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 “真沒想到去年年初定下的利潤翻番目標，如今卻快要‘深度套牢’,。如果今年春天不能解套,，我的資金可能就會徹底崩盤�,！睔q末年初,，一位雄心勃勃試圖在炒房中賺錢的“炒房族”發(fā)出了這樣的感慨，而這正是目前炒房族們共同的境況,。
炒房族最怕升值幅度小
2007年3月之后,，從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的炒房族，通過各種渠道向中資,、外資銀行貸款近千萬元,，購買了20多套關(guān)內(nèi),、關(guān)外的樓房，甚至南山區(qū)半島城邦價格高達40000元/平方米的樓盤,，她也一口氣購買了三套,。廣西南寧、北海等地樓盤價格上揚時,，她也分別購買了近10套房子,。
黃寧寧說：“全都是想等著升值，然后出售獲利的,，從來沒想過自己住,。按照年初的增長速度，年末價格翻一到兩番沒有什么問題,�,！�
記者在采訪中了解到，類似黃寧寧這樣的炒房族,，都有自己的一套“翻番賬”：每個月的房租一定要比得上銀行的月供,，以蘭溪谷一套150平方米的房子為例，房租為15000元/月,，房子總價值目前超過400萬元,。房價不漲的情況下，首付需要120萬元,，當年的收益應該是房租收入18萬元減去貸款利息,，這個收益遠遠要比將120萬元存在銀行定期存折里強。
“更重要的是房價上漲帶來的收益,，”另一位炒房族周箐箐說,，她原本預計按照去年年中深圳房價的增長速度，到年末的時候,，南山區(qū)一帶的樓盤價格會漲高一倍甚至兩倍,。
不過，炒房族也有不小的風險,，在深圳,，買賣房屋的傭金、營業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上,，銀行利息還要7%至8%,，這意味著20%以內(nèi)的升值都只是保本甚至略虧的，要達到20%以上的升值才能實現(xiàn)盈利,。
調(diào)控棒打炒房族“七寸”
“真是看走了眼,，調(diào)控政策那么厲害，我們真的全部都要被深度套牢了�,！弊罱掂l(xiāng)尋找同學“周轉(zhuǎn)資金”用以支付銀行利息的黃寧寧頗為無奈地說,。
2007年9月以來，以北京,、上海,、深圳為代表的熱點城市，樓市的交易量開始大幅萎縮,。2007年1月深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米,，而到了10月，成交量卻只有15.36萬平方米,，創(chuàng)下三年來新低,，房地產(chǎn)市場突然由熱轉(zhuǎn)冷。
世聯(lián)行研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，在二手樓市方面,，深圳2007年1月至7月成交活躍，投資現(xiàn)象比較普遍,，成交量節(jié)節(jié)攀升,，其中4月日均成交套數(shù)達到2007年的歷史最高點414套，成交價格也從年初的8996元/平方米飆升至7月的13299元/平方米,，漲幅達到48%,。深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳市共成交二手住宅約2800套,，成交面積21.9萬平方米,，分別相當于6月時的23%、22%,。
不少被“套牢”的炒房族,，對中央抑制資金流動量的宏觀調(diào)控政策感觸頗深。2007年的六次加息,，個人自營性房貸利率五年期以上已調(diào)高至7.83%。若采用等額還款方式,，按揭50萬元30年期的客戶月供就要增加300多元,。這會對自住購房需求形成壓制，就削弱了市場的承接力,。特別是央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的“房貸新政”中對“第二套房”的限制,，要求已貸款買房人再利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且貸款利率上浮至基準利率的1.1倍,，此舉不但加大了炒房的成本,，也增加了炒房的風險。
“套牢”之后更怕“深度調(diào)控”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少被“套牢”的“炒房族”還在期待著今年一季度銀行貸款額度松動,，樓盤“接單”人群增多為自己迎來“解套”甚至“獲利”的良機,。
常年在珠三角一帶從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人韋強認為，2002年以來,，幾乎每到年末都會出現(xiàn)樓盤價格下滑,，成交量下跌的情況。從資金鏈的結(jié)構(gòu)考慮,，主要是因為年末各大銀行貸款額度紛紛告罄,，二手樓交易可能無法獲得貸款。缺乏資金支持的樓市價格肯定會出現(xiàn)下滑,。與此同時,，前期高位接單的炒房族并不愿意低價交易，從而形成“價跌量減”的銷售態(tài)勢,。
韋強說：“按照以往的慣例,，每年元旦過后，銀行進入新一年度貸款期后,，將會有更多資金涌入市場,，這就為樓市價格飆升提供了充足的資金來源�,！�
不過,，記者采訪的多位炒房族均認為，由于中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為2008年適度從緊的調(diào)控政策定了調(diào),，這就意味著今年貨幣市場的投放量將縮減,，加上央行對第二套房認定標準實施，今年中央還將出臺更多遏制資金流動性的措施,，“深度套牢”很可能將成為炒房族不得不面對的現(xiàn)實,。
研究投資理財問題的專家、平石資產(chǎn)管理公司中國市場部負責人張?zhí)爝\認為,，將房屋作為投資也是投資手段的一種,，但將大量資金全部投入其中，肯定會面臨不小的風險,。對于已經(jīng)被“套牢”的“炒房族”來說,，在今年緊縮政策已經(jīng)確定的情況下，適當減少自己購買的樓房數(shù)量,，降低預期的投資回報率,，減小資金風險，是比較明智的做法,。張?zhí)爝\說：“投資房產(chǎn)一定不能寄希望于一夜暴富,，每年房產(chǎn)收益率在20%左右是比較穩(wěn)定的,。” |