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 表面上看,，屢創(chuàng)“地王”天價的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運,，是因為房地產開發(fā)商受樓市寒流影響,，但從深層次上看,，土地頻遭“流拍”為“土地財政”敲響了警鐘。專家認為,，應改變目前不合理的土地供給制度,，避免使地方政府成為助推房價的始作俑者,。
土地“流拍”即土地拍賣不成交，這一幕在福州,、廈門等城市的2007年度最后一場土地拍賣會紛紛上演,。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運,，是因為房地產開發(fā)商受樓市寒流影響,，對后市預期不明而按兵不動。有關人士也從深層次上看到,，土地頻遭“流拍”為“土地財政”敲響了警鐘,。
土地競拍頻遭“流拍”厄運
2007年12月21日，廈門市在這一年度最后一場土地拍賣會如期舉行,，出讓的六宗地有四宗“流拍”,，整場土地拍賣會從開始到結束，全過程不到15分鐘,，被業(yè)內稱之為“廈門土地拍賣會有史以來最為迅速的一次,，也是最為冷清,、出乎意料的一次”,。
福州市2007年最后一次土地拍賣會于12月29日畫上句號。在這頓“最后的晚餐”上,，包括福州市區(qū)及周邊的10幅地塊,，僅成交兩幅，剩下八幅地塊因競買人不足而被迫“流拍”,。
記者發(fā)現,，此次“流拍”的地塊中有不少是潛在的“地王”，其中標號為2007-28號的地塊就是典型一例,。該宗地面積近280畝,，參與競拍的保證金達到2.5億元，超過了萬科地產2007年9月在福州奪取五四北地塊時2億元的保證金,，如果此地塊成功拍出用于房地產開發(fā),，業(yè)內人士估計，僅樓面地價就超過8000元/平方米,，非強實力開發(fā)商,，絕不敢輕言“拿下”。
事實上,，土地拍賣市場冷清,，已隨著房地產市場交易量萎縮而在國內不少城市蔓延。福州市房地產業(yè)內人士陳國旺認為,，2007年10月,，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》首次明確,，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領取土地使用權證書,，未按合同繳清土地全部出讓金的,，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。土地新政策無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度,，加之房貸新政策開始執(zhí)行,，土地頻遭“流拍”厄運是近期市場的正常反應，說明開發(fā)商對后市預期不明,，仍然處于政策觀望期,。
暴露拍地政策操作弊端
土地頻遭“流拍”不僅只是樓市寒流的一個新佐證，業(yè)內人士認為,，國家實行“招拍掛”出讓土地政策是正確的,，但一些地方政府“把真經念歪了”。近年來,，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實際操作中,，一味追求土地市場價值的最大化，導致地價飆升,，在很大程度上助推房價上漲,，土地頻遭“流拍”就真實地暴露出拍地政策的操作弊端。
海爾地產有限公司董事長盧鏗認為,，目前,，地價飆升形成的逼漲房價效應正在逐步加劇。不少地方政府在“招牌掛”出讓土地的操作過程中,，把“招牌掛”變成了“出價高者得”的結果,，一些“出價高”的開發(fā)商競得土地之后，不是開發(fā)住宅,，而是以更高的價格“炒賣地皮”,。
前不久，全國工商聯房地產商會在福州發(fā)布最新的房地產市場報告顯示：2007年以來,，被列入國家發(fā)改委,、統計局統計范圍的全國70個大中城市土地交易上漲較快，前三季度平均上漲12.8%,，且漲幅呈現逐步增加態(tài)勢,。2007年第三季度居民住宅用地交易價格上漲16.2%，漲幅比上季度增加了7.3個百分點,。與此同時,，第三季度，這70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價格同比上漲9%,，二手住宅銷售價格同比上漲7.6%,。
建設部原副部長楊慎在福州出席全國工商聯房地產商會高峰論壇期間指出，目前不少地方實行的“招拍掛”出讓土地操作是有問題的,�,！罢信膾臁睕]有成為一項建立在土地自身價值和土地周邊環(huán)境基礎上的競拍活動，而是成了一些地方政府壟斷定價行為,，與市場經濟的要求和國家有關政策的精神不相符合,。這一方面助長了“賣地生財”的心態(tài)，另一方面導致地產市場出現“面粉”比“面包”貴的怪象,。
房地產體制改革有待深入
北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者,，在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，“市場歸市場,，保障歸保障”的住房雙軌制應運而生,，但有的地方政府實行的是“賣地財政”，這極可能會導致擴大保障性住房建設面臨難題,。
首先是項目用地的不確定性,，地方政府習慣了“賣地生財”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項目,？其次,，如果地方政府將大量土地用于保障性住房，土地就無法產生最大利潤,，相當于只能無償地提供給政府下屬或者有政府背景的開發(fā)公司進行保障性住房開發(fā),。因此,，包括土地出讓政策在內的房地產體制改革有待更進一步的深入,。
楊慎提出，推進房地產體制改革必須先完善土地相關政策,。改進住宅用地的供給方式,，結合現有的“招拍掛”方式，實行土地基準計價制,，改變目前不合理的土地供給制度,，避免使地方政府成為助推房價的始作俑者。
