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 房?jī)r(jià)如此之高,，成本到底幾何？這個(gè)話題在受到公眾持續(xù)熱切關(guān)注的同時(shí),，開(kāi)發(fā)商卻一直諱莫如深,，甚至以“商業(yè)機(jī)密”為由拒絕公布成本，一些省份公開(kāi)商品房成本的探索也因?yàn)榉N種原因不了了之,。
從2007年12月中旬開(kāi)始,，一份關(guān)于開(kāi)展商品房成本審核認(rèn)證的通知,，把甘肅省物價(jià)部門推到了公眾面前：甘肅將定期或根據(jù)市場(chǎng)供求成本變動(dòng)情況公布商品房成本,，試水價(jià)格干預(yù)。這一次探索是否又會(huì)“雷聲大雨點(diǎn)小”,？對(duì)高漲的房?jī)r(jià)又會(huì)產(chǎn)生哪些影響,？
商品房成本定期公布成制度
在商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)同居民收入差距越來(lái)越大的同時(shí)，公眾更加渴望享有受知情權(quán),，渴望了解一個(gè)準(zhǔn)確的商品房成本。
近幾年,，根據(jù)甘肅省物價(jià)局的統(tǒng)計(jì),，甘肅商品房銷售價(jià)格指數(shù)同全國(guó)大形勢(shì)一樣，出現(xiàn)了不斷上漲的局面,。2007年蘭州市中心城區(qū)的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了每平方米4000元以上,，而蘭州市居民的年人均可支配收入只有10271.18元。一方面是房地產(chǎn)商認(rèn)為自己賺得不多,，有的甚至拿出各種數(shù)據(jù)證明自己在持續(xù)虧損,；另一方面越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)，憑自己的收入,，即使奮斗上二三十年也未必能住上一套真正屬于自己的房子,。
“這種情況是否合理，是否是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高,，都需要拿成本來(lái)說(shuō)話,。”甘肅省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處處長(zhǎng)馬賓說(shuō),。
正是出于對(duì)商品房?jī)r(jià)格這一民生價(jià)格的關(guān)注,，2007年12月14日，甘肅省物價(jià)局會(huì)同甘肅省建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)出通知,，要求全省相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房銷售價(jià)格的引導(dǎo)和規(guī)范,，并將定期或根據(jù)市場(chǎng)供求成本變動(dòng)情況,，即時(shí)公布住房成本審核認(rèn)證信息。
“成本是價(jià)格的基礎(chǔ),，合理的定價(jià)機(jī)制是建立在公開(kāi)透明的信息基礎(chǔ)上的,。說(shuō)不清楚成本，價(jià)格合理與否永遠(yuǎn)都是霧里看花,�,！瘪R賓說(shuō)。
透明成本保障購(gòu)房者知情權(quán)
據(jù)甘肅省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處副處長(zhǎng)黃蘇平介紹,，商品房成本的審核涉及征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),、管理費(fèi)、貸款利息,、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)等諸多費(fèi)用,。
“這些費(fèi)用的高低，直接關(guān)系到商品房的成本,。因此,，只有把這些必需的費(fèi)用計(jì)算清楚了，才能夠得到一個(gè)相對(duì)客觀公正的商品房平均成本,�,！秉S蘇平說(shuō)。
長(zhǎng)期以來(lái),，由于成本不夠公開(kāi),，商品房?jī)r(jià)格基本上成了一筆糊涂賬。一些開(kāi)發(fā)商更是充分利用這一優(yōu)勢(shì),，暗箱操作,、隨意定價(jià)以牟取暴利。
“商品房成本審核實(shí)際上有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,�,！秉S蘇平認(rèn)為，公布商品房的平均成本,，能夠把房地產(chǎn)行業(yè)放到陽(yáng)光下,，使一些不規(guī)范的操作無(wú)機(jī)可乘，讓一些灰色成本再難以躲藏,，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,。
“開(kāi)發(fā)商前期的經(jīng)營(yíng)性辦公用房等等，明確不計(jì)入成本的核算當(dāng)中。這樣的成本,，才能夠真正反映出商品房的成本,，避免一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在灰色成本之外，將不合理的管理成本轉(zhuǎn)嫁到商品房?jī)r(jià)格上,�,！秉S蘇平說(shuō)。
