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 房價如此之高，成本到底幾何,？這個話題在受到公眾持續(xù)熱切關注的同時,，開發(fā)商卻一直諱莫如深，甚至以“商業(yè)機密”為由拒絕公布成本,，一些省份公開商品房成本的探索也因為種種原因不了了之,。
從2007年12月中旬開始，一份關于開展商品房成本審核認證的通知,，把甘肅省物價部門推到了公眾面前：甘肅將定期或根據(jù)市場供求成本變動情況公布商品房成本,，試水價格干預。這一次探索是否又會“雷聲大雨點小”,？對高漲的房價又會產(chǎn)生哪些影響,？
商品房成本定期公布成制度
在商品房價格增長同居民收入差距越來越大的同時，公眾更加渴望享有受知情權,，渴望了解一個準確的商品房成本,。
近幾年，根據(jù)甘肅省物價局的統(tǒng)計，甘肅商品房銷售價格指數(shù)同全國大形勢一樣,，出現(xiàn)了不斷上漲的局面,。2007年蘭州市中心城區(qū)的平均房價達到了每平方米4000元以上，而蘭州市居民的年人均可支配收入只有10271.18元,。一方面是房地產(chǎn)商認為自己賺得不多,，有的甚至拿出各種數(shù)據(jù)證明自己在持續(xù)虧損；另一方面越來越多的人發(fā)現(xiàn),，憑自己的收入,，即使奮斗上二三十年也未必能住上一套真正屬于自己的房子。
“這種情況是否合理,，是否是因為房地產(chǎn)開發(fā)的暴利導致房價虛高,，都需要拿成本來說話�,！备拭C省物價局房地產(chǎn)價格處處長馬賓說,。
正是出于對商品房價格這一民生價格的關注，2007年12月14日,，甘肅省物價局會同甘肅省建設廳聯(lián)合發(fā)出通知,，要求全省相關部門進一步加強對商品房銷售價格的引導和規(guī)范，并將定期或根據(jù)市場供求成本變動情況,，即時公布住房成本審核認證信息,。
“成本是價格的基礎,，合理的定價機制是建立在公開透明的信息基礎上的,。說不清楚成本，價格合理與否永遠都是霧里看花,�,！瘪R賓說。
透明成本保障購房者知情權
據(jù)甘肅省物價局房地產(chǎn)價格處副處長黃蘇平介紹,，商品房成本的審核涉及征地和拆遷安置補償費,、勘察設計及前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎設施建設費,、管理費、貸款利息,、建設項目收費等諸多費用,。
“這些費用的高低，直接關系到商品房的成本,。因此,，只有把這些必需的費用計算清楚了，才能夠得到一個相對客觀公正的商品房平均成本�,！秉S蘇平說,。
長期以來，由于成本不夠公開,，商品房價格基本上成了一筆糊涂賬,。一些開發(fā)商更是充分利用這一優(yōu)勢，暗箱操作,、隨意定價以牟取暴利,。
“商品房成本審核實際上有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展�,！秉S蘇平認為,，公布商品房的平均成本，能夠把房地產(chǎn)行業(yè)放到陽光下,，使一些不規(guī)范的操作無機可乘,，讓一些灰色成本再難以躲藏，有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,。
“開發(fā)商前期的經(jīng)營性辦公用房等等,，明確不計入成本的核算當中。這樣的成本,，才能夠真正反映出商品房的成本,，避免一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在灰色成本之外，將不合理的管理成本轉嫁到商品房價格上,�,！秉S蘇平說。
公開商品房成本更大的意義還在于,，它既確保了購房者的知情權,，有利于公眾作出合理的判斷，又有利于政府制定更加科學的調控政策,，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,，避免更多價格欺詐行為在商品房銷售領域出現(xiàn)。
公布成本是否涉及商業(yè)機密
從2005年開始,，福建等省份物價部門率先在國內開始探索對社會反映越來越強烈的商品房價格問題進行成本公開,。然而，由于來自各方面的壓力,，這些探索要么夭折,，要么無疾而終。
記者在采訪中了解到,，對物價部門公布商品房成本的爭議,，從2005年就已經(jīng)開始,。爭議的首要問題，就是物價部門公開商品房成本涉嫌公布企業(yè)商業(yè)機密,。這也是房地產(chǎn)企業(yè)抵制最激烈的一個問題,。
甘肅省物價局表示，物價部門不可能公布個別企業(yè),、個別樓盤的成本,。根據(jù)現(xiàn)有的操作規(guī)程，物價部門將對一個地區(qū)的主要商品房的成本進行調查之后,，獲得一個平均成本,。最終對社會公布的就是這個平均成本。不涉及企業(yè)的商業(yè)機密,，同時也能夠為公眾提供較大的參考價值,。
物價部門有無權力對商品房成本進行公布也成為爭議的一個主要問題。甘肅省物價局認為,，物價部門依據(jù)《價格法》,，有對社會公布市場定價商品成本的職能；同時,，根據(jù)國家有關精神和2007年《甘肅省人民政府辦公廳關于進一步加強民生價格監(jiān)管工作的通知》,，明確住房價格就是重要的民生價格。對這一民生價格的監(jiān)審,，有理,、有據(jù)、合法,。
目前,，在已經(jīng)開始前期探索的甘肅酒泉、平?jīng)�,、白銀等城市,，物價主管部門遭遇到來自房地產(chǎn)商的壓力還不明顯,。分析認為,，這些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多數(shù)在10家以內，所以反應不大,。
“不管他們認可不認可,，但都已經(jīng)接受了這個現(xiàn)實。通過一些地級城市的實踐,，可以說至少能夠掌握商品房80%到90%的成本,。”馬賓說,。
政府支持與否成關鍵所在
公布市場自由定價商品成本,，近年來已經(jīng)被證明為物價部門有效參與物價干預的手段。這一手段表面看不會對市場價格產(chǎn)生實質性影響，但重要的是可以調動社會對開發(fā)商定價行為進行監(jiān)督,，有利于價格監(jiān)督機制的形成,。
公布商品房成本價格，盡管在甘肅部分地級城市已經(jīng)進行了嘗試,，但未定期公布,，甘肅省物價局的相關負責人表示，目前仍然只能稱之為探索,。不管怎么說,，商品房成本通過媒體發(fā)布出去，老百姓有了參考,。至少說明對于這樣一個關系民生的熱點,、難點問題，政府部門還是關注的,，正在采取措施來規(guī)范這個市場,，在力所能及的范圍內盡自己的職責。
“不過,，從地級城市的嘗試看,，關鍵還是在于政府的推動。離開政府的支持,，商品房成本公開要堅持下去,，將面臨巨大的壓力�,！瘪R賓說,。
記者在采訪中了解到，由于已經(jīng)公布的城市多是地級城市,，重點城市蘭州等目前還沒有正式進行成本公布,，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在等待觀望,。 |