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 當北京、上海等一線城市房價高企，珠三角“盤整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時,，以南京為代表的一批二線城市，正在受到投資者的青睞,。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向,，寫字樓取代住宅成為投資者的首選,。
投資者眼中的新價值洼地
“在北京買住宅的錢，幾乎可以在南京買寫字樓了,�,！北本┑鸟R先生剛剛完成在北京的“高位套現(xiàn)”，手持大筆現(xiàn)金的他,，看南京的什么房子都“便宜”,，他將這里作為自己下一個“安營扎寨”的地點。
從“價值洼地”的理論中,，像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來,。在北京的多年中,，馬先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅,，因為北京天價的寫字樓和商業(yè)物業(yè)，雖然在城區(qū)擁有無可比擬的價值,，但是卻令他難以企及,，不過在南京，他手中的現(xiàn)金游刃有余,。
“首先是建筑綜合體,，其中的寫字樓、商業(yè),，甚至高檔公寓都可以投資,，這是可以用于經(jīng)營的資產(chǎn)，顯然比那些只能等著漲價升值的普通住宅更有價值,�,！瘪R先生在南京第一次出手的是一個名為“長發(fā)中心”的項目。在南京城市核心的這個高端商務(wù)樓的價格僅僅相當于北京的住宅價格,，而租金已經(jīng)能夠達到四元至五元/平方米/天,，投資回報率可觀,。
“從目前國內(nèi)各個城市的情況看，南京確實是價值洼地,，尤其是南京城市中心區(qū)的物業(yè),，價值恐怕被嚴重低估了�,！遍L發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理助理李進對記者說,，“現(xiàn)在，南京城市核心區(qū)的新建項目基本都集中在品牌開發(fā)商手里,，物業(yè)形態(tài)比較合適,，品質(zhì)也還都不錯�,！倍R先生也向記者分析說：“我在北京房產(chǎn)變現(xiàn)的錢,，全都用在南京的城市核心區(qū)都沒有問題，畢竟這里的價格水平比北京低很多,，而無論在任何市場階段之下,，城市核心區(qū)永遠是最具不動產(chǎn)價值的地區(qū)，這是我投資的第一原則,�,！�
寫字樓投資出現(xiàn)罕見熱潮
據(jù)南京房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，南京市寫字樓的成交均價逐月走勢較為平穩(wěn),，總體呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。記者在采訪中了解到,，近期有大量寫字樓項目推向市場,，加速了南京寫字樓市場的發(fā)展，令寫字樓投資出現(xiàn)了罕見的熱潮,。
南京長發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理吳建平在接受記者采訪時表示,，近年來，南京寫字樓市場的需求量一直處于上升態(tài)勢,。在2005年之前,，南京的寫字樓市場可以說是不溫不火，甚至是低迷,。寫字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)較低,，高品質(zhì)的商務(wù)樓更是鳳毛麟角。其市場價格遠遠低于同地段的住宅價格,，呈非常反常的價格倒掛現(xiàn)象,。從2005年開始，南京的寫字樓市場出現(xiàn)了質(zhì)的變化,。除了舊有的新街口CBD商圈,，形成了大行宮CBD,、奧體中心CBD等新的板塊。同時,，為了促進“樓宇經(jīng)濟”的加速發(fā)展,，除了新建地鐵、停車場等基礎(chǔ)硬件設(shè)施外,，政府相關(guān)部門還制定一系列扶持優(yōu)惠政策,，鼓勵、引導(dǎo)樓宇業(yè)主參與“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展,。
近年來,，跨國企業(yè)在中國的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移，南京對企業(yè)總部,、辦事機構(gòu)的吸引力,，在“長三角”內(nèi)僅次于上海。最近兩年內(nèi)申請設(shè)立的駐寧機構(gòu)已有四五百家,。駐寧機構(gòu)為南京引來了3000多個項目,，實際到賬投資360億元。種種跡象表明,，包括金融,、外貿(mào)、高科技,、咨詢,、影視等行業(yè)的國內(nèi)外各類企業(yè)、公司都開始選擇在二線城市落腳,，改變了以往只在北京,、上海等一線城市設(shè)立總部的慣例。
外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市寫字樓
“盡管每天都可以收到別人給我們的信息,，但是我們真正想收購的是超甲級寫字樓,、具有國際水準的甲級寫字樓,�,！被ㄆ煦y行中國區(qū)副總裁姚蔚表示，二線城市寫字樓和購物中心是花旗想投資的方向,，“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫字樓和酒店,。在二線城市，我們認為有價值的項目是中心地段,、中心區(qū)域的資產(chǎn),。”
姚蔚告訴記者,，基金投資對宏觀數(shù)據(jù)重視比較多,，根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù),，區(qū)分中國的一線、二線,、三線,、四線城市，目前投資考慮的是在一二線城市,。一線城市是北京,、上海、廣州,、深圳,；二線城市是省會城市，總共有21個,，目前,，沈陽、天津,、西安,、成都是二線城市中花旗投資的重點。
“目前,，外資青睞的項目更多的是寫字樓以及以零售為主的商業(yè)項目,，而非是樓價日益飆升的住宅產(chǎn)品�,！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)研究部主管李偉烈表示,，雖然由于市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭加劇，令外資對投資回報的要求持續(xù)降低,。但市場的一個新動向是,，很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)李偉烈透露,，目前外資看好的二線城市都具有相當好的發(fā)展前景,，以廣東省的珠海市為例，因為得益于澳門的經(jīng)濟發(fā)展,，令珠海房地產(chǎn)市場前景廣闊,。又比如廈門、福州等城市,，因GDP的不斷增長而受到外資的青睞,。而西部大開發(fā)的推行，使重慶,、成都的房地產(chǎn)市場直接升溫,。
李偉烈認為，從長期來看,，二線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資,。在調(diào)控政策風聲趨緊之時,，無論是為了規(guī)避風險，還是挖掘潛在的商機,，外資地產(chǎn)移師二線中心城市,，都是合理的選擇。另外,，二線城市市民收入提高,、城市化進程加快造就了足夠巨大的房地產(chǎn)潛在需求。二線城市房地產(chǎn)市場目前泡沫相對較小,，這些都是吸引外資的重要原因,。 |