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鄒毅:房地產(chǎn)開發(fā)商融資戰(zhàn)略將發(fā)生質(zhì)的變化
    2007-09-10    本報(bào)記者:洛濤    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,,融資是一個(gè)生死攸關(guān)的問題,。那么,在如今的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,,政策層面呈現(xiàn)何種特點(diǎn),,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了哪種新的動(dòng)向,,開發(fā)商如何在新的市場(chǎng)融資環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資金的靈活融通?上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受記者采訪時(shí)表示,,面對(duì)嚴(yán)格的金融政策,,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。而對(duì)于不同資金實(shí)力的開發(fā)商而言,,目標(biāo)定位的不同導(dǎo)致了他們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)將存在較大差異,。

大型房產(chǎn)開發(fā)商:多元融資戰(zhàn)略改善資本結(jié)構(gòu)

  萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物,它的多元融資走向或許將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要標(biāo)桿,。首先,,萬科是首批上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),首次公開募集資金不在少數(shù),。其次,,萬科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年,萬科通過兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和19.9億元,。在中國資本市場(chǎng)上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中,,萬科是惟一一家。再次,,在信托融資方面,,萬科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間,,萬科連續(xù)三次使用信托方式進(jìn)行資金募集,,用于不同項(xiàng)目的開發(fā),每次募集的資金均在1.5億元以上,。此外,,萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到政策的影響。2004年11月,,萬科企業(yè)股份有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行簽署《銀企合作協(xié)議》,,獲得農(nóng)行46.9億元綜合授信額度,這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信,。
  鄒毅認(rèn)為,,拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款資金的依賴性,改善了資本負(fù)債結(jié)構(gòu),。目前,,萬科的資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%左右,低于行業(yè)平均水平,;而其債務(wù)結(jié)構(gòu)較為分散,,呈現(xiàn)三分天下的局面,長期債券,、信托和海外資金各占1/3,。國內(nèi)大型開發(fā)商正是在融資的名義下,逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。鄒毅表示,,對(duì)于國內(nèi)的大型開發(fā)商而言,政策層面給他們所帶來的影響遠(yuǎn)非中小企業(yè)那樣立竿見影,,直接關(guān)系到生死存亡,。但是,作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者,,大型開發(fā)商對(duì)于政策的解讀和對(duì)市場(chǎng)的感知,,在很大程度上決定了他們今后的發(fā)展戰(zhàn)略,從而導(dǎo)致了他們?cè)谌谫Y策略出現(xiàn)了一些新的變化,。這些變化所體現(xiàn)的趨勢(shì),,從多年以后來看,,或許將被后來者視為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折。

中小型房產(chǎn)開發(fā)商:短期融資典當(dāng)先行

  對(duì)于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,,宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出,。在主要渠道提高門檻之后,重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇,。此時(shí),,房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野,。另外,,產(chǎn)權(quán)交易在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下也可能被開發(fā)商用作一種融資手段。
  鄒毅告訴記者,,房地產(chǎn)典當(dāng)成為中小開發(fā)商融資工具的主要原因有兩個(gè):一是操作簡(jiǎn)單,,周期較短。房地產(chǎn)開發(fā)商無需向典當(dāng)行提供財(cái)務(wù)報(bào)表和具體的貸款用途說明,,而且評(píng)估期限短,,放款速度快,一般房屋不動(dòng)產(chǎn)在一周之內(nèi)能夠評(píng)估完,;二是資金運(yùn)用方向受限制較少,。典當(dāng)行不屬于金融企業(yè),它對(duì)于當(dāng)金的用途沒有具體的限制,,這一點(diǎn)與銀行貸款資金的運(yùn)用存在較大區(qū)別,。但是,房地產(chǎn)典當(dāng)也存在不利于房地產(chǎn)開發(fā)商融資的方面,。其一,,費(fèi)用較高。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率一般在2%左右,,同時(shí)還收取銀行月息0.5%,。與銀行貸款相比高出不少。其二,,規(guī)模較少,。《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定,,注冊(cè)資本不足1000萬元的,,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元。注冊(cè)資本在1000萬元以上的,,房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊(cè)資本的10%,。因此,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,,通過典當(dāng)融資的規(guī)模有限,。其三,,期限較短。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)漠?dāng)期一般為六個(gè)月,,續(xù)當(dāng)一次最多可以延長六個(gè)月,。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取滾動(dòng)融資的方式,,實(shí)現(xiàn)短期融資向中長期融資的轉(zhuǎn)變,,擴(kuò)大融資額。比如,,房地產(chǎn)開發(fā)商可以將已完成開發(fā)的一期房產(chǎn)當(dāng)?shù)�,,然后再通過向典當(dāng)行融資做二期工程,以此實(shí)現(xiàn)公司的滾動(dòng)開發(fā),。當(dāng)然,,如此操作的前提是開發(fā)商可以及時(shí)贖當(dāng),否則續(xù)當(dāng)費(fèi)用將大大增加開發(fā)商的融資成本,。
  針對(duì)典當(dāng)融資規(guī)模太小的問題,,鄒毅認(rèn)為,不妨使用“抵押+典當(dāng)”的方式,。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y速度快,,而抵押貸款的融資規(guī)模較大,因此,,二者的結(jié)合正好可以取長補(bǔ)短,。當(dāng)然,如果能夠通過抵押貸款的方式獲取足夠的資金,,房地產(chǎn)典當(dāng)最好不用,,畢竟它的資金成本較高。但是,,在貸款規(guī)模較大的情況下,,貸款周期往往較長,中小開發(fā)商為了贏得時(shí)間,,可以降低抵押貸款的數(shù)量,,從而縮短貸款周期。同時(shí),,資金缺口可以通過房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆绞�,,快速獲取資金。因此,,“抵押+典當(dāng)”的組合方式完全是一種以現(xiàn)金成本換取時(shí)間成本的融資方式,。綜合來看,房地產(chǎn)典當(dāng)更加適合短期快速的小規(guī)模融資,,一般期限在一年以內(nèi),。但是,,通過滾動(dòng)融資和融資組合,可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y靈活性,。

新動(dòng)向:REITs呼聲日盛

  今年以來,,隨著住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,內(nèi)地的商用市場(chǎng)似乎成為眾人力捧的對(duì)象,。在這其中,,外資成為引人注目的一股力量。如果說去年底今年初,,外資對(duì)京滬等地寫字樓的收購是一種試探性操作,,那么積極參與國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和收購則體現(xiàn)了他們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心。2005年7月,,嘉德置地,、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同,,合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后,,房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見,。其中,嘉德置地明確表示可能會(huì)成立中國商業(yè)地產(chǎn)基金,,將內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)打包到新加坡市場(chǎng)上市,;而西蒙集團(tuán)本身就是一家規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。在國內(nèi),,一些機(jī)構(gòu)也開始對(duì)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚的興趣,。其中華銀控股和越秀投資都表示,可能將已經(jīng)收購的達(dá)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)打包在新加坡或者香港市場(chǎng)上市,。在此背后,,香港市場(chǎng)對(duì)于REITs投資區(qū)域限制的取消,以及新加坡市場(chǎng)對(duì)REITs優(yōu)惠政策的實(shí)施,,是一個(gè)巨大的推動(dòng)因素,。盡管目前我國產(chǎn)業(yè)基金法缺位,但海外REITs在國內(nèi)的實(shí)際性操作,,將為我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入全新的運(yùn)作理念,。與此同時(shí),開發(fā)商,,尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在套現(xiàn)資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道,。

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