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在美國房地產(chǎn)市場迅速膨脹時(shí)期,，不少普通美國人加入了房產(chǎn)投資者的行列,。然而,，隨著美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的爆發(fā),，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片,。對(duì)于中國的房產(chǎn)投資者來說,，從美國投資者的遭遇中或許也可以吸取一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),。
多年來,，一些美國人喜歡投資面積大,、設(shè)計(jì)豪華的房產(chǎn),，期待獲得高額回報(bào)。然而,，在美國房地產(chǎn)市場陷入低迷的今天,，現(xiàn)實(shí)讓他們失望了。對(duì)于這些房產(chǎn)投資者而言,，不但最初期望的高回報(bào)成了泡影,，房屋價(jià)格的快速“縮水”更成為他們的噩夢。
美夢變噩夢
羅杰·埃里奧特在佛羅里達(dá)州棕櫚城有一座美麗的大房子,，鄰居們稱之為“夢之屋”,。“夢之屋”位于一個(gè)占地9300多平方米的馬術(shù)愛好者社區(qū),。社區(qū)內(nèi)綠樹環(huán)繞,，風(fēng)景宜人。房子占地約325平方米,，紅瓦白墻,，房前屋后綠草茵茵，視野開闊,。內(nèi)部分為上下兩層,，共有四間臥室和三間浴室。
羅杰是一名房地產(chǎn)承包商,，妻子艾莉森則是醫(yī)療設(shè)備銷售員,。他們最初建造這座新房，并不僅是為了居住,，而是懷著投資升值的憧憬,。迄今為止，埃里奧特夫婦已經(jīng)為這座新家砸進(jìn)了75萬美元,，而他們在房子里住的時(shí)間還不足兩年,。
隨著美國房地產(chǎn)市場2006年陷入衰退以來，夫婦倆越來越懷疑自己當(dāng)初的選擇,。建房時(shí),，埃里奧特夫婦選擇了高風(fēng)險(xiǎn)的可調(diào)整利率次級(jí)抵押貸款，即貸款利率隨著短期利率波動(dòng)而變動(dòng)。如今美國金融市場爆發(fā)次級(jí)抵押貸款危機(jī),，利率上升,，房價(jià)回落。盡管夫婦倆手上有大量證券類資產(chǎn),，還不至于擔(dān)心還款問題,，但他們面臨著另外一種困境。
美國“9·11”事件以后,，為刺激經(jīng)濟(jì)增長,，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)多次降低利率，房地產(chǎn)市場迅速膨脹,，房產(chǎn)投資盛極一時(shí),。2000年至2005年間，住宅市場的持續(xù)繁榮使像羅杰一樣的普通投資者也開始“野心膨脹”,。他們已經(jīng)不滿足于買下一處房產(chǎn)僅作為安身之所,，羅杰希望，作為一項(xiàng)投資,，房子能為他和妻子帶來高額回報(bào),，最好是兩位數(shù)的增值。然而事與愿違,，羅杰這座被鄰居贊嘆為“夢之屋”的豪宅,，其價(jià)格如今不斷“縮水”，美夢變成了一場噩夢,。
投資者焦慮
事實(shí)上,，羅杰并不是惟一一個(gè)被房價(jià)起落所困擾的美國人。整個(gè)美國,，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片,。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2005年間,，美國中等住宅房價(jià)從14.36萬美元狂漲到21.96萬美元,，升幅達(dá)52.9%。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,，房產(chǎn)市場已經(jīng)于2005年底達(dá)到巔峰。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的交易部門也推測,，到2007年底,，住宅銷售額將比2006年下降10.8%。他們還認(rèn)為,，今年將是中等住宅房價(jià)自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來首次全年下跌,。
羅杰說，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場只能用“可怕”來形容，登記交易的房產(chǎn)價(jià)格疲軟不堪,。羅杰估計(jì),，他的房子如果出售，不要說投資回報(bào),，就連建造成本也只能收回90%,。而且，最令他擔(dān)心的是,，這輪房產(chǎn)價(jià)格的下跌很可能才剛剛開始,。
在美國一些房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不大的地區(qū)，也許有不少人因?yàn)殄e(cuò)過剛過去不久的房地產(chǎn)市場黃金時(shí)期而悲嘆,，然而,，在沿海城市的房產(chǎn)市場，也就是那些曾經(jīng)房價(jià)飛漲的地方,，羅杰的遭遇實(shí)在堪稱普遍,。
《紐約時(shí)報(bào)》專欄作家米歇爾·斯拉塔拉今年夏天也撰文描述自己因房價(jià)暴跌而坐立不安的一段經(jīng)歷。斯拉塔拉在一個(gè)海濱城市購買了一處房產(chǎn),。隨著美國房地產(chǎn)市場降溫,，她的房子價(jià)格不斷下滑。她幾乎每幾個(gè)小時(shí)就要上網(wǎng),，查看自己房子的市場價(jià)格,，就在最近兩個(gè)月里，房價(jià)已經(jīng)暴跌九萬多美元,�,？鄲赖乃估谖恼轮胁粺o自嘲地說：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投資,�,！彼f，理財(cái)專家后來告訴她,，那處房產(chǎn)所在地的投資價(jià)值與價(jià)格并不太匹配,，并建議她最好每年只查看一次房子的價(jià)格。