公開(kāi)商品房成本更大的意義還在于,，它既確保了購(gòu)房者的知情權(quán),，有利于公眾作出合理的判斷，又有利于政府制定更加科學(xué)的調(diào)控政策,，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,，避免更多價(jià)格欺詐行為在商品房銷售領(lǐng)域出現(xiàn)。
公布成本是否涉及商業(yè)機(jī)密
從2005年開(kāi)始,，福建等省份物價(jià)部門率先在國(guó)內(nèi)開(kāi)始探索對(duì)社會(huì)反映越來(lái)越強(qiáng)烈的商品房?jī)r(jià)格問(wèn)題進(jìn)行成本公開(kāi),。然而，由于來(lái)自各方面的壓力,，這些探索要么夭折,，要么無(wú)疾而終。
記者在采訪中了解到,，對(duì)物價(jià)部門公布商品房成本的爭(zhēng)議,，從2005年就已經(jīng)開(kāi)始。爭(zhēng)議的首要問(wèn)題,，就是物價(jià)部門公開(kāi)商品房成本涉嫌公布企業(yè)商業(yè)機(jī)密,。這也是房地產(chǎn)企業(yè)抵制最激烈的一個(gè)問(wèn)題。
甘肅省物價(jià)局表示,，物價(jià)部門不可能公布個(gè)別企業(yè)、個(gè)別樓盤的成本,。根據(jù)現(xiàn)有的操作規(guī)程,，物價(jià)部門將對(duì)一個(gè)地區(qū)的主要商品房的成本進(jìn)行調(diào)查之后，獲得一個(gè)平均成本,。最終對(duì)社會(huì)公布的就是這個(gè)平均成本,。不涉及企業(yè)的商業(yè)機(jī)密，同時(shí)也能夠?yàn)楣娞峁┹^大的參考價(jià)值,。
物價(jià)部門有無(wú)權(quán)力對(duì)商品房成本進(jìn)行公布也成為爭(zhēng)議的一個(gè)主要問(wèn)題,。甘肅省物價(jià)局認(rèn)為，物價(jià)部門依據(jù)《價(jià)格法》,，有對(duì)社會(huì)公布市場(chǎng)定價(jià)商品成本的職能,；同時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)精神和2007年《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)民生價(jià)格監(jiān)管工作的通知》，明確住房?jī)r(jià)格就是重要的民生價(jià)格,。對(duì)這一民生價(jià)格的監(jiān)審,，有理、有據(jù),、合法,。
目前，在已經(jīng)開(kāi)始前期探索的甘肅酒泉,、平?jīng)�,、白銀等城市，物價(jià)主管部門遭遇到來(lái)自房地產(chǎn)商的壓力還不明顯,。分析認(rèn)為,，這些地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量多數(shù)在10家以內(nèi)，所以反應(yīng)不大,。
“不管他們認(rèn)可不認(rèn)可,，但都已經(jīng)接受了這個(gè)現(xiàn)實(shí)。通過(guò)一些地級(jí)城市的實(shí)踐,，可以說(shuō)至少能夠掌握商品房80%到90%的成本,。”馬賓說(shuō),。
政府支持與否成關(guān)鍵所在
公布市場(chǎng)自由定價(jià)商品成本,，近年來(lái)已經(jīng)被證明為物價(jià)部門有效參與物價(jià)干預(yù)的手段。這一手段表面看不會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,，但重要的是可以調(diào)動(dòng)社會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商定價(jià)行為進(jìn)行監(jiān)督,，有利于價(jià)格監(jiān)督機(jī)制的形成。
公布商品房成本價(jià)格,，盡管在甘肅部分地級(jí)城市已經(jīng)進(jìn)行了嘗試,，但未定期公布，甘肅省物價(jià)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，目前仍然只能稱之為探索,。不管怎么說(shuō)，商品房成本通過(guò)媒體發(fā)布出去,，老百姓有了參考,。至少說(shuō)明對(duì)于這樣一個(gè)關(guān)系民生的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,，政府部門還是關(guān)注的,，正在采取措施來(lái)規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)，在力所能及的范圍內(nèi)盡自己的職責(zé),。
“不過(guò),，從地級(jí)城市的嘗試看，關(guān)鍵還是在于政府的推動(dòng)。離開(kāi)政府的支持,，商品房成本公開(kāi)要堅(jiān)持下去,，將面臨巨大的壓力�,！瘪R賓說(shuō)。
記者在采訪中了解到,，由于已經(jīng)公布的城市多是地級(jí)城市,，重點(diǎn)城市蘭州等目前還沒(méi)有正式進(jìn)行成本公布，因此,，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還在等待觀望,。 |