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自國(guó)土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法,，但實(shí)踐中遇到重重阻力,，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。
不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房,，為何遭遇清理,、處置難,？
規(guī)避禁區(qū) 小產(chǎn)權(quán)房變形銷售
按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。對(duì)于社會(huì)上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房,，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,，合法權(quán)益難以得到保護(hù),。國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。
然而,，面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū),，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域,。
天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計(jì)劃,，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，村里便“因勢(shì)利導(dǎo)”,，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū),。
9月中旬,，記者來(lái)到“育水佳苑”售樓處,，見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房，共計(jì)24棟樓,，其中大部分樓盤已售,。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣,�,！ �
小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)首先是因沒(méi)有土地證，不能上市流通買賣,。為應(yīng)對(duì)這個(gè)難題,，售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，只要到村委會(huì)辦簽字蓋章,，修改一下原買房人與村委會(huì)的合同，再交納售房款1%的費(fèi)用就可以了,。村委會(huì)實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能,。
按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款,，但在“育水佳苑”的售樓處,，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。
暗箱操作 暴利超過(guò)了商品房
小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷,？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為,，其最大優(yōu)勢(shì)就是便宜,。由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯,。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)誘惑下,，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢(shì)頭愈演愈烈。這種情況在全國(guó)有相當(dāng)?shù)钠毡樾�,，因無(wú)產(chǎn)權(quán)證,，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，有的則叫“野樓盤”,，實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅,。
一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無(wú)幾,。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn),。原因在于,，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口,，并在銷售時(shí)也沒(méi)繳納相關(guān)稅費(fèi),。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地,，一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā),。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤(rùn)”,，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說(shuō),，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益,，長(zhǎng)期保障則無(wú)從談起。
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示,，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無(wú)從知曉,，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,，甚至超過(guò)了商品房。
進(jìn)退兩難 清理政策懸空
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢(shì)頭,，不少地方已經(jīng)明令叫停,，對(duì)不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的,，政府部門將依法從嚴(yán)查處,。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受,，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”,。
據(jù)了解,，石家莊市曾在去年10月實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題很多,，只好宣布暫停,。
南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證,。遺憾的是，目前南京市尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”,�,！�
建設(shè)系統(tǒng)一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用,、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除,，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定,；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目,，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢收不上來(lái),。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益,，政府不能輕易處理。盡管如此,，對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆,，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房,，否則會(huì)助長(zhǎng)頂風(fēng)違法,。
（據(jù)新華社北京9月27日電） |