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 當(dāng)北京,、上海等一線城市房?jī)r(jià)高企，珠三角“盤(pán)整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時(shí),，以南京為代表的一批二線城市,，正在受到投資者的青睞,。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向,，寫(xiě)字樓取代住宅成為投資者的首選,。
投資者眼中的新價(jià)值洼地
“在北京買(mǎi)住宅的錢(qián)，幾乎可以在南京買(mǎi)寫(xiě)字樓了,�,！北本┑鸟R先生剛剛完成在北京的“高位套現(xiàn)”，手持大筆現(xiàn)金的他,，看南京的什么房子都“便宜”,，他將這里作為自己下一個(gè)“安營(yíng)扎寨”的地點(diǎn)。
從“價(jià)值洼地”的理論中,，像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來(lái),。在北京的多年中，馬先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅,，因?yàn)楸本┨靸r(jià)的寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè),，雖然在城區(qū)擁有無(wú)可比擬的價(jià)值，但是卻令他難以企及,，不過(guò)在南京,，他手中的現(xiàn)金游刃有余。
“首先是建筑綜合體,，其中的寫(xiě)字樓,、商業(yè)，甚至高檔公寓都可以投資,，這是可以用于經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，顯然比那些只能等著漲價(jià)升值的普通住宅更有價(jià)值,�,！瘪R先生在南京第一次出手的是一個(gè)名為“長(zhǎng)發(fā)中心”的項(xiàng)目。在南京城市核心的這個(gè)高端商務(wù)樓的價(jià)格僅僅相當(dāng)于北京的住宅價(jià)格,，而租金已經(jīng)能夠達(dá)到四元至五元/平方米/天,，投資回報(bào)率可觀。
“從目前國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的情況看,，南京確實(shí)是價(jià)值洼地,，尤其是南京城市中心區(qū)的物業(yè)，價(jià)值恐怕被嚴(yán)重低估了,�,！遍L(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理助理李進(jìn)對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在,，南京城市核心區(qū)的新建項(xiàng)目基本都集中在品牌開(kāi)發(fā)商手里,，物業(yè)形態(tài)比較合適,，品質(zhì)也還都不錯(cuò)�,！倍R先生也向記者分析說(shuō)：“我在北京房產(chǎn)變現(xiàn)的錢(qián),，全都用在南京的城市核心區(qū)都沒(méi)有問(wèn)題，畢竟這里的價(jià)格水平比北京低很多,，而無(wú)論在任何市場(chǎng)階段之下,，城市核心區(qū)永遠(yuǎn)是最具不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的地區(qū)，這是我投資的第一原則,�,！�
寫(xiě)字樓投資出現(xiàn)罕見(jiàn)熱潮
據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，南京市寫(xiě)字樓的成交均價(jià)逐月走勢(shì)較為平穩(wěn),，總體呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。記者在采訪中了解到,，近期有大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目推向市場(chǎng),，加速了南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，令寫(xiě)字樓投資出現(xiàn)了罕見(jiàn)的熱潮,。
南京長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理吳建平在接受記者采訪時(shí)表示,，近年來(lái)，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求量一直處于上升態(tài)勢(shì),。在2005年之前,，南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以說(shuō)是不溫不火，甚至是低迷,。寫(xiě)字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)較低,，高品質(zhì)的商務(wù)樓更是鳳毛麟角。其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段的住宅價(jià)格,，呈非常反常的價(jià)格倒掛現(xiàn)象,。從2005年開(kāi)始，南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了質(zhì)的變化,。除了舊有的新街口CBD商圈,，形成了大行宮CBD、奧體中心CBD等新的板塊,。同時(shí),，為了促進(jìn)“樓宇經(jīng)濟(jì)”的加速發(fā)展，除了新建地鐵,、停車(chē)場(chǎng)等基礎(chǔ)硬件設(shè)施外,，政府相關(guān)部門(mén)還制定一系列扶持優(yōu)惠政策，鼓勵(lì),、引導(dǎo)樓宇業(yè)主參與“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展,。
近年來(lái),，跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移，南京對(duì)企業(yè)總部,、辦事機(jī)構(gòu)的吸引力,，在“長(zhǎng)三角”內(nèi)僅次于上海。最近兩年內(nèi)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的駐寧機(jī)構(gòu)已有四五百家,。駐寧機(jī)構(gòu)為南京引來(lái)了3000多個(gè)項(xiàng)目,，實(shí)際到賬投資360億元。種種跡象表明,，包括金融,、外貿(mào)、高科技,、咨詢,、影視等行業(yè)的國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)、公司都開(kāi)始選擇在二線城市落腳,，改變了以往只在北京,、上海等一線城市設(shè)立總部的慣例。
外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市寫(xiě)字樓
“盡管每天都可以收到別人給我們的信息,，但是我們真正想收購(gòu)的是超甲級(jí)寫(xiě)字樓,、具有國(guó)際水準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓�,！被ㄆ煦y行中國(guó)區(qū)副總裁姚蔚表示,，二線城市寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心是花旗想投資的方向，“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫(xiě)字樓和酒店,。在二線城市,，我們認(rèn)為有價(jià)值的項(xiàng)目是中心地段、中心區(qū)域的資產(chǎn),�,！�
姚蔚告訴記者，基金投資對(duì)宏觀數(shù)據(jù)重視比較多,，根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù)，區(qū)分中國(guó)的一線,、二線,、三線、四線城市,，目前投資考慮的是在一二線城市,。一線城市是北京、上海,、廣州,、深圳,；二線城市是省會(huì)城市，總共有21個(gè),，目前,，沈陽(yáng)、天津,、西安,、成都是二線城市中花旗投資的重點(diǎn)。
“目前,，外資青睞的項(xiàng)目更多的是寫(xiě)字樓以及以零售為主的商業(yè)項(xiàng)目,，而非是樓價(jià)日益飆升的住宅產(chǎn)品�,！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)研究部主管李偉烈表示,，雖然由于市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，令外資對(duì)投資回報(bào)的要求持續(xù)降低,。但市場(chǎng)的一個(gè)新動(dòng)向是,，很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。據(jù)李偉烈透露,，目前外資看好的二線城市都具有相當(dāng)好的發(fā)展前景,，以廣東省的珠海市為例，因?yàn)榈靡嬗诎拈T(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，令珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊,。又比如廈門(mén)、福州等城市,，因GDP的不斷增長(zhǎng)而受到外資的青睞,。而西部大開(kāi)發(fā)的推行，使重慶,、成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)直接升溫,。
李偉烈認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看,，二線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資,。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時(shí)，無(wú)論是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，還是挖掘潛在的商機(jī),，外資地產(chǎn)移師二線中心城市，都是合理的選擇,。另外,，二線城市市民收入提高、城市化進(jìn)程加快造就了足夠巨大的房地產(chǎn)潛在需求,。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前泡沫相對(duì)較小,，這些都是吸引外資的重要原因,。 |