| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2007-10-29 徐壽松 來源:經(jīng)濟參考報 |
|
|
將于11月1日起實施的國土資源部第39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)規(guī)定：未繳清全部土地出讓價款,，不得發(fā)放土地證,，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認為,，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價,，從而降低房價。其主要理由如下：地價上漲速度多年來始終超越房價,。地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤，吸引了大量企業(yè)進入地產(chǎn)開發(fā)市場,，土地拍賣競爭激烈,。目前，開發(fā)商零利潤,、甚至負利潤拿地現(xiàn)象十分普遍,。并且，越是大公司,，資金量大的項目,，杠桿現(xiàn)象越嚴重。新規(guī)實行后,，雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重,，但是價格競爭反而沒有以前那么激烈，拿地反而容易些,，未來國有土地出讓價格有可能漲幅放緩,，有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制。
但是,，這并不現(xiàn)實,。將來，可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競地,，但在人民幣升值,，資源、資產(chǎn)價格重估預期強烈的情況下,，激烈競爭拿地的局面并不會根本改變,，地價很難下降。而地價下降是房價下降的一個重要前提,，在地價變化不大的情況下,，房價不會有太大的波動。譬如之前在杭州,，開發(fā)商未繳清整宗土地出讓金,，無法取得土地使用權(quán)證，但杭州的房價同樣一飛沖天,。這說明,，“不可分割拿證”跟房價關(guān)系不大,。單純依靠這一規(guī)定，很難抑制高房價,。
業(yè)界人士認為,，“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當下房地產(chǎn)市場普遍存在的漏洞：付小錢、多占地,、慢開發(fā),，將會給房地產(chǎn)市場帶來正面影響。
首先是銀行信貸風險和政府信用風險將會有所降低,。今年以來,，國內(nèi)城市“地王”頻出，土地出讓成交價格動輒數(shù)十億元,。如此巨額款項,，對于任何一家地產(chǎn)公司來說，一次性付清都幾乎是不可能的,。事實上,，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有不采用杠桿財務的，拖欠土地出讓金在業(yè)內(nèi)司空見慣,。通常的運作模式是：先付部分土地出讓金,，與土地部門溝通后，或零或整地獲得土地證,；拿土地證到銀行抵押貸款,，進行前期開發(fā)，并由建筑商墊資施工,；待商品房預銷售有了回款再歸還清土地出讓金,。有些甚至繼續(xù)拖欠，將銷售回款用于后期循環(huán)開發(fā),。開發(fā)商只承擔了最少的資金壓力,，金融風險由銀行承擔，項目能否進行下去的信用風險則由政府兜底,。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規(guī)定,，好比在銀行、政府與開發(fā)商之間增設(shè)了一道“防火墻”,。開發(fā)商利用信貸杠桿,，以少量自有資金撬動多個項目，將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行,、地方政府的做法將有所抑制,。
其次是囤地之風會有所遏制，房地產(chǎn)開發(fā)進度可能會加快。由于少付款,、多占地的業(yè)內(nèi)潛規(guī)則的通行,，以及對土地升值的強烈預期，眼下囤地之風濃烈,。據(jù)上市公司中報,，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年，多則六七年,，若以現(xiàn)有進度計算,，有的公司圈占的土地可供未來20多年之用。這也就是為什么土地出讓增加了,，老百姓還是覺得買不到房的原因之一,。“39號令”將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為,，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”,，放棄以小搏大,、囤積居奇的做法,，加快開發(fā)進度。
三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合將加速,，外資可能乘勢大舉進入,。此項政策堵住了分期付款、分割拿地的做法,，今后,，房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證，取決于資金實力,。這將直接導致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇,，行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過股市融到廉價資金,，化解壓力,；非上市公司要么與海內(nèi)外投資基金合作，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,，要么被大企業(yè)并購,。另一個可能的結(jié)果是，外資進入國內(nèi)地產(chǎn)界將加速,。投行人士普遍預期,，人民幣升值勢不可擋，必然帶來資產(chǎn)價格重估,。在未來兩三年內(nèi),，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會不斷增長。而隨著稅收、信貸,、土地等方面的調(diào)控加強,，中小房企壓力增大，對外資而言,，這是借并購之手進入的大好時機,。
|
|
|
|
|
|
|
|