《新聞周刊》房地產(chǎn)記者丹尼爾·麥克吉恩對(duì)此評(píng)論說,，理財(cái)專家常常耗費(fèi)大量精力勸說股票投資者在股市下跌時(shí)不要恐慌性拋售股票,，“最好不要太頻繁地查看你的賬戶，這是古老智慧告訴我們的道理”,，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言也是如此,。
投資過了度
羅杰顯然還沒有達(dá)到麥克吉恩的境界，他最近正在為一堆數(shù)字而焦頭爛額：房價(jià)不斷“縮水”,，他還必須不間斷地為房子繳納稅款,、保險(xiǎn)費(fèi)和按揭貸款利息,。他覺得，現(xiàn)在的情形甚至比租一處好房子還不合算,。
羅杰說,，他的父母很可能無法理解他的焦慮心情�,！八麄�(父母)買房子時(shí),，想的是將在這里住上30年，還清抵押貸款,，而不是我們將在這里住上五年,，再賺一些錢。對(duì)他們而言,，這(房產(chǎn))不是一個(gè)投資游戲,。”當(dāng)然,，羅杰的父母也無法想像住在價(jià)值75萬美元房子里的情形,。羅杰坦誠：“在把住宅變成投資品這一點(diǎn)上，我們做得有點(diǎn)過度了,�,！�
在旁人看來，羅杰的確做得“過度”了,。埃里奧特夫婦的遭遇經(jīng)報(bào)道后,，一些美國讀者認(rèn)為，他們利用住宅獲取投資回報(bào)本身無可厚非,，使他們陷入窘境的是投資管理手段和自己的心態(tài),。正如斯拉塔拉一樣，理財(cái)專家對(duì)她的建議是,，首先要選擇“可靠”的地點(diǎn)投資房產(chǎn),，其次是保持平穩(wěn)、“長線”的心態(tài),。
署名為“dnajsul”的網(wǎng)民評(píng)論說,，不管人們是不是把住宅當(dāng)作投資，首先應(yīng)該把它看作一種債務(wù),，需要運(yùn)用合適的手段加以管理,。比如，用30年期限的抵押貸款購買房屋時(shí),，如果把這視為一種投資手段,，期待在未來獲得(高)回報(bào)，這種做法顯然不夠“經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性”,。許多美國家庭掉進(jìn)了這樣一種陷阱：賣掉舊房,，建造越來越大的房子，從始至終沒有擺脫抵押貸款的負(fù)擔(dān),。
《新聞周刊》記者麥克吉恩則用一個(gè)比方,，對(duì)投資房產(chǎn)的“埃里奧特們”提出建議：“當(dāng)投資回報(bào)以兩位數(shù)字增長的時(shí)代在記憶中褪色后，看待你住宅的房價(jià)變動(dòng),，就像關(guān)注孩子第一次踢足球比賽：不管他表現(xiàn)得多差,，我們都應(yīng)該心甘情愿地愛他�,！�
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次級(jí)抵押貸款
美國房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)分為三類：優(yōu)質(zhì)貸款市場,、次優(yōu)級(jí)的貸款市場以及次級(jí)貸款市場。第一類貸款市場面向信用額度等級(jí)較高,、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)客戶,。而第三類貸款市場則面向收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶,，因其信用要求不高,，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。大部分次級(jí)抵押貸款采取可調(diào)整利率形式,，即貸款利率和需要支付的償還額隨著利率波動(dòng)而變動(dòng),。
2000年至2005年間，美國房地產(chǎn)市場處于繁榮時(shí)期,，美國人的購房熱情不斷升溫,，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠利率貸款要求的購房者的選擇。而放貸機(jī)構(gòu)間競爭的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品,。次級(jí)抵押貸款市場迅速發(fā)展,。然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)近年來多次加息，貸款者還貸壓力加大,，再加上住宅市場從去年開始降溫,，房價(jià)回落，很多次級(jí)抵押貸款市場的借款人無法按期還款,，不少次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)困難,，甚至破產(chǎn)，次貸危機(jī)因此爆發(fā),。
次貸危機(jī)影響的不僅僅是全球資本市場的投資者,。由于美國房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌過快，一大批炒房者陷入虧損,。而房地產(chǎn)市場持續(xù)衰退,，銷售量萎縮，很可能使炒房者的房產(chǎn)價(jià)值繼續(xù)“縮水”,�,！�
盡管中國目前還沒有次級(jí)抵押貸款,，但在近日舉行的第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇上，專家指出,，中國房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大,，目前應(yīng)加強(qiáng)針對(duì)中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進(jìn)住房貸款的證券化,。而次級(jí)抵押貸款作為房貸證券化方面的一次金融創(chuàng)新,，猶可借鑒。此外,，央行研究局副局長張濤也在日前舉行的“中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上明確表示,，我國資本市場還處于發(fā)展的初級(jí)階段，盡管美國發(fā)生次級(jí)抵押貸款風(fēng)波,，但我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不應(yīng)因此而止步,。（據(jù)新華社電） |