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 “真沒想到去年年初定下的利潤(rùn)翻番目標(biāo),，如今卻快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套,，我的資金可能就會(huì)徹底崩盤,。”歲末年初,，一位雄心勃勃試圖在炒房中賺錢的“炒房族”發(fā)出了這樣的感慨,，而這正是目前炒房族們共同的境況。
炒房族最怕升值幅度小
2007年3月之后,，從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的炒房族,，通過(guò)各種渠道向中資、外資銀行貸款近千萬(wàn)元,，購(gòu)買了20多套關(guān)內(nèi),、關(guān)外的樓房，甚至南山區(qū)半島城邦價(jià)格高達(dá)40000元/平方米的樓盤,，她也一口氣購(gòu)買了三套,。廣西南寧、北海等地樓盤價(jià)格上揚(yáng)時(shí),，她也分別購(gòu)買了近10套房子,。
黃寧寧說(shuō)：“全都是想等著升值，然后出售獲利的,，從來(lái)沒想過(guò)自己住,。按照年初的增長(zhǎng)速度，年末價(jià)格翻一到兩番沒有什么問題,�,！�
記者在采訪中了解到，類似黃寧寧這樣的炒房族,，都有自己的一套“翻番賬”：每個(gè)月的房租一定要比得上銀行的月供,，以蘭溪谷一套150平方米的房子為例，房租為15000元/月,，房子總價(jià)值目前超過(guò)400萬(wàn)元,。房?jī)r(jià)不漲的情況下,，首付需要120萬(wàn)元，當(dāng)年的收益應(yīng)該是房租收入18萬(wàn)元減去貸款利息,，這個(gè)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比將120萬(wàn)元存在銀行定期存折里強(qiáng),。
“更重要的是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，”另一位炒房族周箐箐說(shuō),，她原本預(yù)計(jì)按照去年年中深圳房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度,，到年末的時(shí)候，南山區(qū)一帶的樓盤價(jià)格會(huì)漲高一倍甚至兩倍,。
不過(guò),，炒房族也有不小的風(fēng)險(xiǎn)，在深圳,，買賣房屋的傭金,、營(yíng)業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息還要7%至8%,，這意味著20%以內(nèi)的升值都只是保本甚至略虧的,，要達(dá)到20%以上的升值才能實(shí)現(xiàn)盈利。
調(diào)控棒打炒房族“七寸”
“真是看走了眼,，調(diào)控政策那么厲害,，我們真的全部都要被深度套牢了�,！弊罱掂l(xiāng)尋找同學(xué)“周轉(zhuǎn)資金”用以支付銀行利息的黃寧寧頗為無(wú)奈地說(shuō),。
2007年9月以來(lái)，以北京,、上海,、深圳為代表的熱點(diǎn)城市，樓市的交易量開始大幅萎縮,。2007年1月深圳住房銷售單月成交80.26萬(wàn)平方米,，而到了10月，成交量卻只有15.36萬(wàn)平方米,，創(chuàng)下三年來(lái)新低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然由熱轉(zhuǎn)冷。
世聯(lián)行研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，在二手樓市方面，深圳2007年1月至7月成交活躍,，投資現(xiàn)象比較普遍,，成交量節(jié)節(jié)攀升，其中4月日均成交套數(shù)達(dá)到2007年的歷史最高點(diǎn)414套,，成交價(jià)格也從年初的8996元/平方米飆升至7月的13299元/平方米,，漲幅達(dá)到48%,。深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳市共成交二手住宅約2800套,，成交面積21.9萬(wàn)平方米,，分別相當(dāng)于6月時(shí)的23%、22%,。
不少被“套牢”的炒房族,，對(duì)中央抑制資金流動(dòng)量的宏觀調(diào)控政策感觸頗深。2007年的六次加息,，個(gè)人自營(yíng)性房貸利率五年期以上已調(diào)高至7.83%,。若采用等額還款方式，按揭50萬(wàn)元30年期的客戶月供就要增加300多元,。這會(huì)對(duì)自住購(gòu)房需求形成壓制,，就削弱了市場(chǎng)的承接力。特別是央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的“房貸新政”中對(duì)“第二套房”的限制,，要求已貸款買房人再利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成,，且貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，此舉不但加大了炒房的成本,，也增加了炒房的風(fēng)險(xiǎn),。
“套牢”之后更怕“深度調(diào)控”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少被“套牢”的“炒房族”還在期待著今年一季度銀行貸款額度松動(dòng),，樓盤“接單”人群增多為自己迎來(lái)“解套”甚至“獲利”的良機(jī),。
常年在珠三角一帶從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人韋強(qiáng)認(rèn)為，2002年以來(lái),，幾乎每到年末都會(huì)出現(xiàn)樓盤價(jià)格下滑,，成交量下跌的情況。從資金鏈的結(jié)構(gòu)考慮,，主要是因?yàn)槟昴└鞔筱y行貸款額度紛紛告罄,，二手樓交易可能無(wú)法獲得貸款。缺乏資金支持的樓市價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)下滑,。與此同時(shí),，前期高位接單的炒房族并不愿意低價(jià)交易，從而形成“價(jià)跌量減”的銷售態(tài)勢(shì),。
韋強(qiáng)說(shuō)：“按照以往的慣例,，每年元旦過(guò)后，銀行進(jìn)入新一年度貸款期后,，將會(huì)有更多資金涌入市場(chǎng),，這就為樓市價(jià)格飆升提供了充足的資金來(lái)源�,！�
不過(guò),，記者采訪的多位炒房族均認(rèn)為,，由于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為2008年適度從緊的調(diào)控政策定了調(diào)，這就意味著今年貨幣市場(chǎng)的投放量將縮減,，加上央行對(duì)第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施,，今年中央還將出臺(tái)更多遏制資金流動(dòng)性的措施，“深度套牢”很可能將成為炒房族不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí),。
研究投資理財(cái)問題的專家,、平石資產(chǎn)管理公司中國(guó)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人張?zhí)爝\(yùn)認(rèn)為，將房屋作為投資也是投資手段的一種,，但將大量資金全部投入其中,，肯定會(huì)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已經(jīng)被“套牢”的“炒房族”來(lái)說(shuō),，在今年緊縮政策已經(jīng)確定的情況下,，適當(dāng)減少自己購(gòu)買的樓房數(shù)量，降低預(yù)期的投資回報(bào)率,，減小資金風(fēng)險(xiǎn),，是比較明智的做法。張?zhí)爝\(yùn)說(shuō)：“投資房產(chǎn)一定不能寄希望于一夜暴富,，每年房產(chǎn)收益率在20%左右是比較穩(wěn)定的,。” |