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| 2007-10-29 徐壽松 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
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將于11月1日起實施的國土資源部第39號令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)規(guī)定：未繳清全部土地出讓價款,，不得發(fā)放土地證,，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為,，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價,，從而降低房價,。其主要理由如下：地價上漲速度多年來始終超越房價。地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤,，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)市場,，土地拍賣競爭激烈。目前,，開發(fā)商零利潤,、甚至負(fù)利潤拿地現(xiàn)象十分普遍。并且,，越是大公司,，資金量大的項目，杠桿現(xiàn)象越嚴(yán)重,。新規(guī)實行后,，雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重，但是價格競爭反而沒有以前那么激烈,，拿地反而容易些,，未來國有土地出讓價格有可能漲幅放緩，有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制,。
但是,，這并不現(xiàn)實。將來,，可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競地,，但在人民幣升值，資源,、資產(chǎn)價格重估預(yù)期強(qiáng)烈的情況下,，激烈競爭拿地的局面并不會根本改變，地價很難下降,。而地價下降是房價下降的一個重要前提,，在地價變化不大的情況下，房價不會有太大的波動,。譬如之前在杭州,，開發(fā)商未繳清整宗土地出讓金,，無法取得土地使用權(quán)證，但杭州的房價同樣一飛沖天,。這說明,，“不可分割拿證”跟房價關(guān)系不大。單純依靠這一規(guī)定,，很難抑制高房價,。
業(yè)界人士認(rèn)為，“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當(dāng)下房地產(chǎn)市場普遍存在的漏洞：付小錢,、多占地,、慢開發(fā)，將會給房地產(chǎn)市場帶來正面影響,。
首先是銀行信貸風(fēng)險和政府信用風(fēng)險將會有所降低。今年以來,，國內(nèi)城市“地王”頻出,，土地出讓成交價格動輒數(shù)十億元。如此巨額款項,，對于任何一家地產(chǎn)公司來說,，一次性付清都幾乎是不可能的。事實上,，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有不采用杠桿財務(wù)的,，拖欠土地出讓金在業(yè)內(nèi)司空見慣。通常的運作模式是：先付部分土地出讓金,，與土地部門溝通后,，或零或整地獲得土地證；拿土地證到銀行抵押貸款,，進(jìn)行前期開發(fā),，并由建筑商墊資施工；待商品房預(yù)銷售有了回款再歸還清土地出讓金,。有些甚至繼續(xù)拖欠,，將銷售回款用于后期循環(huán)開發(fā)。開發(fā)商只承擔(dān)了最少的資金壓力,，金融風(fēng)險由銀行承擔(dān),，項目能否進(jìn)行下去的信用風(fēng)險則由政府兜底。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規(guī)定,，好比在銀行,、政府與開發(fā)商之間增設(shè)了一道“防火墻”。開發(fā)商利用信貸杠桿,，以少量自有資金撬動多個項目,，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行,、地方政府的做法將有所抑制。
其次是囤地之風(fēng)會有所遏制,，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度可能會加快,。由于少付款、多占地的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則的通行,，以及對土地升值的強(qiáng)烈預(yù)期,，眼下囤地之風(fēng)濃烈。據(jù)上市公司中報,，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年,，多則六七年，若以現(xiàn)有進(jìn)度計算,，有的公司圈占的土地可供未來20多年之用,。這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺得買不到房的原因之一,�,！�39號令”將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”,，放棄以小搏大,、囤積居奇的做法，加快開發(fā)進(jìn)度,。
三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合將加速,，外資可能乘勢大舉進(jìn)入。此項政策堵住了分期付款,、分割拿地的做法,，今后，房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證,，取決于資金實力,。這將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇，行業(yè)集中度提高,。上市公司可以通過股市融到廉價資金,，化解壓力；非上市公司要么與海內(nèi)外投資基金合作,，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,，要么被大企業(yè)并購。另一個可能的結(jié)果是,，外資進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)界將加速,。投行人士普遍預(yù)期，人民幣升值勢不可擋,，必然帶來資產(chǎn)價格重估,。在未來兩三年內(nèi),，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會不斷增長。而隨著稅收,、信貸,、土地等方面的調(diào)控加強(qiáng)，中小房企壓力增大,，對外資而言,，這是借并購之手進(jìn)入的大好時機(jī)。
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