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2007年的中國樓市,，北海成為引人注目的焦點(diǎn)之一：從3月到8月,，北海市商品住房價(jià)格上漲幅度持續(xù)居首,，10月份同比上漲17.7%,，仍然名列全國第四,。
盡管北海市并非省會城市,，人口尚不足30萬,，但北海市上個(gè)世紀(jì)90年代初就曾遭遇一場狂飆突進(jìn)的“房地產(chǎn)熱”。這場熱潮轉(zhuǎn)瞬即逝,，使北海市背上沉重的房地產(chǎn)遺留問題的包袱,。因?yàn)殡S處可見的“爛尾樓”，北海被一些人稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”,。今年房價(jià)再次飆升,，北海房地產(chǎn)市場是否泡沫再現(xiàn)，成為人們關(guān)注的話題,。
政府說法：房價(jià)屬于“恢復(fù)性增長”
對于備受關(guān)注的房價(jià)上漲,，北海市給建設(shè)部的一份報(bào)告稱，這是“走出上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)市場低谷的恢復(fù)性增長”,。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，上一輪“房地產(chǎn)熱”給城市建成區(qū)僅30余平方公里的北海留下130多個(gè)“爛尾樓”，面積達(dá)120多萬平方米,，而且多分布在城市主干道兩側(cè)和重點(diǎn)區(qū)域,。正是因?yàn)檫@些“爛尾樓”，北海曾被中央某部門前來視察的領(lǐng)導(dǎo)稱之為“全國最沒有生氣的沿海城市”,。
2003年4月起,，在財(cái)政部和國家稅務(wù)總局給予處置房地產(chǎn)遺留問題的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，北海市全面啟動(dòng)對“爛尾樓”的處置盤活,，眾多“爛尾樓”通過法院拍賣或市場置換,，每平方米價(jià)格從200多元到五六百元不等進(jìn)行確權(quán)，續(xù)建完工后以千元左右價(jià)格銷售,。到2006年底,，“爛尾樓”基本處置完畢。隨著這些“存量”舊房的逐漸消化,，陸續(xù)新建的商品住房價(jià)格開始“復(fù)蘇”,。
今年上半年，北海市商品住房均價(jià)1787元/平方米,，到8月份升至2302元/平方米,，目前約2500元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，基數(shù)低,，總量小，也是北海市房價(jià)“異動(dòng)”明顯的原因,。2007年上半年1787元/平方米的均價(jià)與2006年的1639元/平方米相比，增幅達(dá)9%,，但實(shí)際增加金額不到150元/平方米,。
業(yè)內(nèi)看法：投資性購房是房價(jià)上漲主因
房價(jià)恢復(fù)性增長只是一種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣西確定將北部灣地區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展的決策,，使北海市再度受到關(guān)注,。來自福建、浙江等地的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入北海,，而市民感受最突出的是外地購房者明顯增多,。
從事銷售策劃的王立說，北海市外地購房者中,，來自福建,、黑龍江、浙江,、上海等地的較多,，此外，還有西北,、華北及廣西區(qū)內(nèi)其他城市,。實(shí)際上，外地人購房熱在2003年就開始出現(xiàn),，價(jià)格低廉的續(xù)建“爛尾樓”成為上海,、浙江等地投資者炒作的對象，一個(gè)人購買數(shù)套甚至數(shù)十套房子的為數(shù)不少,。統(tǒng)計(jì)表明,，今年上半年，北海市外地人購房占個(gè)人購房總量的57%,，首次突破五成,，目前保持在60%左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，外地人到北海投資購房,，緣于北海房價(jià)的“洼地”效應(yīng)，尤其是隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念被全國媒體廣為宣傳,，對市場機(jī)會敏感的浙江,、福建商人將北海作為房產(chǎn)投資的重點(diǎn)。此外,，北海當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃?jīng)理,、律師、個(gè)體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列,。
除此以外,，其他一些因素對房價(jià)起了助漲作用。一是土地價(jià)格升值,，今年以來,，北海市拍賣的土地價(jià)格連創(chuàng)新高,，每畝從數(shù)十萬元到逾百萬元，最高超過200萬元,，強(qiáng)化了人們對房價(jià)上漲的心理預(yù)期,。二是一些開發(fā)商在房價(jià)持續(xù)走高的情況下，采取表面高開價(jià),，暗中大優(yōu)惠的做法,。三是市場違規(guī)行為推波助瀾，特別是一些銷售人員利用預(yù)售到辦理房地產(chǎn)證的時(shí)間差,，自己將房子“買下”后倒賣吃差價(jià),，造成供應(yīng)緊張的假象，刺激房價(jià)上漲,。
房地產(chǎn)泡沫是否重現(xiàn),？
隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺，北海樓市初顯頹勢,，“十一”黃金周銷售寥寥無幾,，但11月出現(xiàn)反彈跡象，新購住房成交量近6萬平方米,，而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓,，新房銷售價(jià)都在3000元左右，部分樓盤超過4000元,。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從目前情況看，北海不會重現(xiàn)上一輪房地產(chǎn)“泡沫”,，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不再是一花獨(dú)放,，旅游與工業(yè)的發(fā)展，將促使房市由“虛”轉(zhuǎn)“實(shí)”,。北�,？諝馇逍拢瑲夂驕嘏�,，有“城市氧吧”之稱,，吸引眾多北方人遷居或成為“候鳥型”居民，一些住房會由“投資”轉(zhuǎn)為“養(yǎng)老度假”,。此外,，記者了解到，今年以來,，北海市房屋租賃價(jià)格上漲明顯,，普通三房一廳由原先每月三四百元升至六七百元，主要租戶為落戶工業(yè)企業(yè)的職工,。一些以東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)員工為對象的樓盤,，也出現(xiàn)較為旺銷跡象,。
然而，對于北海這樣樓市總量較小的城市,，外地人大量購房蘊(yùn)涵較大風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲過快后,，使得以居住為目的的購房者“廢然而退”,，甚至城市也被炒房者“綁架”。此外,，由于住房的區(qū)域性特點(diǎn),，如果上漲幅度過高，與收入落差過大,，就會成為敏感的社會問題,。
2007年10月，一個(gè)占地930畝的廉租房項(xiàng)目在北海動(dòng)工,。北海市房地產(chǎn)交易中心一位負(fù)責(zé)人說,，政府加快廉租房的和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是對房價(jià)間接但卻是最有效的調(diào)控措施,。任何一個(gè)城市的廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房,，都是那個(gè)城市的房價(jià)標(biāo)尺，在解決困難群眾“住無所居”問題的同時(shí),，將打破開發(fā)商漲價(jià)無譜的局面,。 |