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上海向來有全國樓市“風向標”之稱,。秋后的上海樓市提前進入“冬眠”狀態(tài),，成交量急劇萎縮，但價格仍然在前期暴漲的基礎上繼續(xù)上行的步伐,。再度進入“觀望”期的上海樓市令人生疑：是真的已是強弩之末,，還是將重演去年年末短暫降溫后的再度瘋狂？
“觀望”的現(xiàn)實：縮量空漲
10月份,，上海一手住宅成交量比9月下降兩成多,；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房價不降反升，10月前28天的新房平均成交價比9月份同期上漲了13.06%,。二手房成交價格也保持前期水平并略有上升,。
成交縮量的原因在于市場陷入觀望。連續(xù)加息以及提高第二套房首付比例的金融調(diào)控政策令買方進入觀望階段,。上海財經(jīng)大學發(fā)布的三季度上海市消費信心指數(shù)顯示,，65.9%的受訪者認為現(xiàn)階段不是買房的好時機，57.8%的人對未來半年購房時機仍不看好,。對未來半年買房時機的預期指數(shù)比第二季度大降了14.6點,。同時，一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸,，進入第三季度開始出現(xiàn)無錢發(fā)放房貸的狀況,，也在一定程度上制約了成交量。
而房價“無量空漲”離不開兩大因素支撐,，一是需求,，一是資金。由于需求仍在,，緊張的供求關系并未逆轉(zhuǎn),，而實際負利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品,，作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價漲便不難理解,。
尷尬的因由：供求緊張之外
數(shù)據(jù)顯示，上海房價在經(jīng)歷短暫的盤整之后,，于2007年第一季度重新進入了令人憂慮的快速上漲通道,。5月，上海新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%,，此后的6至10月,，這個數(shù)據(jù)分別為0.7%、1.1%,、1.6%,、2.5%、1.9%,。
房地產(chǎn)研究人士指出,，這一漲幅較周邊地區(qū)而言還是相對緩和的，但考慮到上海房價基數(shù),，已是相當驚人,。記者在上海外環(huán)線外的莘莊地區(qū)了解到，在兩三個月時間內(nèi),，這一地帶的房價已經(jīng)上漲了三,、四千元,。即將開盤的莘莊樓盤鹿鳴苑傳出的消息稱，該樓盤開盤均價為1.6萬元/平方米,。
面對再度高企的房價,，不少上海市民咂舌不止。記者了解到,，在目前的上海,，不僅是收入較低人群無法支付巨額購房費用，一些收入頗高的“白領”也表示無法承受飛漲的房價,。周洪是上海某媒體的記者,，月收入一萬余元。盡管他經(jīng)常為搬家苦惱,，但他表示堅決不買房。周洪說：“在中,、內(nèi)環(huán)隨便買套房就200萬元,，外環(huán)外也要100多萬元。算上利息,，中,、內(nèi)環(huán)要400萬元，外環(huán)外要200萬元,。買了房我這輩子就算是被套死了,，更何況現(xiàn)在我連首付都成問題�,！�
上海房地產(chǎn)市場緣何再度“發(fā)飆”,，一種流行的解釋將其歸因于股市的盤整和當?shù)卮媪糠吭吹匿J減。搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)稱,，10月24日上海住宅可售面積僅552.08萬平方米,，創(chuàng)下近兩年來的新低。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則稱,，今年1至10月,，上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1084.27億元，同比下降3.3%,，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由去年的34.3%降至30.6%,。
但這一解釋顯然不能令一些房地產(chǎn)批評人士滿意�,！吧虾７績r這幾年來事實上根本沒降過,。推動樓市非理性上漲的‘根子’從來就沒有被真正觸動過，房價的再度狂飆自然在意料之中,。單純在供求的層次進行思考顯然是缺乏深度和社會批判性的,。”上海房地產(chǎn)評論人顧海波說。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，不少房地產(chǎn)研究人員已經(jīng)開始拒絕對上海樓市的未來走向發(fā)表評論,。“說上海房價要下跌,，但這個地區(qū)的樓市已經(jīng)進入了非理性運行時期,，預測極有可能落空；說上海房價還要繼續(xù)上漲,，但這種比一些西方發(fā)達國家還高的價格令人感到不安與驚恐,。”上海某著名學府的一位房地產(chǎn)研究人士對記者說,。
“說上海樓市供應不足,，事實上該地目前有大量閑置房產(chǎn)處于流通領域，房地產(chǎn)領域的投機行為始終沒有得到有效打擊,。我個人認為,，不管是什么原因?qū)е路績r再次瘋狂，地方職能部門應該反省,。股市有風險教育,，為什么樓市沒有？兩‘市’對比可謂意味深長,�,！鳖櫤２ㄟ@樣說。
爭議的未來：重演歷史,，還是強弩之末,？
記者留意到，在房價一路狂奔的同時,，地價也在高歌猛進,。11月初，上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊被重慶龍湖地產(chǎn)以15.42億元的掛牌價格直接拿下,，其樓板價為10672元/平方米,，上海郊區(qū)地塊價格首次突破萬元關口。
一位剛從加拿大歸來的“綠卡”人士告訴記者,，他在加拿大的經(jīng)濟中心多倫多市,，用30萬加幣(折合人民幣約240萬元)即可購得一幢全裝修、附帶花園車庫,、建筑面積達300平方米的獨棟別墅,。而在眼下上海的郊區(qū)，已買不到相同面積的公寓房,。
“樓市只漲不跌,，房地產(chǎn)領域和金融領域的風險都在持續(xù)快速累積,。東部房地產(chǎn)市場在講一個‘神話’，什么時候‘神話’講不下去了,，危機恐怕就會爆發(fā),。”顧海波說,。
但是,，另一些市場人士提醒“莫為浮云遮望眼”，因為觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫,。去年下半年,，上海等東部地區(qū)一些城市的房價也曾縮量小跌，看似市場“趨冷”,，但一進入2007年第一季度,，報復性反彈即勃然而起。現(xiàn)在,，人們有必要擔心,，在短暫觀望之后，歷史會不會重演,？ |