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作為全國房價最高、上漲最快的城市,，近期有關深圳樓市出現(xiàn)“拐點”的爭論日益激烈,，有些聲音認為深圳樓市已經價跌量縮，樓盤出現(xiàn)了大幅度的降價,。然而記者走訪深圳市一些新盤發(fā)現(xiàn),，降價只是個別現(xiàn)象，樓市的主要走勢是橫盤整理,，而非大幅下挫,。
大規(guī)模降價并未出現(xiàn)
盡管面臨著嚴厲的宏觀調控，深圳的樓市并未出現(xiàn)大規(guī)模的降價現(xiàn)象,。曾有報道說,，深圳南山區(qū)一個名為后海公館的樓盤價格下降了四成，記者專門打電話以客戶的身份進行核實,，結果得到的回答是：“我們這里從來沒有降過價,。”
為了解目前樓市的真實信息，記者走訪了深圳市新近開盤的樓盤發(fā)現(xiàn),，在宏觀調控的壓力下,，深圳一些郊區(qū)樓盤采取了低價銷售的策略，如龍崗區(qū)金田風華苑開盤價為每平方米5800元,，是近年來深圳少有的低價盤,。但特區(qū)內的一些樓盤都維持了高價，如香蜜湖唯珍府暫定的開盤價是每平方米4萬元,，羅湖區(qū)的雙御雅軒的價格為每平方米2萬元,，鹽田區(qū)的藍郡廣場開盤價為每平方米1.8萬元，地處關外的寶安區(qū)的世紀春城四期價格也維持在1.2萬元左右,。
國家發(fā)展和改革委員會,、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新調查顯示，2007年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,，其中,，深圳新建商品住房銷售價格同比上漲17.0%，二手住房銷售價格同比上漲19.7%,，漲幅仍然居前,。
“深圳個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，但整體還是維持著縮量價高的局面,。”深圳滿堂紅物業(yè)顧問有限公司營業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說,，目前深圳樓市向上的發(fā)展趨勢沒有改變,，只是因為銀行收縮了銀根，導致一些炒房者難以為繼,，一旦政策環(huán)境發(fā)生變化,，房價還是會重新回到上升通道。
深圳市規(guī)劃國土房產信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2007年11月份深圳二手商品房的掛牌均價為13388元/平方米,，環(huán)比下跌2.0%，但成交面積為373290平方米,，比上月增加9萬多平方米,，增幅為33.2%。分析人士認為,，由于人多地少,，深圳樓市的剛性需求比較強勁，消費者對價格相當敏感,，所以一旦價格出現(xiàn)松動,，剛性需求立即得到釋放。
房地產要素加速調整
價格的堅挺并不意味著深圳樓市在宏觀調控政策的重壓下“巋然不動”,。據(jù)記者調查了解,，以前一段時間出現(xiàn)的中介倒閉事件為標志,，目前深圳房地產的各個要素環(huán)節(jié)，如土地轉讓,、樓盤建設,、開發(fā)商、中介,、消費者等都在加速調整,。
來自有關方面的信息顯示，開發(fā)商的拿地熱情趨冷,。2007年12月20日,，深圳市龍崗區(qū)三宗居住用地掛牌出讓土地使用權，由于只有一家競買者交了履約保證金卻沒有報價,，三宗居住用地最終沒有成交,。而在此前的12月17日，寶安區(qū)三宗,、合計13萬平方米的土地也是流拍,。業(yè)內專家表示，土地的屢屢流拍,，說明開發(fā)商的態(tài)度開始轉為謹慎,。
樓盤建設方面，來自深圳市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2007年前11月份深圳商品房施工面積2978.10萬平方米,，下降4.4%；商品房竣工面積317.38萬平方米,，下降40.0%,；商品房銷售面積534.899萬平方米，下降26.6%,。
深圳的地產中介也不斷收縮“陣地”,。華強北商圈是深圳主要的商業(yè)區(qū)，因此成為中介門店扎堆的地方,。記者在振興路不到300米的街道上,，發(fā)現(xiàn)了12家中介門店，然而其中10家已是關門大吉,，剩下的兩家中介也是慘淡經營,，幾乎沒有什么顧客上門，員工坐在一排電腦面前無所事事,。
深圳中原地產總經理李智耀說,，深圳樓市2007年上半年的非理性發(fā)展帶動了地產中介的快速擴張，而一系列抑制投資的調控措施深入影響，深圳樓市的二手房交易業(yè)務發(fā)生很大變化,，月成交量由高峰時期的上百萬平方米萎縮到目前的二三十萬平方米,，地產中介的經營受到嚴峻考驗。
調整并未改變樓市格局
“不能將這些調整和收縮簡單地理解為樓市開始進入下降通道,�,！鄙钲跐M堂紅物業(yè)顧問有限公司營業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說，深圳的樓市有著較強的支撐,。首先,，從長遠來看，深圳總體經濟發(fā)展與社會財富積累同步上升,，居民消費需求依然強勁,，樓市的基本格局并未發(fā)生變化，這決定了深圳房價不可能出現(xiàn)大的下降,。
其次,，從歲末年初的走勢看，現(xiàn)今土地拍賣,、商品房建設等環(huán)節(jié)的遇冷收縮,，未來將進一步加劇目前的供求緊張；銀行緊縮銀根的政策影響可能會持續(xù)到年初,，但到3月份銀行要執(zhí)行新的信貸計劃,，受此影響，市場可能逐漸回暖,，走出一輪新的上漲行情,。
再者，從中介行業(yè)來說,，目前出現(xiàn)的調整不見得完全是壞事，它也是一次行業(yè)洗牌的機會,。市場的壓力必然引起行業(yè)內的自我調整,，一些聲譽不好，實力不濟的企業(yè)會被淘汰,，從而增加行業(yè)的集中度,。大者越大，強者恒強,，大型地產中介的管理水平和制度建設,，將為樓市的健康發(fā)展奠定良好基礎。
“所謂的‘拐點’,，主要是指房地產市場不再像以前那樣飛速上漲了,，而非房價掉頭向下。”深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕說,，深圳樓市目前的調整很像前段時間滬深股市出現(xiàn)的“擠泡沫”現(xiàn)象,，一旦調整到位，房價還會上漲的,。但同時,，高海燕強調，近期深圳房價不會大幅上漲,，因為前期上漲已經透支一定空間,，何況國家的調控政策力度正在不斷加大。未來深圳的樓市將更加理性,，像去年上半年那樣以資金推動為主要特征的瘋狂上漲不會再出現(xiàn),。 |