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 2007年的十一黃金周對(duì)于樓市而言并未迎來理想中的旺市,，相反受多次加息和房貸新政等政策影響，樓市銷售在傳統(tǒng)的旺季中遭受了一股寒流。記者從京城多家房產(chǎn)中介獲悉,，十一黃金周期間,，北京新盤開盤和銷售環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，甚至引發(fā)了部分購(gòu)房者退單第二套房的“退房潮”,。
新盤開盤,、銷售雙降
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司統(tǒng)計(jì)，十一期間北京商品住宅(期,、現(xiàn)房)日均銷售僅273套,，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長(zhǎng)，但與9月最后一周商品住宅日均銷售套數(shù)625套相比,，十一黃金周的成交量明顯銳減,，環(huán)比降幅達(dá)56%。
與此同時(shí),，今年黃金周僅有五個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,，其中三個(gè)項(xiàng)目的取證部分為商品房，共160套,，3.2萬平方米,。相比去年同期，今年黃金周的取證項(xiàng)目大幅減少近六成,。
對(duì)此,，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，購(gòu)房需求主要是由于房?jī)r(jià)過高而受到抑制,，大多數(shù)購(gòu)房人的購(gòu)買力已不足以支撐目前的高房?jī)r(jià),，被迫步入觀望期。此外,，9月27日央行,、銀監(jiān)局頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對(duì)于二次購(gòu)房在金融政策上的限制打擊了大量投資者，炒房成本的提高,、未來商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定都在抑制投資者的購(gòu)房熱情,，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一,。
“取證項(xiàng)目的同比萎縮與9月取證項(xiàng)目大增不無關(guān)系。由于前期開發(fā)商紛紛看好‘金九銀十’的到來,，造成短期內(nèi)集中大量取證,，據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月取證項(xiàng)目達(dá)59個(gè),，創(chuàng)出年內(nèi)新高,。但實(shí)際銷售情況并未達(dá)到預(yù)期效果，9月開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為46%，從而抑制了目前部分開發(fā)商取得預(yù)售許可證,、推出新盤的速度,。”趙晨明說,。
盡管取證項(xiàng)目出現(xiàn)大幅萎縮,，但預(yù)售均價(jià)卻已翻番。這五個(gè)取證項(xiàng)目中,，有兩個(gè)別墅項(xiàng)目,，一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，兩個(gè)其他類項(xiàng)目,，預(yù)售均價(jià)高達(dá)15540元/平方米,，同比去年大漲124%。趙晨明告訴記者,，一年以來北京房?jī)r(jià)持續(xù)在上漲,，目前萬元以下的項(xiàng)目逐漸減少，且多集中在五環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,，市場(chǎng)實(shí)際供給和居民的購(gòu)房需求脫節(jié),，造成了銷售持續(xù)下挫，銷售不力的局面又反過來影響了開發(fā)商的推盤信心,，供給不足造成了房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升,。可以看出,，目前樓市的運(yùn)行軌跡已有進(jìn)入惡性循環(huán)的趨勢(shì),。政府雖出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，利用多種金融手段,，并加大了保障性住房供應(yīng)來對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整,，但仍未能從根本上扭轉(zhuǎn)這種態(tài)勢(shì)。究其原因,，是由于政策的滯后調(diào)節(jié)因素,，預(yù)計(jì)隨著明年保障性住房的實(shí)際供應(yīng)和今后的持續(xù)加大供應(yīng)，可以將保障性群體剝離市場(chǎng),。此外,，今年多次加息、收緊銀行流動(dòng)性資金,、控制房貸的效果將會(huì)顯現(xiàn),，購(gòu)房需求將會(huì)進(jìn)一步得到抑制。
