìn)一步增長,；二則因?yàn)楸Ｕ闲宰》客顿Y盡管增速加快，但占整個(gè)住宅開發(fā)投資的比重還很小,，地方財(cái)力決定了增加此類供給將是一個(gè)長期的漸進(jìn)過程,。
綜合市場人士的判斷，2008年房價(jià)存在下跌的基因和空間,，但決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素并未發(fā)生根本性改變,，調(diào)控政策有利于令目前過熱的樓市降溫、調(diào)整,，但既有格局逆轉(zhuǎn)頗難,。 |
