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 房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”,？究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”,？
在共同利益的扭結(jié)下，一些房地產(chǎn)商,、地方政府,、黨政官員、專家學(xué)者,、媒體�,？瘶�(gòu)成了一個特殊利益集團。在他們的共同作用下,，形成了樓市“漲價組合拳”,，使普通購房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱,。
發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，今年5月以來,，北海,、蘭州等中西部省區(qū)市房價，比去年同期上漲超過10%,。重慶市6月份,，14天內(nèi)商品房均價上漲7.8%。房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”,？究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”,？
“你調(diào)你的控，我漲我的價”
在長三角地區(qū),，5月份之后,，杭州房市開始量價齊升，市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000至5000元,；珠三角地區(qū),，深圳商品房成交均價14223元/平方米,，半年暴漲50%。灼熱的數(shù)據(jù)使得深圳成為新一輪房價上漲的領(lǐng)頭羊,。
中西部省區(qū)市的房價漲幅格外引人注目,。以曾經(jīng)“房地產(chǎn)泡沫”聞名的廣西北海市，2007年以來價格一路飆升,，連續(xù)3個月位居全國首位,。4月份更是以23.6%的驚人漲幅遠遠超過深圳和北京。
自國家6月上旬批準(zhǔn)重慶,、成都為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”之后,，重慶的房價突然向上跳躍，之后就“高燒”不退,，連續(xù)5個星期,，主城區(qū)商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8%,。
“樓市太瘋狂了,，連我們業(yè)內(nèi)人士都感到害怕�,！敝貞c一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的高級管理人員陳女士說,，重慶成為“試驗區(qū)”以來，樓盤漲價只需銷售經(jīng)理一句話,，立即就可以“漲兩三百”,，一些樓盤6月以來甚至是按照一個月漲1000元的計劃在執(zhí)行。為了暴利,，開發(fā)商甚至不惜毀約賣高價,，連對業(yè)內(nèi)人士都“認(rèn)錢不認(rèn)人”。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，一些地方政府在外出招商引資,、參觀考察過程中，往往把本地房價與鄰近省份進行比較,。一方面,，希冀通過低廉的房價來吸引更多投資商進入本地市場；另一方面,，通過默許,、甚至鼓勵房價的上揚來制造“人氣”，結(jié)果形成了“你調(diào)你的控,，我漲我的價”的怪現(xiàn)象,。
五種力量助推房價猛漲
近幾個月的房價變化表明，盡管國家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整,、供求比例調(diào)整,、增加保障性住房建設(shè),、金融與稅收等一系列手段，對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進行調(diào)控,，但房價飆升并未得到根本遏止,。
究其原因,，大概有五個方面：一是炒作概念制造“搶房潮”,。記者在調(diào)查中了解到，自6月中旬以來,，重慶各種“房地產(chǎn)�,？本蛯以O(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重大戰(zhàn)略“解讀”為房價上漲的動力，連篇累牘地推出“試驗區(qū)將刺激重慶房價上漲”“重慶樓市迎來大漲拐點”等觀點,，并發(fā)布“重慶樓市出現(xiàn)‘搶房潮’”“重慶今年房價再漲10%也正�,！钡认ⅲ粩嘞蚶习傩諒娀胺績r必漲,、漲價正�,！钡母拍睢�
二是捂盤囤房刺激供求失衡,。在制造輿論之后,，部分開發(fā)商開始提高房屋售價，并“捂盤惜售”,，制造房子緊俏的假象,。長三角某市要求，在領(lǐng)取預(yù)售許可證一個月內(nèi)不開盤其預(yù)售許可證將作廢,，一些已經(jīng)領(lǐng)證的開發(fā)商為了達到囤房惜售的目的,，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行,。據(jù)這個城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示,，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的,。這直接造成了市場住房供應(yīng)減少,，從而導(dǎo)致價格上漲，而價格越漲,，開發(fā)商為追求高利潤就越捂盤不賣,，出現(xiàn)惡性循環(huán)。
三是爭創(chuàng)“地王”,，地價與房價相互推高,。城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的戰(zhàn)略重點。5月,，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價,，創(chuàng)下了樓面地價11759元/平方米的新紀(jì)錄,。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價還高出近千元。隨著調(diào)控的不斷深化,，一些開發(fā)商擔(dān)心自身利益受損,，通過大量儲備土地來對抗調(diào)控。他們往往根據(jù)市場行情來加速或推遲開發(fā)進度,，最終目的為炒高房價以獲取最大利潤,。
四是大盤操控區(qū)域房價，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力,。二線城市房價快速上漲的背后,，品牌開發(fā)商和超級大盤所發(fā)揮的作用不可低估。品牌開發(fā)商拿地后,，依靠自身的經(jīng)濟實力,，在媒體大量投放樓盤廣告以擴大影響力，其定價通常會遠高于周邊樓盤,。2007年以來,，南京中心城區(qū)新開樓盤單價都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”,、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價更超過了兩萬元,。正是在一些“大盤效應(yīng)”下，不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價,，也拉動該區(qū)域商品房均價的上揚,。
五是流動性過剩，吹漲房價泡沫,。一名主管房地產(chǎn)的官員告訴記者,，“流動性過剩對房價的拉動作用這兩個月表現(xiàn)得越來越明顯�,！睋�(jù)了解,，證券市場一年來的火爆行情增加了投資者的收益，在當(dāng)前股市波動增大的情況下,，一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產(chǎn)市場,，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤銷售人員表示,，最近的消費者與前兩年相比有一個不同,，就是現(xiàn)在買房都不問價格，一兩萬元一平方米的房子,，有的人買起來就像買白菜一樣,。
中央地方土地收益分配格局亟待調(diào)整
近年來，圍繞著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，不同利益群體的博弈非常激烈,。在共同利益的扭結(jié)下,，一些房地產(chǎn)商、地方政府,、黨政官員,、專家學(xué)者、媒體�,？瘶�(gòu)成了一個特殊利益集團,。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價組合拳”,，使普通購房者極易陷入“越漲越搶,，越搶越漲”的陷阱,。
中央黨校研究員曾業(yè)松分析指出,，房地產(chǎn)商一般以賺取最大利潤為核心，一些地方政府為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾,，從中獲得GDP和政績,；一批學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策,，獲得地產(chǎn)商的“好處費”,；媒體專刊為地產(chǎn)商制造輿論,，從中獲得其廣告回報,。這些利益集團，不僅具有強大的自我保護能力,，而且善于消解國家宏觀調(diào)控,，扭曲國家政策“為我所用”。
江蘇省社科院院長宋林飛介紹,，政策房比例偏低,，這導(dǎo)致了很多中低收入者通過從銀行大量借貸而進入商品房市場買房，加劇了樓市供需的失衡,，也在一定程度上助推了房價上漲,。
專家呼吁，遏制地價房價過快上漲,，關(guān)鍵在于調(diào)整中央與地方的土地收益分配格局,，從根本上減少地方政府“以地生財”的沖動；土地拍賣應(yīng)該從目前“價高者得”的方式,，轉(zhuǎn)為“限房價,、競地價”，讓誠信開發(fā)商造價廉物美的房子,；打擊開發(fā)商囤地囤房必須落到實處,，確保信息透明,，強化監(jiān)督；銀行應(yīng)嚴(yán)控開發(fā)商的貸款門檻,，加大對政府房保障力度,，讓更多中低收入者能買到價格合理的房子。 |