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| 國(guó)土資源部第“39號(hào)令”難以抑制高房?jī)r(jià) |
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| 2007-10-29 徐壽松 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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將于11月1日起實(shí)施的國(guó)土資源部第39號(hào)令(《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)規(guī)定：未繳清全部土地出讓價(jià)款,，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證,。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為,，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價(jià)，從而降低房?jī)r(jià),。其主要理由如下：地價(jià)上漲速度多年來(lái)始終超越房?jī)r(jià),。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高額利潤(rùn)，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng),，土地拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)激烈,。目前，開(kāi)發(fā)商零利潤(rùn),、甚至負(fù)利潤(rùn)拿地現(xiàn)象十分普遍,。并且，越是大公司,，資金量大的項(xiàng)目,，杠桿現(xiàn)象越嚴(yán)重。新規(guī)實(shí)行后,，雖然看起來(lái)單個(gè)公司儲(chǔ)地的資金壓力變重，但是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)反而沒(méi)有以前那么激烈,，拿地反而容易些,，未來(lái)國(guó)有土地出讓價(jià)格有可能漲幅放緩,，有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制。
但是,，這并不現(xiàn)實(shí),。將來(lái)，可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競(jìng)地,，但在人民幣升值,，資源、資產(chǎn)價(jià)格重估預(yù)期強(qiáng)烈的情況下,，激烈競(jìng)爭(zhēng)拿地的局面并不會(huì)根本改變,，地價(jià)很難下降。而地價(jià)下降是房?jī)r(jià)下降的一個(gè)重要前提,，在地價(jià)變化不大的情況下,，房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。譬如之前在杭州,，開(kāi)發(fā)商未繳清整宗土地出讓金,，無(wú)法取得土地使用權(quán)證，但杭州的房?jī)r(jià)同樣一飛沖天,。這說(shuō)明,，“不可分割拿證”跟房?jī)r(jià)關(guān)系不大。單純依靠這一規(guī)定,，很難抑制高房?jī)r(jià),。
業(yè)界人士認(rèn)為，“39號(hào)令”的真正意義在于從源頭封堵了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的漏洞：付小錢(qián),、多占地,、慢開(kāi)發(fā)，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響,。
首先是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和政府信用風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)有所降低,。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)城市“地王”頻出,，土地出讓成交價(jià)格動(dòng)輒數(shù)十億元,。如此巨額款項(xiàng)，對(duì)于任何一家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),，一次性付清都幾乎是不可能的,。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒(méi)有不采用杠桿財(cái)務(wù)的,，拖欠土地出讓金在業(yè)內(nèi)司空見(jiàn)慣,。通常的運(yùn)作模式是：先付部分土地出讓金，與土地部門(mén)溝通后，或零或整地獲得土地證,；拿土地證到銀行抵押貸款,，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，并由建筑商墊資施工,；待商品房預(yù)銷(xiāo)售有了回款再歸還清土地出讓金,。有些甚至繼續(xù)拖欠，將銷(xiāo)售回款用于后期循環(huán)開(kāi)發(fā),。開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)了最少的資金壓力,，金融風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)，項(xiàng)目能否進(jìn)行下去的信用風(fēng)險(xiǎn)則由政府兜底,。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規(guī)定,，好比在銀行、政府與開(kāi)發(fā)商之間增設(shè)了一道“防火墻”,。開(kāi)發(fā)商利用信貸杠桿,，以少量自有資金撬動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,、地方政府的做法將有所抑制,。
其次是囤地之風(fēng)會(huì)有所遏制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度可能會(huì)加快,。由于少付款,、多占地的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則的通行，以及對(duì)土地升值的強(qiáng)烈預(yù)期,，眼下囤地之風(fēng)濃烈,。據(jù)上市公司中報(bào)，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年,，多則六七年,，若以現(xiàn)有進(jìn)度計(jì)算，有的公司圈占的土地可供未來(lái)20多年之用,。這也就是為什么土地出讓增加了,，老百姓還是覺(jué)得買(mǎi)不到房的原因之一�,！�39號(hào)令”將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為,，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”，放棄以小搏大,、囤積居奇的做法,，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合將加速,，外資可能乘勢(shì)大舉進(jìn)入,。此項(xiàng)政策堵住了分期付款,、分割拿地的做法，今后,，房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證,，取決于資金實(shí)力。這將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇,，行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過(guò)股市融到廉價(jià)資金,，化解壓力,；非上市公司要么與海內(nèi)外投資基金合作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,，要么被大企業(yè)并購(gòu),。另一個(gè)可能的結(jié)果是，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界將加速,。投行人士普遍預(yù)期,，人民幣升值勢(shì)不可擋，必然帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格重估,。在未來(lái)兩三年內(nèi),，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會(huì)不斷增長(zhǎng)。而隨著稅收,、信貸,、土地等方面的調(diào)控加強(qiáng)，中小房企壓力增大,，對(duì)外資而言,，這是借并購(gòu)之手進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)。
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