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圖為天津市西青區(qū)李七莊街王臺村開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房“新城人家”,，總建筑面積為50萬平方米，每平方米3950元,。王平
攝 | 自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后,，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力,，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局,。與此同時，市民購買小產(chǎn)權(quán)房的熱情并沒有完全被打壓下去,，甚至有部分市民呼吁與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化,。小產(chǎn)權(quán)房到底應(yīng)該“轉(zhuǎn)正”，還是應(yīng)按“拆違”強(qiáng)制執(zhí)行,，引起了業(yè)界激烈的爭論,。
小產(chǎn)權(quán)房雖禁難止
據(jù)北京房產(chǎn)中介千萬家市場研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全北京市商品房交易量的兩成,，每天都能賣出數(shù)十套,，而且購買人絕大部分是“明知山有虎，偏向虎山行”,。
小產(chǎn)權(quán)房為何如此受青睞,？北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為，最主要原因就是小產(chǎn)權(quán)房價格低廉,，其價格一般只有同樣地理位置商品房價格的40%至60%,。常淑娟告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房幾年前就有了,，但由于地理位置比較偏僻,，一般人不太容易接受。而近年來,，隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快以及軌道交通的發(fā)展,，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善,。兩年前北京郊區(qū)的商品房價格也不過每平方米兩三千元,，比小產(chǎn)權(quán)房高不了多少，而如今商品房價格飛速飆升,、二手房交易稅費逐漸完善,，小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢凸顯出來,。小產(chǎn)權(quán)房因沒有依法向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、大市政費和其他稅費,，因而價格相比真正的商品房便宜很多,。所以，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房,。
對此,，中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理趙晨明表示贊同。他說,，這幾年國家雖出臺了很多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，但并沒有如期達(dá)到平穩(wěn)房價的目的，而住房保障體系的缺失將一部分雖然收入較低但有購房需要的群體推向了商品房市場,，房價的高企早已超出了他們的支付能力,，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了這部分群體的需要，并起到了平抑房價的效果,。不過,，趙晨明強(qiáng)調(diào)說，雖然小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象已既成事實,，但仍是合理不合法,。
“合法化”呼聲漸起
正是由于小產(chǎn)權(quán)房已是既成事實，目前,，有輿論開始呼吁與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化,。
在北京某公司工作的崔先生向記者表示，小產(chǎn)權(quán)房存在從一個側(cè)面反映了產(chǎn)權(quán)房價格畸高,，超出了大多數(shù)人的購買力,。目前部分人已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房，如何妥善安置這部分人的住居,，當(dāng)前還缺少相關(guān)的配套措施,，如果對小產(chǎn)權(quán)房按照“拆違”強(qiáng)制執(zhí)行，也容易引發(fā)群體事件,。因此,，堵不如疏，政府相關(guān)部門應(yīng)該探討如何妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的問題,，爭取早日讓小產(chǎn)權(quán)房脫掉“黑戶”帽子,。
記者發(fā)現(xiàn)，與崔先生想法相同的人不在少數(shù),，有一部分網(wǎng)民甚至在網(wǎng)上公開支持“與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化”的觀點,。那么小產(chǎn)權(quán)房能否合法化呢？
著名房產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為,，小產(chǎn)權(quán)房合法化,，這種發(fā)展趨勢是必然的,，但在短期之內(nèi)很難實現(xiàn)，因為如果讓小產(chǎn)權(quán)房合法,，就意味著政府將減少一大筆土地出讓金收入,。
趙晨明則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵是農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)制度的改革,。受現(xiàn)行《土地管理法》的限制,，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)”,、“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的,，必須依法申請使用國有土地”,，但自1995年蘇州最早試點基層自發(fā)集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前已有多個省市開始采用不同方式試點集體用地的流轉(zhuǎn),。如廣東已在進(jìn)行的農(nóng)村土地入市試點規(guī)定,，省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，無須經(jīng)過國有征收程序可以直接進(jìn)入土地二級市場參與流轉(zhuǎn),；重慶的方式則是允許以土地承包經(jīng)營權(quán)直接入股,，更為激進(jìn)和大膽。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松在接受記者采訪時說,，目前小產(chǎn)權(quán)房還缺乏有效法律支持,，嚴(yán)格控制增量是當(dāng)務(wù)之急。按照10月1日正式實施的《物權(quán)法》第59條規(guī)定,，“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn),，屬于本集體成員集體所有”，如果所開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,，產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,，將受到《物權(quán)法》的保護(hù)。但是,，現(xiàn)在大量的小產(chǎn)權(quán)房都由因城區(qū)房價較高而轉(zhuǎn)向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購買,，由于這種交易本身不合法，購房人無法取得國家頒發(fā)的合法的房屋產(chǎn)權(quán)證,，因此不受《物權(quán)法》的保護(hù),。
小產(chǎn)權(quán)房如何善后
怎樣妥善處理已存在的小產(chǎn)權(quán)房？
“對于小產(chǎn)權(quán)房的善后切忌一刀切,�,！壁w晨明的建議是：首先，應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)促其合法化,，并根據(jù)不同情況區(qū)別對待,。如是違法,、違章建筑，比如占用了農(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)項目,，應(yīng)堅決予以拆除,，不能將城市的購房需求轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村，來侵占農(nóng)民賴以生存的珍貴土地,。對于建設(shè)在農(nóng)村集體用地上,，業(yè)已發(fā)展成熟的社區(qū)，可通過提高違法者的違法成本來震懾他人,，如責(zé)令開發(fā)商和購房人共同出資,，補交土地出讓金和相關(guān)稅費，并給予一定經(jīng)濟(jì)處罰,，變更土地的使用性質(zhì)后使房屋產(chǎn)權(quán)合法化,，可以避免不必要的資源浪費；其次,，應(yīng)建立有效的社會保障體系,，加大、加快保障性住房的供給,，使中低收入階層有房可住,、有房可買，減少被迫性購房支出,；第三,，應(yīng)探索土地制度的改革模式，平等地對待國有和集體土地,，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制,，實現(xiàn)國有與集體土地統(tǒng)一、互補的市場供應(yīng),。
金育松對這種觀點表示贊同,。他建議，首先,，推倒與保留的取舍,，基本原則應(yīng)該是保護(hù)村民宅基地、耕地,，對于占用宅基地和耕地的小產(chǎn)權(quán)房,，應(yīng)該予以還原；其次,，對于“小產(chǎn)權(quán)”的普通住宅及別墅,，政策也應(yīng)區(qū)別對待。別墅項目往往占用大量的土地,，在國家已經(jīng)明令停止審批別墅用地的情況下,，更不允許占用集體土地建別墅,，可以將別墅項目予以還原，而普通住宅是面向普通消費者,，相當(dāng)于對商品房供給起到了一定的補充作用,，因此政策可以更為靈活。此外,，金育松還建議,，政府可以借鑒經(jīng)濟(jì)適用房回購的模式，通過制定一定的標(biāo)準(zhǔn)對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行收購,，并對村鎮(zhèn)進(jìn)行一定的補貼后,，把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)閲行再|(zhì)。這樣既可以保證持有者利益,，也能夠增加政府保障性住房來源,，從而增加房源量的供給。 |