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據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西北五省區(qū)新建房?jī)r(jià)仍然保持較高增長(zhǎng)勢(shì)頭,。7月份蘭州漲幅達(dá)到7.2%,，在西北五省區(qū)省會(huì)城市中已是連續(xù)3個(gè)月排在第一位。
新華社記者:張錳
攝 | 房?jī)r(jià)上漲帶有全國(guó)性,。
一線的城市如北京,、深圳，住房?jī)r(jià)格連續(xù)多月同比漲幅在10%左右,。2005年三季度以來(lái),，住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈,，6月份南京,、杭州、寧波房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.3%,、8.6%,、6.9%。二,、三線城市房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì),，石家莊、蚌埠,、韶關(guān),、長(zhǎng)沙,、惠州,、大理住房?jī)r(jià)格的上漲,，已沖到全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅的前十位。北海市的房?jī)r(jià)漲幅,，連續(xù)兩個(gè)月位居榜首,，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了15.1%、15.5%,。
今年上半年,，我國(guó)GDP增長(zhǎng)11.5%，但房?jī)r(jià)也上漲了7.4%,，通過(guò)對(duì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的內(nèi),、外動(dòng)力分析，發(fā)現(xiàn)下半年房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一透露,，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上漲7.4%,，漲幅比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn),，同比、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來(lái)的新高,。
房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力分析
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵認(rèn)為,，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，先成家后立業(yè),，都希望有自己的房子,，這一點(diǎn)比西方人重得多，“人口紅利”的到來(lái),，使得購(gòu)房動(dòng)力大增,。
城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購(gòu)房需求。國(guó)內(nèi)中心城市品質(zhì)的提高和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移,，吸引了更多的外地機(jī)構(gòu),、個(gè)人和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松指出,，我國(guó)城市人口占總?cè)丝诘谋壤?5%,，如果再上升20%個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)10年20年,，將有2.4億的人口轉(zhuǎn)移到城市居住,，購(gòu)房需求巨大。�,？谑幸�(guī)劃局處置科科長(zhǎng)吳超認(rèn)為,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，多年來(lái)掩蓋了土地和環(huán)境的價(jià)值,，如今改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,，土地和環(huán)境的增值部分自然要反映到房?jī)r(jià)上,。
“上半年土地供應(yīng)雖有增長(zhǎng)但依然不夠。上半年全國(guó)土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2005年以來(lái)連續(xù)兩年絕對(duì)量減少的局面,，實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)10%,。但10%的增長(zhǎng)，是在近一兩年土地持續(xù)減少供應(yīng)基礎(chǔ)上的增加,，故總量仍然不足,。”中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇認(rèn)為,，土地供給在兩年之內(nèi),，中國(guó)至少處在嚴(yán)重的短缺狀況。一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成供求計(jì)劃,，例如北京,、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足。
一些開發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期看好,，囤地居奇,，或捂盤惜售的現(xiàn)象明顯。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何世紅說(shuō)：“確實(shí)有大量的存量土地,，特別是前幾年沒(méi)有招牌掛的時(shí)候,，很多存量土地都不是很清楚，但是確定有大存量土地”,。
房?jī)r(jià)上漲的外在動(dòng)力分析
“外資大舉進(jìn)入推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,。”國(guó)家外匯管理局提供的信息顯示,，今年上半年進(jìn)入中國(guó)的熱錢,，達(dá)到上千億美元，其中大部分流向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字也表明,，今年上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，利用外資同比增長(zhǎng)68.7%,，其中外商直接投資同比增長(zhǎng)98.3%,，外資占國(guó)家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了11.8%，增速較快,。外資投資房地產(chǎn)雖然主要仍然集中在上海,、北京、深圳等地,，但逐步向西安,、成都、重慶等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移。值得注意的是,，外資繼續(xù)偏重收購(gòu)非住宅物業(yè)的同時(shí),，在土地的取得、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)的投資比重不斷增加,。
“外資在我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)成功，必將引來(lái)更大規(guī)模的國(guó)際投機(jī),�,！眳歉�(jìng)擇博士指出，房?jī)r(jià)的上漲,，實(shí)質(zhì)是財(cái)富的重新分配,，會(huì)使更多的財(cái)富，集中到少數(shù)人手中,。在經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代,，外國(guó)資本的惡性介入，有可能會(huì)使正在走向壟斷和失控的房地產(chǎn)業(yè),，成為一場(chǎng)全面洗劫中國(guó)社會(huì)財(cái)富的戰(zhàn)場(chǎng),。
朱中一指出，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資增速的加快,，在今年下半年應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注,，防范可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。王德勇指出,，在人民幣升值,、流動(dòng)性過(guò)剩背景下，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加,。國(guó)內(nèi)有條件的購(gòu)房者,，通過(guò)占有多套住房，期待物業(yè)保值,、增值,，增加了市場(chǎng)需求量，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升,。
此外,，股價(jià)上漲也在助推房?jī)r(jià)。王德勇表示,，去年和今年,，在股市獲利的資金投到住房市場(chǎng)，加大了住房需求的增量,。今年一季度,，最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從銀行和樓市抽投到股市，使房地產(chǎn)形勢(shì)有一些變化,，特別是在購(gòu)買新建商品房方面,。二季度后期，國(guó)家宏觀政策對(duì)股市調(diào)控,，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)又熱了起來(lái),，商品房銷售量大幅度增加。
房?jī)r(jià)上漲存在泡沫現(xiàn)象
然而,，在房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí),，房租價(jià)格漲幅并不大。觀察上半年房屋出售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格指數(shù)變化情況,，可以發(fā)現(xiàn)漲幅最小,、最平穩(wěn)的，是反映居民住房需求的租賃價(jià)格,。從住房租售價(jià)格和住房銷售價(jià)格來(lái)看,，住房租售價(jià)格始終低于銷售價(jià)格的漲幅。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,，今年一季度,，新建商品住房的銷售價(jià)格漲幅6%，租賃價(jià)格漲幅1.5%,，新建商品住房的價(jià)格漲幅高于租賃價(jià)格的漲幅4.5個(gè)百分點(diǎn),。到6月份，新建商品住房的價(jià)格漲幅和二手房的價(jià)格漲幅,，分別達(dá)到了7.4%和7.8%,，而租賃價(jià)格一直比較平穩(wěn)，說(shuō)明投資,、投機(jī)性購(gòu)房的態(tài)勢(shì)在上升,。
從理論上說(shuō)，“租售比”能夠比較客觀地反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況,。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升,，而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，就表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著投機(jī)行為或者價(jià)格虛高,。
房?jī)r(jià)虛高還反映在上市的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率已經(jīng)很高,。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，我國(guó)股市漲到5000點(diǎn),，市盈率是50%,，而房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率已達(dá)110%，如何把市盈率降下來(lái),？有企業(yè)說(shuō)靠明年房?jī)r(jià)再翻一番,，但是一年之后真的能翻一番嗎？應(yīng)清醒的看到，下半年房?jī)r(jià)存在上漲壓力的情況下,，我國(guó)大多數(shù)城市居民并沒(méi)有平等的購(gòu)房機(jī)會(huì),，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，也使得大多數(shù)居民購(gòu)房能力弱化,，進(jìn)而影響到社會(huì)的和諧發(fā)展,。房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致部分真正的消費(fèi)者需求被擠出,。如何將消費(fèi)性住房引導(dǎo)到最終的消費(fèi),，增加市場(chǎng)有效供給，化解投資,、投機(jī)性需求給市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),，應(yīng)該是今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需要關(guān)注和解決的問(wèn)題,。 |