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 針對(duì)房產(chǎn)中介法律糾紛不斷的現(xiàn)象,，業(yè)內(nèi)人士指出,，目前對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，完善房產(chǎn)中介服務(wù)法律體系,、研究建立房產(chǎn)中介糾紛處理機(jī)制勢(shì)在必行,。
隨著我國(guó)住房制度改革,、房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,，房產(chǎn)中介業(yè)成為備受矚目的新型服務(wù)業(yè)。但記者對(duì)杭州市房產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn),，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的跨越式發(fā)展,，該領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范,、市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)不足和滯后,，房產(chǎn)中介行業(yè)尚未形成有序的競(jìng)爭(zhēng)格局和規(guī)范，有關(guān)房產(chǎn)中介的法律糾紛也逐年增加,。
房產(chǎn)中介三大典型糾紛
有關(guān)人士向記者介紹,，二手房交易活動(dòng)作為房產(chǎn)中介專業(yè)性最強(qiáng)的服務(wù)之一，涉及的法律糾紛最多,，影響也最為廣泛,。綜合杭州市的有關(guān)情況來看，主要存在以下糾紛：
第一,，
因房屋買賣合同無效,、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起,。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋,；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等,，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效,、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購(gòu)買人將出賣人起訴至法院,，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第二，
因意向金或定金的處理爭(zhēng)議產(chǎn)生的糾紛,。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率,，往往要求買受人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金。同時(shí),，房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前,，也往往要求購(gòu)買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔,，或就房屋的價(jià)格,、支付方式、按揭,、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致,，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn),。
第三，
因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛,。中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用,。獲取中介服務(wù)費(fèi)是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的,。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源,、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié),。任何一環(huán)出問題,，都將導(dǎo)致整個(gè)交易的失敗。交易一旦失敗,，中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算將不可避免地成為法律糾紛,。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛；買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛,；買賣雙方議價(jià)不成,，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān),，承擔(dān)多少的糾紛,。
房產(chǎn)中介為何糾紛仍頻
記者從杭州市西湖區(qū)法院獲悉，該法院通過對(duì)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和管理制度的分析,，認(rèn)為房產(chǎn)中介糾紛產(chǎn)生的深層原因主要有如下幾點(diǎn)：
首先,，規(guī)范房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)滯后。西湖區(qū)法院民二庭庭長(zhǎng)袁國(guó)慶認(rèn)為,，目前對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展,，許多新出現(xiàn)的問題難以找到確切的解決依據(jù)。尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)相當(dāng)匱乏,，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則,，缺乏可操作性，許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋,。
袁國(guó)慶舉例說,，如現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)管理法，雖然從法律上界定了房產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì),，但是該法除對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行規(guī)范外,，并沒有將房產(chǎn)中介服務(wù)行為置于平等主體之間的民商法的調(diào)整范圍之下。至于中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利,、義務(wù),、責(zé)任等，城市房地產(chǎn)管理法更是沒有涉及,。近年來,，建設(shè)部修改出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》以及浙江省,、杭州市陸續(xù)出臺(tái)的一系列關(guān)于房產(chǎn)中介的規(guī)范性文件，雖然對(duì)規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)起到作用,，但這些規(guī)范性文件具有濃厚的行政色彩,，且有些不具有嚴(yán)格意義上的法律效力，都只是從行政上管理規(guī)范房地產(chǎn)中介活動(dòng),。民法通則和合同法可以解決房產(chǎn)中介合同糾紛的許多問題,，但對(duì)居間合同的規(guī)定條款卻十分有限，難以應(yīng)對(duì)日趨復(fù)雜的房產(chǎn)中介糾紛案件,。
