|
2007年的中國樓市,，北海成為引人注目的焦點之一：從3月到8月,，北海市商品住房價格上漲幅度持續(xù)居首，10月份同比上漲17.7%,，仍然名列全國第四,。
盡管北海市并非省會城市，人口尚不足30萬,，但北海市上個世紀(jì)90年代初就曾遭遇一場狂飆突進(jìn)的“房地產(chǎn)熱”,。這場熱潮轉(zhuǎn)瞬即逝,，使北海市背上沉重的房地產(chǎn)遺留問題的包袱。因為隨處可見的“爛尾樓”,，北海被一些人稱為“泡沫經(jīng)濟博物館”,。今年房價再次飆升，北海房地產(chǎn)市場是否泡沫再現(xiàn),，成為人們關(guān)注的話題,。
政府說法：房價屬于“恢復(fù)性增長”
對于備受關(guān)注的房價上漲，北海市給建設(shè)部的一份報告稱,，這是“走出上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)市場低谷的恢復(fù)性增長”,。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上一輪“房地產(chǎn)熱”給城市建成區(qū)僅30余平方公里的北海留下130多個“爛尾樓”,，面積達(dá)120多萬平方米,，而且多分布在城市主干道兩側(cè)和重點區(qū)域。正是因為這些“爛尾樓”,，北海曾被中央某部門前來視察的領(lǐng)導(dǎo)稱之為“全國最沒有生氣的沿海城市”,。
2003年4月起，在財政部和國家稅務(wù)總局給予處置房地產(chǎn)遺留問題的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下,，北海市全面啟動對“爛尾樓”的處置盤活,，眾多“爛尾樓”通過法院拍賣或市場置換，每平方米價格從200多元到五六百元不等進(jìn)行確權(quán),，續(xù)建完工后以千元左右價格銷售,。到2006年底，“爛尾樓”基本處置完畢,。隨著這些“存量”舊房的逐漸消化,，陸續(xù)新建的商品住房價格開始“復(fù)蘇”。
今年上半年,，北海市商品住房均價1787元/平方米,，到8月份升至2302元/平方米，目前約2500元/平方米左右,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，基數(shù)低，總量小,，也是北海市房價“異動”明顯的原因,。2007年上半年1787元/平方米的均價與2006年的1639元/平方米相比，增幅達(dá)9%,，但實際增加金額不到150元/平方米。
業(yè)內(nèi)看法：投資性購房是房價上漲主因
房價恢復(fù)性增長只是一種現(xiàn)象,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，廣西確定將北部灣地區(qū)作為重點發(fā)展的決策,，使北海市再度受到關(guān)注。來自福建,、浙江等地的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入北海,，而市民感受最突出的是外地購房者明顯增多。
從事銷售策劃的王立說,，北海市外地購房者中,，來自福建、黑龍江,、浙江,、上海等地的較多，此外,，還有西北,、華北及廣西區(qū)內(nèi)其他城市。實際上,，外地人購房熱在2003年就開始出現(xiàn),，價格低廉的續(xù)建“爛尾樓”成為上海、浙江等地投資者炒作的對象,，一個人購買數(shù)套甚至數(shù)十套房子的為數(shù)不少,。統(tǒng)計表明，今年上半年,，北海市外地人購房占個人購房總量的57%,，首次突破五成，目前保持在60%左右,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，外地人到北海投資購房，緣于北海房價的“洼地”效應(yīng),，尤其是隨著北部灣經(jīng)濟區(qū)的概念被全國媒體廣為宣傳,，對市場機會敏感的浙江、福建商人將北海作為房產(chǎn)投資的重點,。此外,，北海當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃?jīng)理、律師,、個體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列,。
除此以外，其他一些因素對房價起了助漲作用,。一是土地價格升值,，今年以來，北海市拍賣的土地價格連創(chuàng)新高,，每畝從數(shù)十萬元到逾百萬元,，最高超過200萬元,，強化了人們對房價上漲的心理預(yù)期。二是一些開發(fā)商在房價持續(xù)走高的情況下,，采取表面高開價,，暗中大優(yōu)惠的做法。三是市場違規(guī)行為推波助瀾,，特別是一些銷售人員利用預(yù)售到辦理房地產(chǎn)證的時間差,，自己將房子“買下”后倒賣吃差價，造成供應(yīng)緊張的假象,，刺激房價上漲,。
房地產(chǎn)泡沫是否重現(xiàn)？
隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺,，北海樓市初顯頹勢,，“十一”黃金周銷售寥寥無幾，但11月出現(xiàn)反彈跡象,，新購住房成交量近6萬平方米,，而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓，新房銷售價都在3000元左右,，部分樓盤超過4000元,。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前情況看,，北海不會重現(xiàn)上一輪房地產(chǎn)“泡沫”,，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不再是一花獨放，旅游與工業(yè)的發(fā)展,，將促使房市由“虛”轉(zhuǎn)“實”,。北海空氣清新,，氣候溫暖,，有“城市氧吧”之稱，吸引眾多北方人遷居或成為“候鳥型”居民,，一些住房會由“投資”轉(zhuǎn)為“養(yǎng)老度假”,。此外，記者了解到,，今年以來,，北海市房屋租賃價格上漲明顯，普通三房一廳由原先每月三四百元升至六七百元,，主要租戶為落戶工業(yè)企業(yè)的職工,。一些以東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)員工為對象的樓盤，也出現(xiàn)較為旺銷跡象。
然而,，對于北海這樣樓市總量較小的城市,，外地人大量購房蘊涵較大風(fēng)險，價格上漲過快后,，使得以居住為目的的購房者“廢然而退”，甚至城市也被炒房者“綁架”,。此外,，由于住房的區(qū)域性特點，如果上漲幅度過高,，與收入落差過大,，就會成為敏感的社會問題。
2007年10月,，一個占地930畝的廉租房項目在北海動工,。北海市房地產(chǎn)交易中心一位負(fù)責(zé)人說，政府加快廉租房的和經(jīng)濟適用房建設(shè),，是對房價間接但卻是最有效的調(diào)控措施,。任何一個城市的廉租房或經(jīng)濟適用房，都是那個城市的房價標(biāo)尺,，在解決困難群眾“住無所居”問題的同時,，將打破開發(fā)商漲價無譜的局面。 |