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今年8月以來,，杭州大量樓盤售價(jià)每平方米漲幅在千元以上，有的漲幅超過5000元,，杭州市區(qū)目前均價(jià)每平方米已經(jīng)超過一萬元,。圖為購房者在杭州西郊一樓盤銷售處前連夜排隊(duì)領(lǐng)房號(hào),。本報(bào)記者:裘立華
攝 | 一個(gè)樓盤分多次開盤，一點(diǎn)點(diǎn)“擠牙膏式”推盤,，而房價(jià)隨之一步步漲上去,。這種捂盤囤房方式一度成了房地產(chǎn)市場(chǎng)通行的潛規(guī)則。
從11月份開始,，杭州市全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計(jì)劃報(bào)送制度,，其劍鋒直指開發(fā)商捂盤囤房行為。
“房產(chǎn)新政”劍指捂盤
近幾天來,，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴(yán)格的房產(chǎn)“新政”：從11月開始,，杭州全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計(jì)劃報(bào)送制度，市區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房全部列入預(yù)銷售計(jì)劃,。按規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申報(bào)本公司2008年度的預(yù)銷售商品房項(xiàng)目，總項(xiàng)目規(guī)模在三萬平方米以上的,，一次性計(jì)劃申報(bào)的預(yù)銷售面積以三萬平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報(bào),；總項(xiàng)目規(guī)模在三萬平方米以下的，需一次性申報(bào)。
“其中之意很明白,，只要項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到三萬平方米以上,，新商品房預(yù)售開盤量不得少于三萬平方米�,！焙贾菀恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商說,。此外，凡未按期申報(bào)商品房預(yù)銷售計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，在2008年度均作無計(jì)劃處理,。
曾在杭州城北一家樓盤開盤時(shí)連夜排號(hào)的趙小姐說，這個(gè)政策大快人心,，不少樓盤一開盤只有100多套房可賣,，吊購房者的胃口，提高價(jià)碼,，大家怨聲載道,。由于市場(chǎng)供給量不足，杭州甚至出現(xiàn)房源緊張的現(xiàn)象,。據(jù)媒體報(bào)道,，在10月份浙江省的房博會(huì)上，就傳出了可售房源“奇缺”的說法,。
這次新政無疑直擊惜售捂盤行為,，以防止囤房抬價(jià)、市場(chǎng)欺詐的違法違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn),。事實(shí)上,，從今年下半年以來，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤惜售行為的新政可謂不少,。從加息,、稅收到房貸新政，國家不斷收緊信貸口子,，要求銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的短期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信,。不少地方也開始專項(xiàng)清查整治，確保開發(fā)商按照正常節(jié)奏來供應(yīng)房源,。杭州市這次關(guān)于商品房預(yù)銷售的“新政”也并非首次,，三個(gè)月前，市有關(guān)部門就規(guī)定,，對(duì)列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目須全部申報(bào)辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù),，上網(wǎng)公開銷售,，確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目上市銷售,，及時(shí)提供市場(chǎng)有效供給。
上有政策下有對(duì)策
一石擊起千層浪，杭州這次“房產(chǎn)新政”對(duì)開發(fā)商們的銷售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊,，更形成了“垂直打擊”,。
近幾天來，有消息傳來,，已經(jīng)出現(xiàn)了樓盤開盤量不足三萬平方米,、預(yù)售申請(qǐng)被“卡殼”的情況。有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，10月份的浙江省房博會(huì)過后的首次開盤潮,，將有可能推遲，不少原定開盤量不夠標(biāo)準(zhǔn)的樓盤,，只好等符合預(yù)售條件的房源達(dá)到三萬平方米后再開盤,。有調(diào)查顯示，明年春節(jié)前,，大約有30多個(gè)老盤或新盤有開盤意向,。
這次新政對(duì)開發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開盤量大增,，相應(yīng)的業(yè)務(wù)量同工作量也一并增加,，隨之而來的是整個(gè)開盤的預(yù)算成本就要增加。這部分成本如何消化,，成為開發(fā)商們不得不思考的問題,。
沖擊與打擊，并不代表“推盤手們”真的無計(jì)可施了,�,！斑@很簡單，有的開發(fā)商遲領(lǐng)預(yù)售證,，你就拿他一點(diǎn)辦法也沒有,。”浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說,�,！按送猓诜康禺a(chǎn)相關(guān)法律上,，規(guī)定商品房銷售可以預(yù)售,，也可以現(xiàn)房銷售，這是銷售方的權(quán)利,，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會(huì)加大,。”
有的開發(fā)商質(zhì)疑,，建設(shè)部的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件,，其中并沒有要求開盤量。因此,，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢,？對(duì)此，一位房地產(chǎn)研究人員表示,，政府的這次政策只是在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的細(xì)化,，與法律法規(guī)并不矛盾。
事實(shí)上,，無論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺(tái),，都沒有改變一個(gè)事實(shí)，就是推盤主動(dòng)權(quán)始終掌握在開發(fā)商手里,，他們?cè)诓倏赝票P節(jié)奏方面,，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例,，盡管要求新商品房預(yù)售開盤量不得少于三萬平方米,，可一些規(guī)模較大的樓盤，仍然可以分批分期梯次開盤,。
打擊捂盤任重道遠(yuǎn)
隨著冬天的到來,，在有著國內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象,，無論在一手住宅還是二手房成交量上,，都出現(xiàn)下降,。在樓市趨冷的情況下,，業(yè)內(nèi)也在猜測(cè)：市場(chǎng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商快速放盤，捂盤現(xiàn)象會(huì)不會(huì)消失,。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規(guī)定三萬平方米新盤開盤底線，可一些體量大的樓盤,，還是可以分期開盤的,。建議為更好防止開發(fā)商捂盤，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法,，徹底杜絕分批開盤銷售,。可事實(shí)上這種辦法也會(huì)產(chǎn)生矛盾,，政府縮小出讓地塊面積,，其結(jié)果很可能導(dǎo)致樓價(jià)的上漲，有違打擊捂盤囤房的初衷,。
也有人提出,，徹底終結(jié)“擠牙膏式”推盤時(shí)代,，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時(shí),，就明確規(guī)定將來開盤時(shí)必須提供一定的供應(yīng)量,�,！斑@種辦法也有局限,，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場(chǎng)短缺,，才需要加大市場(chǎng)供應(yīng),；可如果將來市場(chǎng)供大于求，加大市場(chǎng)供應(yīng)的辦法又是行不通的,�,！闭憬I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說。
專家認(rèn)為,，這次杭州出臺(tái)“房產(chǎn)新政”,，主要是政府為應(yīng)對(duì)當(dāng)前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達(dá)到加快房源供給的目的,。這只是一種辦法而已,，它只能有助于改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些不良行為與現(xiàn)象，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結(jié),，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能完全由行政力量控制,。 |