其次,，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的居間人(即通常所指的中介)法律地位不明顯。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是以中間人身份,，通過訂立居間合同,，向委托人報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬而成立的公司,。房產(chǎn)中介公司的法律地位應(yīng)屬于居間人,，其行為范圍僅在于買賣雙方間報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù),，不應(yīng)包括授權(quán)代訂合同等代理行為,。但事實(shí)上，中介公司基本上都提供了包括房屋權(quán)屬調(diào)查,、使用狀況調(diào)查,、確定成交意向、協(xié)助訂立買賣合同,、辦理價(jià)款交割(大多情況下包括按揭貸款),、見證房屋物業(yè)交割、代繳稅費(fèi),、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等十余項(xiàng)服務(wù),。
以杭州為例，2007年2月開始實(shí)施的《杭州市房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》也明確規(guī)定房屋買賣時(shí)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供上述服務(wù)項(xiàng)目,，并要求在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶,、價(jià)款交割等手續(xù)后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方可收取服務(wù)費(fèi),。而這些服務(wù)內(nèi)容,，如果從法律上分析則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居間人的權(quán)利義務(wù)范圍，具有濃厚的代理人的色彩,。
許多中介公司自己制定的代理合同實(shí)際上是混淆了居間和代理的概念,，為中介服務(wù)糾紛埋下了隱患。這種情況實(shí)際上侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利,，又加重了中介公司的法律責(zé)任,。一方面,，房產(chǎn)中介公司把代理行為強(qiáng)加在中介合同中，違背了合同自愿的原則,，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)制授權(quán)代理行為,，消費(fèi)者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益,。另一方面,，如果運(yùn)作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面,，會(huì)導(dǎo)致行為的無效,，給自己甚至給買賣雙方帶來損失，無形中增加了自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。
第三，
房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)自身與相關(guān)方的法律關(guān)系重視不夠,。首先,，對(duì)與客戶之間的合同法律關(guān)系重視不夠，沒有嚴(yán)格把握好與客戶之間的居間合同關(guān)系,，造成客戶“跳單”現(xiàn)象比較多,，嚴(yán)重影響了中介公司的生存和發(fā)展。其次,，對(duì)與員工的法律關(guān)系重視不夠,，沒有完善的保密協(xié)議和競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議，甚至連起碼的勞動(dòng)合同都沒有,。信息是房產(chǎn)中介公司的生命線,，特別是在商業(yè)秘密保護(hù)和競(jìng)業(yè)禁止方面，只有設(shè)置合法,、有效的勞動(dòng)合同條款,，制定切實(shí)可行的規(guī)章制度，才能避免公司員工惡意跳槽或“飛單”,，減少利益損失,。再次，對(duì)外部的維權(quán)重視不夠,，面對(duì)“截單”等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象和同行之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)束手無策,。其實(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)完全可以通過加強(qiáng)行業(yè)公約建設(shè),，運(yùn)用反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等法律來制止同行的各種不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,。
規(guī)范房產(chǎn)中介勢(shì)在必行
西湖區(qū)法院法官熊英英表示，從全國(guó)范圍來看,，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系,、研究建立房地產(chǎn)中介糾紛處理機(jī)制,、建立房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)制度等工作的進(jìn)一步開展，將逐步減少房產(chǎn)中介糾紛,。結(jié)合杭州市西湖區(qū)法院自身辦案情況分析,，建議有關(guān)部門重視開展好以下兩項(xiàng)工作：
第一，
探索建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度,。隨著杭州市房地產(chǎn)價(jià)格的提升,，一套房屋少則幾十萬元，多則幾百萬元,。而某些房產(chǎn)中介公司的注冊(cè)資金僅有十幾萬元,，一旦房產(chǎn)中介公司因過失涉及賠償，往往難以承受,，可能引起連鎖反應(yīng),，導(dǎo)致法律糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定,。如果能夠引入行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度,，則房產(chǎn)中介的過失賠償問題就容易解決。這種行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度對(duì)保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展和維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益無疑都具有重要意義,。
第二,，
建立全國(guó)性房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)。我國(guó)各地雖然都成立了自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì),，但各自為政,，缺少集成，沒有發(fā)揮協(xié)會(huì)應(yīng)有的功能和作用,�,？煽紤]在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的功能和作用,，并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍,、市場(chǎng)準(zhǔn)入,、培訓(xùn)、考試,、考核,、執(zhí)業(yè)、再教育,、運(yùn)作方式,、程序、行規(guī)行約,、合同,、收費(fèi)等方面的規(guī)定,。行業(yè)協(xié)會(huì)還可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)中介行為進(jìn)行監(jiān)督處理，對(duì)當(dāng)事人的投訴進(jìn)行調(diào)處等等,。 |