二手房交易量微增
與一手商品房受到的影響相比,，二手房交易受到新政的影響相對(duì)較小,，記者從北京中原地產(chǎn),、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介獲悉,，今年十一黃金周期間,，北京二手房交易量較去年同期略有增長(zhǎng)。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示,，黃金周期間二手房交易量比去年同期增長(zhǎng)了8.3%,；房源掛牌量同比去年增長(zhǎng)11.3%；客戶需求量比去年增長(zhǎng)15.6%,。其中朝陽區(qū),、海淀區(qū)在黃金周期間仍是交易熱點(diǎn)區(qū)域，兩區(qū)二手房的成交量分別占黃金周總成交量的24%和16%,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍分析說,，通過黃金周這七天的成交情況來看，房貸新政對(duì)二手房市場(chǎng)供求影響不大,，而剛性需求在黃金周期間快速釋放刺激了二手房市場(chǎng)交易量的整體增長(zhǎng),。此外，外地購(gòu)房者在黃金周期間來京購(gòu)房比例明顯增加,，同比去年黃金周上漲10%左右,，在一定程度上也帶動(dòng)了成交量的上漲。
同時(shí),，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域下屬門店在十一期間對(duì)客戶進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示,，在購(gòu)買二手房的房產(chǎn)需求者當(dāng)中，全款購(gòu)買占到成交量的30.2%,；首次貸款占到成交量的50.8%,；二次以上貸款占到成交量19%�,？芎｝堉赋�,，通過這個(gè)市場(chǎng)反饋數(shù)據(jù)可以看出，目前北京二手房購(gòu)房者中主要還是以自住為主,，強(qiáng)大自住需求仍將支撐著整個(gè)市場(chǎng),。
北京房產(chǎn)中介我愛我家新聞發(fā)言人胡景暉還告訴記者，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,、連續(xù)加息等壓力的不斷加大,，更多的購(gòu)房者將中小戶型作為首選。黃金周期間二手房市場(chǎng)中小戶型房源暢銷,，尤其是軌道交通周邊房源受追捧。
第二套房現(xiàn)“退房潮”
雖然二手房成交量有一定的上漲,，但記者了解到,，由于國(guó)慶節(jié)前購(gòu)買第二套住房首付比例的突然增加,，令一些房屋預(yù)訂者始料不及，許多在售樓盤均出現(xiàn)多例退房退款現(xiàn)象,，二手房市場(chǎng)亦不例外,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策變化帶來的資金壓力成為此次大規(guī)模退房現(xiàn)象的直接導(dǎo)火線,，尤其是在有二次置業(yè)意向的預(yù)訂人群中產(chǎn)生了較大反響,。
根據(jù)北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達(dá)8%,，退單情況主要集中在單價(jià)為一萬元到兩萬元的中高檔物業(yè),。對(duì)此，北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為,，中高檔樓盤有很好的投資升值價(jià)值,，很多已購(gòu)房的北京人開始二次置業(yè)，為自己尋找較為理想,、舒適的第二居所,，亦或是作為投資，而這兩種方式往往都需要借助銀行貸款,，因此,，在新政策實(shí)施之際，中高檔樓盤成了受傷最重的區(qū)域,。而研究其人群,，年齡大多為35歲以上的中年置業(yè)者，其購(gòu)房目的除升級(jí)換代者,，也不乏大大小小的炒房人士,，可見本次房貸新政立竿見影之功效，而原本應(yīng)該火熱的國(guó)慶樓市黃金周也因此變成了名副其實(shí)的“違約周”,。
根據(jù)千萬家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,，上半年，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者中有近80%的貸款者首付為30%,。一旦首付款由三成提高到四成,，那么將近40%左右的購(gòu)房者將要調(diào)整首付款，即四成左右的購(gòu)房者將受到影響,�,！安糠肿宰≌哂捎谫Y金有限，將不得不推遲購(gòu)房計(jì)劃,；部分投資者由于需要增加投資,，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇,，也會(huì)調(diào)整投資計(jì)劃,。這樣,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)得到真正的抑制，房?jī)r(jià)的過快上漲有望得到抑制,�,！背Ｊ缇暾f。 |