|
隨著土地供給和銀行信貸門檻提高，一些中小企業(yè)被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng),，生存下來的企業(yè)向規(guī)�,；l(fā)展,，行業(yè)集中度提高，業(yè)內(nèi)并購(gòu)不可避免,。而企業(yè)規(guī)�,；l(fā)展，將取決于資本融資能力,，在資本市場(chǎng)直接融資,，將成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張的主渠道,。
龐大的購(gòu)房需求為規(guī)�,；峁┝丝赡�
衣食住行是人的四大需求，當(dāng)多數(shù)人解決了“衣食”即“溫飽”問題之后,，“住行”即成為消費(fèi)的熱點(diǎn),。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出，我國(guó)13億人口的購(gòu)房需求強(qiáng)烈,，房地產(chǎn)必將成為長(zhǎng)期發(fā)展的行業(yè),，至少孵化出100家世界第一流的房地產(chǎn)企業(yè)。
同時(shí),，貨幣供應(yīng)增速助推房地產(chǎn)發(fā)展,。全球來看，貨幣供給量在持續(xù)增加,，中國(guó)尤其突出,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從貨幣供應(yīng)的角度看,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體中貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣的需求,。今年6月末，居民存款增長(zhǎng)8271億元,，同比少增了5938億元,，表明越來越多的貨幣開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，潛在購(gòu)買力在向?qū)嶋H的購(gòu)買力轉(zhuǎn)變,。
我國(guó)房產(chǎn)投資理念正在形成,。房地產(chǎn)具有使用價(jià)值與投資價(jià)值雙重性。按照一般規(guī)律,，我國(guó)GDP以10%的速度增長(zhǎng),，銀行存款利率在3%、CPI增幅在3%的背景下,，儲(chǔ)蓄存款要保值增值,，只能拿去投資。由于受到投資品種限制,，決定了儲(chǔ)戶選擇配置更多的房地產(chǎn)資產(chǎn),。目前這種意識(shí)剛剛形成,，一旦形成趨勢(shì)，未來的投資量還會(huì)非常大,。中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇預(yù)測(cè),，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來10年的健康發(fā)展期。在強(qiáng)大的需求面前,，未來中國(guó)的一線房地產(chǎn)公司,，可能發(fā)展成為全球化房地產(chǎn)公司。
房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲
龐大的市場(chǎng)需求,，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金和土地的需求更加迫切,。而我國(guó)政府為了保持房地產(chǎn)健康發(fā)展，采取了新一輪宏觀調(diào)控政策,，提高了土地供給和銀行信貸的門檻,。
朱中一介紹，土地實(shí)行“招拍掛”之后,，地價(jià)上升較快,，北京、上海,、杭州等地近期出讓地塊的樓面地價(jià),，加上當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞蟮膬r(jià)格，已經(jīng)超過了同地段在售商品住房項(xiàng)目的銷售價(jià)格,。一些中小企業(yè)因此被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有上了規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè),，才有可能拿到土地,。
與此同時(shí)，銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢(shì),。聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東說,，以前房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年下來,，宏觀調(diào)控的銀行貸款,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻越來越高。而規(guī)�,；l(fā)展,，使房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資本金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增長(zhǎng),。加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司北京首席代表高志在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出,，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)太多，香港只有10多家大開發(fā)商,，而北京就1000多個(gè)開發(fā)商,，需要進(jìn)一步整合,。王德勇認(rèn)為，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控有助于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,，涅槃重生,，一線的房地產(chǎn)公司前景更優(yōu)。2010年,，房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲,。
房地產(chǎn)企業(yè)依靠資本市場(chǎng)取得較大成就
面對(duì)間接融資受限，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇了資本市場(chǎng)的直接融資渠道,。近一年來,，有上市潛力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸資本市場(chǎng)，境內(nèi)上市,、境外上市,、IPO、借殼,、資產(chǎn)注入,、整體上市等等，一個(gè)個(gè)融資渠道被挖掘出來,。
資本市場(chǎng)的迅猛發(fā)展也為有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)打開了機(jī)會(huì)之門,，萬科、富力,、雅居樂,、碧桂園、龍湖等企業(yè),，一個(gè)個(gè)財(cái)富傳奇在上演,。今年4月，廣東順德地產(chǎn)商碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市,，25歲的大股東楊惠妍以667億港元的身價(jià),，成為新一代內(nèi)地女首富。李曉東認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合是行業(yè)趨勢(shì),，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展,，將產(chǎn)生新的機(jī)會(huì)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),。
上海中銳控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁毛恩在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上說，中小企業(yè)抓緊時(shí)機(jī)壯大自己,，只有上市房地產(chǎn)才能生存下去,，如果有創(chuàng)新，仍然可以拿到地。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上地說,，“如果我們上市以后,，未來的10年20年我們就發(fā)展得更好�,！崩顣詵|認(rèn)為,，資本與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合之后，將形成中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融,。鼓勵(lì)一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)去上市,，對(duì)減少股市的泡沫也是有好處的。站在房地產(chǎn)角度來說,，中國(guó)A股市場(chǎng)能夠上市一定是非常好的時(shí)機(jī),。
借助資本市場(chǎng)或?qū)l(fā)展成萬億元房企
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析指出，假定中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時(shí)期,，假定未來每年的市凈率,、凈利潤(rùn)率、股利支付率,、外部股權(quán)融資率,、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)在未來20年保持不變，或者波動(dòng)較小,，其均值等于過去五年的均值,，則“萬科”、“陸家嘴”,、“北辰實(shí)業(yè)”等A股上市公司,，將分別在2018年、2024年,、2025年,，市值達(dá)到萬億元。
目前來看,，我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司，其資產(chǎn)規(guī)模,、收入規(guī)模,、利潤(rùn)規(guī)模，與美國(guó)相比,，差距還是比較大的,，我國(guó)上市房企還有較大的發(fā)展空間。但是,，房地產(chǎn)企業(yè)要不要規(guī)�,；恳�(guī)�,；l(fā)展,，必然導(dǎo)致寡頭經(jīng)濟(jì),。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)十分明顯的寡頭現(xiàn)象。
海潤(rùn)國(guó)際董事局主席林勇說：“我今天感覺到中國(guó)地產(chǎn)是向壟斷趨勢(shì)發(fā)展,，大的地產(chǎn)商,，以追求高額的利潤(rùn)，占用了大量的土地資源”,。目前,，囤積居奇、圈地待漲,、捂盤惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn),。長(zhǎng)此以往，必將造成尖銳的社會(huì)對(duì)立,，埋下不安定的種子,。東歐國(guó)家和俄羅斯的教訓(xùn)證明，巨大的資金在少數(shù)寡頭手里,，一遇危機(jī)或其他風(fēng)吹草動(dòng),，資本將立即外逃，導(dǎo)致金融危機(jī),，貽害整個(gè)社會(huì),。 |