還有專家認為,，為促進保障性住房建設,，需要將房地產領域中提供公共產品、公共服務的國有企業(yè)和從事經營性,、競爭性房地產經營的國有企業(yè)實行分開管理,。前者是提供非贏利性和福利性廉租房和經濟適用房的國有房地產國企，應由國家有關部門直接掌控,，而不是靠地方財政支撐,。后者是經營商品房的國企,，應在政府之外另行設置一個類似“國資委”的經濟實體來統一管理，避免出現因“政企不分”所帶來的地方政府熱衷經營商業(yè)地產,，疏于保障房建設的現象,。
陳國強說，只要地方能保質保量落實廉租房等保障性住房建設計劃,，使得大部分低收入家庭住房有保障,，一部分低收入群體甚至一些中等偏下收入群體，可以低利息按揭房貸購得保障性住房甚至一般商品房,，就可使住房問題的瓶頸大大舒緩,。
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土地問題三大關鍵詞
天價地
2007年，國有土地出讓中,，每平方米樓面地價高出周邊房價的“天價地”在上海,、南京等地頻現。非理性土地價格上漲,，隱含著房地產市場投機和投資需求過度擴張,，對地產市場可能造成的負面影響和可能導致的金融風險不容低估。
在目前城市保障性住房尚未全面鋪開情況下,，“天價地”易引發(fā)公眾對于房價增長過快的恐慌心理,。北京師范大學教授鄔翊光指出，有些開發(fā)商高價拿地,，并不是單純?yōu)榻ㄔ旆孔映鍪�,，而是為在股市上翻云覆雨。中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春提出,，一些上市房地產企業(yè)憑借雄厚資本力量,，頻頻拿地制造“地王”，投機和投資需求擴張,，真正消費受到抑制,。
開發(fā)商敢以“天價”拿地，是暗含著對今后房價上漲,、修改規(guī)劃,、上市融資等強烈預期，是非理性需求所致,，因此必須對進入房地產市場的資本進行嚴格監(jiān)管,。
從操作層面上，進行合理引導非常重要,。2007年11月8日上海幾幅住宅地塊的最終競價結果是,，郊區(qū)土地均價每平方米過萬元，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價高達每平方米兩萬元。這次掛牌現場競價從現場舉牌競拍改為一次性書面報價,。本意是抑制公開舉牌所產生的非理性行為,，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都報出極限價格,。
中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春認為,，可以適當縮小土地出讓面積，加快土地開發(fā)時間,。盡快建立全國土地統一登記體系,，對土地開發(fā)規(guī)模過大的開發(fā)商，采用累進制的稅費征收辦法,，從經濟上抑制其囤地的沖動,。
民生供地
2007年9月30日，國土資源部宣布進一步加強土地供應調控,，要求各地進一步加大土地供應結構調整力度,，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應。要求優(yōu)先安排廉租住房,、經濟適用住房和中低價位,、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%,。依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地,，必須單獨列出，其中廉租住房,、經濟適用住房以及中低價位,、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的70%，不符合要求的不予批準,。
從世界各國和地區(qū)的經驗來看,，解決城市低收入家庭的住房困難，僅靠市場機制恐怕難以辦到,。緩解普通人住房需求與耕地保護的矛盾,，必須適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地,，以保障廉租住房等保障性住房用地供應。
2007年前三季度全國房地產開發(fā)用地供應量同比增加29%,，其中普通商品住房和經濟適用房增幅分別達到38.2%和47.6%,，占住宅用地總量比例逐步提高。全國土地市場動態(tài)監(jiān)測數據顯示,，2007年前三季度全國房地產開發(fā)用地供應量呈增加態(tài)勢,，從重點城市看，呼和浩特、青島,、深圳,、北京、鄭州,、天津,、上海、沈陽等城市前三季度廉租住房,、經濟適用住房和中低價位,、中小套型普通商品住房用地都超過70%。
違法用地
從2007年9月一直延續(xù)到年末的土地執(zhí)法百日行動,，打擊的是“以租代征”等違法用地行為,，這成為國家關緊土地“閘門”的信號彈與發(fā)令槍。
國土資源部部長,、國家土地總督察徐紹史說,，當前土地違法主要有三種類型，一是“以租代征”,，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃,，規(guī)避農用地轉用和土地征收審批，通過租賃,、承包等方式非法使用農民集體土地進行非農建設,。二是違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，突破批準開發(fā)區(qū)范圍,，擅自擴大面積,，有的還以各種名義新設立開發(fā)區(qū)。三是未批先占先用,，未依法取得建設用地審批手續(xù),，就擅自先行征地、供地和施工建設,。
2007年已上報的26個省(區(qū),、市)325個單獨選址建設項目中，已動工建設的229個,，均為未批先用違法用地,，違法比例高達70.5%。
違規(guī)違法用地形勢嚴峻,，主要原因是地方政府自行其是,，我行我素。從深層次分析,，在土地供需矛盾長期存在的國情下,，干部考核制度和財稅體制,，并不利于科學發(fā)展觀的真正確立�,！巴恋貒@項目轉”的用地模式,，難以從根本上改變。而對違法違規(guī)行為查處普遍偏輕,，產生了極大的負效應,。 |